2020年房企上新！超84个项目合作开发，4家新房企成功入宁！
来源：乐居买房2020-01-17 20:14:14
摘要
回望2019年土拍大战，可以用“冰火两重天”来形容。
回望2019年土拍大战，可以用“冰火两重天”来形容。去年上半年，土地市场迎来“小阳春”，不少板块地价刷新，竞争房企更是叫价激烈。但进入下半年，随着开发商融资渠道缩紧，土地市场迅速降温，不仅终止出让、底价成交时常出现，甚至还出现了流拍。
因此开发商拿地态度越来越谨慎，且更愿意追逐去化快、潜力大、风险小的热点板块。但随之而来的巨大竞争压力也成为外地房企进宁路上的拦路虎。据乐居君不完全统计，去年全年仅有4家房企新面孔出现在南京市场。
从进宁方式来看，最单刀直入的方法依旧是土拍，其中新希望、德信、江苏水利3家品牌房企通过招拍挂方式进驻，完成了在南京的首次布局。值得一提的是，在2018年曲线进宁的华宇，也在2019年通过招拍挂的方式在南京市场斩获了第一幅涉宅用地。当然也有通过联合开发方式进驻的房企，例如中梁。
那么，这些首次入宁的房企实力究竟如何？布局情况又如何？
土地市场火力全开！4家房企成功突围
01 新希望
去年3月29日，新希望以53.2亿，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区迈皋桥G01地块，以直接拍地的方式首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。新希望也就此刷足了存在感，一时间名声大噪。
目前该项目案名已定位锦麟融誉府，由新希望与融创、水利地产3家联合打造，其中新希望负责操盘，打造锦麟系产品。
为什么新希望砸重金将皋桥G01地块作为进宁的首块地？
首先这与城北板块自身素质密不可分。
从区位来看，这幅地块位于栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块，东至北苑东路，南至熙湲路，西至逸文路，北至迈尧西路。
▲迈皋桥G01地块及周边情况（仅供参考）
作为城北代表性改善板块，区域周边聚集了保利、朗诗、金浦、中电、中国铁建以及香港嘉华等多家品牌房企。多盘已陆续交付，如保利朗诗蔚蓝、嘉华嘉誉山、中铁青秀城等，其中据安居客显示，保利朗诗蔚蓝目前二手房价格达到3.6万/㎡，中铁青秀城3.3万/㎡，而板块内新房在售均价还集中在2.7-3万/㎡，倒挂空间非常明显。
值得注意的是，G01地块西南角，也规划了一所30班小学，总用地27170㎡，这所规划的小学大概率将是G01地块的学区。另外板块配套非常成熟，地铁1号线迈皋桥站距离项目约1.4公里，附近有金盛百货迈皋桥广场、南京市青秀城小学、南京市第十三中学（红山校区）等。
▲规划小学效果图
地块资质突出，这也是引起土拍当日开发商相继争夺的根本原因。
但新希望进军南京的步伐并未止步于此。2019年7月，经过59轮竞拍，燕子矶G37地块被华侨城以37.3亿元的总价摘得，成交楼面价为17539元/㎡，由此于城北再下一子；另外，由金茂拿下的南部新城G32地块，将由金茂、新希望、金基、南京建设发展联手开发，新希望的城南布局由此拉开。
不仅是南京，2019年新希望还先后新进武汉、广州/佛山。在规模孵化的同时，2016―2018年，新希望逐年销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。到2019年，新希望实现销售额突破700亿，全面迈入中国房企50强。目前新希望深耕新一线、强二线城市14座，到2020年，南京也必然将成为新希望重要发力点。
▲新希望布局最新版图
02 德信
同样选择直接拿地、进驻南京的还有德信。
事实上这家浙系房企对南京关注已久，早在几年前，德信就已经报名参加过南京土拍，但一直徘徊未曾有收获，此次终于如愿首进南京。
2019年4月30日，南京迎来第二批土地出让，涉宅地块7幅，其中谷里G11地块引来25家房企争相竞价，最终徳信以上限总价4.2亿元、10000㎡自持面积摘得。
值得一提的是，在南京土地市场整体走低的情况下，江宁谷里曾于2018年5月出让了该年度南京唯一一幅触顶最高限价的G15地块，当时中建一局以10949元/㎡的楼面价摘得该地。
