燕子矶新城滨江商务区核心新地标来了！
2月19日，南京燕子矶新城出让一幅商住用地，即燕子矶G01地块。经过1轮报价，该地块被宝能以总价33.4亿元斩获，楼面地价7927元/㎡。
△成交截图
根据出让条件，该地块未来将建设住宅、租赁住房、酒店式公寓，以及高250-300米的办公大楼，建成后将作为燕子矶全新地标建筑。
值得一提的是，该地块曾于去年出让，即燕子矶2019G50地块，但当时却因故终止。比起去年挂牌，此次地块重新出让，起拍总价降了1.1亿，最高限价也降了1.5亿。
燕子矶超级综合体来了！
起拍总价33.4亿！燕子矶2020G01地块位置突出
燕子矶2020G01地块
地块四至：东至十里长沟，南至太新路，西至燕园路，北至燕津大道。
总用地面积：121924.13㎡
出让面积：地上104034.86㎡，地下9992.43㎡
用地性质：包括二类居住用地和商办混合用地
综合容积率：4.05
起拍总价：33.4亿
最高限价：48.5亿
起拍楼面价：7927元/㎡
最高限价：11511元/㎡
竞买保证金：6.68亿元
▲地块现状航拍（来源：江苏土地）
NO.2020G01地块出让条件
（1）该地块不接受联合竞买。
（2）C、D分区酒店式公寓配建比例不得高于地上总建筑面积的20%，可在两个分区之间统筹布置。
（3）C分区与D分区之间可设计空中连廊，其净宽不宜大于8米，空中连廊底部距离城市道路净高不小于9米，其容积率计入D分区，具体位置及范围以审定的规划设计方案为准。
（4）E分区为路面标高下方4米以下空间，规划允许设置A、B分区之间的连接通道，具体位置和竖向范围以审定方案为准。F分区为路面标高下方3.8米至7米之间，规划允许设置B、C分区之间的连接通道，具体位置和竖向范围应先期征得轨道交通主管部门的书面同意意见，最终以审定方案为准。G分区为路面标高下方4.5米以下空间，规划原则是上允许布置地下商业和机动车位，具体位置和竖向范围以审定方案为准。
（5）地块须配建建筑面积不小于7300平米租赁住房，由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押, 遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。
（6）D分区内须建设一幢地上高度250至300米的办公大楼，作为燕子矶新城的地标性建筑。
（7）C、D分区中，办公用房建筑面积不得小于C、D分区总计容建筑面积的60%，且其中不小于11万平方米的办公用房须由竞得人自持，不得销售，不得转让。
（8）竞得人须在成交后十个工作日内与栖霞区人民政府签订《地块投资发展协议》。
（9）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
（10）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。
从区位上看，该地块位于燕子矶滨江商务区核心地区，南侧就是2019年收官的保利国际社区。目前周边高价地新盘聚集，地价最高的是仁恒公园世纪，楼面价23800元/㎡，金科G33楼面价19853元/㎡，燕然居（佳兆业G34）楼面价19852元/㎡。另外其中燕熙台（华侨城G37地块）距项目约300米，总价37.3亿，楼面价17539元/㎡，需配建10650㎡的人才房。
△燕子矶G50地块位置示意图
从地块所在片区规划看，燕子矶滨江商务科技城项目位于燕子矶新城经五路西侧，紧挨地铁1号线北延线笆斗山站，距南京二桥1.8公里，距南京火车站5公里，未来地铁15分钟内直达市中心新街口。项目合计961亩，共分为三期，其中一期156亩，二期237亩，三期568亩。将打造集总部经济、科技园区、跨贸街区、购物公园、滨江演艺中心等为特色的滨江文化商贸集群和总部基地。
网上也曾流传出燕子矶滨江商务区的效果图。
早在去年燕子矶G50地块出让之时，就曾被视为宝能定制地块。
根据当时公告：须配建建筑面积不小于7300平方米的租赁住房，还要建一幢高度250至300米的办公楼。但因故终止出让。
不过据去年9月栖霞区金洽会消息，宝能集团将打造燕子矶滨江商务科技城，包含科技园、文旅、金融大厦、燕子矶老镇开发等，投资额300亿。另外还有疑似宝能集团签署的开发建议协议书传出。
△网传宝能集团签署的开发建议协议书
随后在今年1月3日，有网友发现，南京宝能城市发展有限公司已在栖霞区注册登记，注册资金5亿。
一天之后，1月4日，燕子矶NO.2020G01地块正式出让。
巧合的是，1月初，一位新浪昵称为“HE小於菟HE”的微博用户爆料，燕子矶新城将新添2座超250米的超高层。据悉，2栋超高层位于燕子矶滨江商务区地块，其中，C地块建筑250米，D地块建筑300米。此前该地块因故停止出让，目前前期问题已全部解决。
据当时爆料内容称，该地块摘牌单位或为某险资背景深厚的企业，未来预计将引入总资产不低于3900亿的企业华东总部和某金融机构华东总部，项目开发建设履约保证金5亿。
△截图来源：新浪微博
另外，一份疑似宝能在南京的办公地址、南京项目的内部介绍也在网络曝光。其中提到燕子矶项目、溧水物流项目。2019年8月份，根据宝能内部工作人员透露，该公司的土地保证金已交，城市总经理，营销总经理都已经到位了，未来将深耕南京市场。
根据知情人士透露，燕子矶G50地块的出让要求是建设一幢高度250至300米的办公楼，但是宝能希望自持这座城北的地标建筑，并将之打造成为集团在南京的一个长久品牌标杆，扩大品牌的影响力，所以希望这座地标建筑的高度能达到338米以上。
03燕子矶高价地“围城” 2020年有望迎来集中供货
燕子矶新城是主城目前唯一没有突破3万/㎡价格红线的板块