G11地块与G15地块的起始和最高楼面价旗鼓相当，甚至还要略高。G11和G15地块相距不到一公里，地块开发条件也近似，最大容积率均为1.1，同样适合开发高端住宅。
▲谷里G11地块示意图
（经四路为规划路，范围仅供参考）
目前，谷里G11地块所在的板块内主要楼盘项目有远洋山水、南京碧桂园、碧桂园湖光山色和瑞安翠湖山。
其中，远洋山水在售多层房源，户型93、108、135㎡，销许价格18967-19093元/㎡。远洋山水前身为金榜G86宅地，于2014年1月以楼面价1242元/㎡出让，后2016年被远洋地产收购。
南京碧桂园目前仅剩别墅房源待加推，该项目前期精装高层房源销许均价在18748元/㎡。
03 江苏水利
伴随开发商拿地愈发谨慎，成本较低的南京外围片区成为房企竞争主战场。
去年6月18日，地处江北较偏区域的桥林G30地块被开发商争抢，据悉报名房企达19家。最终经79轮竞价，被江苏水利房地产以21.8亿+2200㎡自持拿下，楼面价12296元/㎡，溢价率44.37%，这也是江苏水利首次进宁。该地块最后公布案名为水沐云筑，由江苏水利联手世茂、融创共同开发。
▲图片来自江苏土地
值得一提的是，桥林G30地块也是桥林板块首个商品房项目，并且是桥林区域内近年来推出的唯一的商品住宅用地。据悉，水沐云筑昨日（1.16）已领取1、3、4、6、7号楼销许，共计479套房源，销许均价20297-22648元/㎡，户型建筑面积约89、99、115㎡，精装交付。
从周边情况看，该幅地块临近S3号线兰花塘地铁站，周边有2条地铁交汇，地块内部开发条件良好，周边规划建设有南京树人实验学校、苏杰学校、台积电等也在地块附近。
04 华宇
大多数房企选择直接拿地来实现进驻南京的意图，这种方式简单粗暴，但是随着土拍市场激烈的竞争，直接拿地也是对房企的硬实力有一定考验。
7月3日，经过16轮报价，重庆华宇以22.5亿元拿下了江北G34商住用地，成交楼面地价12137元/㎡，未达最高限价，溢价率7.14%。这次拿地也是重庆华宇首次以招拍挂的方式进驻南京，其之前一直深耕西南地区。
值得一提的是，重庆华宇拿下的G34地块与6月刚出让的G29地块仅一街之隔，G29地块当时经过71轮竞拍被中交以15276元/㎡拿下，相比之下，华宇地块便宜了3000多元/㎡。
事实上，早在2018年，华宇就曾联合多家房企，曲线进驻南京：2018年6月，城南G27地块由金地、保利、南京建设三家合作拿地，后由金地、万科、保利、建发、华宇五家公司联合开发，即翡翠天际，这也是华宇首次进驻南京打造的项目。
“0.5+0.5”≥1，房企联合开发求共荣
在楼市中，除了独立拿地，独自操盘外，联合开发已经成为一种发展战略手段，房企联合开发项目屡见不鲜，“抱团”似乎成为很多开发商开疆拓土的一种最直接的方式。
此前有业内人调侃，“在南京，开发商拿不到地，就是死刑，拿到地是死缓，然后减刑，最终可能会被无罪释放。” 拿不到又想进驻拿地只能选择联合开发，加上爆发的高价地背景下，土地成本增加，联合开发最大的好处就在于降低资本风险，加大成功拿地几率。两相取舍，房企联合开发已经成为大势所趋。
据乐居网南京站不完全统计，目前南京待售和在售的项目中，有84个项目为房企合作开发项目。
从上表可以看出，南京主城各板块均有合作开发项目，尤以“两江”板块为首，主要是由于“两江”板块供地充足，且部分板块是目前的置业热门板块，为兵家必争之地。
其中，于2018年12月28日出让的青龙山国际新城G66地块，被金茂7.3亿底价拿下，楼面价12057元/㎡，由金茂，中梁，禹洲联合开发，这也是中梁首次进入南京。
创办于1993年的中梁，比现在不少千亿房企都要“老资格”。跨越了二十多年的历程后，终于于2019年成功上市。上市之后，中梁面对融资渠道收紧、棚改红利消散、调控持续升级、土拍竞争激烈的现状，亟待找到最适合自己的方向。
2019年上半年，中梁首次进入了18个新城市，获取了70个项目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等多个二线城市，买地金额达到320亿，二线占比达到40%，三线占比51%，总建面814万平方米，新增货值940亿元，平均地价仅为3900元/平方米。
事实上，在联合开发青龙山国际新城G66地块之前，中梁就一直在关注南京市场，例如去年12月19日中梁也曾参拍过上秦淮G94地块，但未成功竞得。类似的“陪跑”情况还不少，可以看出中梁对于进入南京的态度是非常谨慎的。
▲效果图
再看中梁此次选择联合开发的地块。这幅地块所在的青龙山国际生态新城作为主城东南门户，距离新街口约12.5公里，是目前南京市场上难得的可供大规模的开发热土。
▲青龙山国际生态新城位置图
2015年8月开始，迄今短短四年多时间，青龙山国际生态新城就已顺利出让了多达十余幅地块。金茂、保利、金地、中南、朗诗、深业、阳光城、首开、宝龙、融侨、招商、禹州等十余家品牌房企用真金白银做出来选择。
从青龙山板块定位来看，该区域主要偏向刚需、刚改客群，但在目前刚需买房门槛在一步步提高之后，江宁的刚需房的均价已达2.6-2.7万元/平米。
作为后起之秀，青龙山国际生态新城规划起点高、规格高，未来随着青龙山板块的不断开发，12号线地铁、70万方商业、教育、医疗等陆续兑现，板块价值可期。
转换布局思路，房企眼光逐渐宽广
南京土地太烫手，不仅是“新人”压力大，“老人”也很慌。一些在此前深根南京主城或者特定片区的房企，开始不约而同转换布局思路，不论从主城到城郊、从主城到都市圈，还是“抬脚”离开固定深耕的片区，房企的眼光在逐渐宽广，并且在不同领域、通过不同布局策略进行全新的尝试。
银城国际：2.6亿元底价南京拿医院用地 跨界医疗行业
2019年10月14日，银城国际控股发布公告称，以2.6亿元的价格收购南京市新城健康产业园地块，单位地价为9720元/平米。
众所周知，银城国际主营业务为物业开发及销售，除此之外还有少量用于租赁的投资物业。本次以较低的价格购入用作医院的地块，无疑是银城对多元化布局的尝试。
类似的还有银城在开发的物业中，银城国际会根据住户需求，引入零售店、学校、健身房、会所、医院等配套设施，以提高住宅品质，提高整体售价。比如公司在南京的云台天境、悦见山等项目销售价格均高于所在区域均价。
万科地产：谋求合作抢占市场份额
深耕南京多年的万科已经摸准了南京城市发展的脉络，近几年来主力在售项目和新近取地项目顺应南京南拓之势，从传统城市中心逐步向南扩张。
2019年万科在南京拿地以保守为主，今年新增土储仅有2幅，分别位于溧水和城南，整体拿地方针延续之前向南扩张的走势。
从全国范围来看，万科更多的把资金投入到了杭州、北京等城市。
在项目打造上，万科在南京的战略主要还是以联合开发为主，利用“小股操盘”的操作方式，有效利用外部资源，抢占更多的市场份额。
佳兆业由内走到外
4月30日，佳兆业竞价37轮，以9.4亿斩获溧水G06地块，楼面地价6504元/㎡。此前一直深根在河西、城北等主城片区的佳兆业，这次把视野转向都市圈，首次进驻溧水，实现边缘渗透。
另外，于去年年初土拍的禄口G12地块，即云溪璟园，楼面价11535元/㎡，达最高限价，自持商品住房200㎡，由弘阳&禹洲拿地，最终确定由佳兆业操盘。
回顾佳兆业进宁之路，早在2014年，佳兆业首次进驻南京，于河西南打造南京佳兆业·城市广场项目，目前二手房价高达5.2万/㎡。2017年，佳兆业布局燕子矶，打造了南京佳兆业·天御。如今从主城转向周边市场，可以看出佳兆业的布局思路也在发生转变。
荣盛从外走到内
一些房企想要走出主城，攻占都市圈，也有一些房企想要走出都市圈，开始把目光转向主城和其他片区，最典型的就是“六合老大哥”荣盛。
2019年关注度最高的4月30日土拍，荣盛一口气拿下3块地，分别为江心洲G08地块、龙潭G10地块和六合G14地块。一直扎根六合的荣盛以一己之力单挑多家房企，最终竞价112轮将江心洲G08这块香饽饽囊获。这一结果也在宣告，荣盛走出六合，实现更大的布局版图。
结语
伴随区域中心城市地位不断提升，南京已然成为开发商决胜未来的必争之地，吸引大批全新房企入驻深耕！2020年，这批市场全新血液又会给南京市场带来怎样的改变？值得期待！
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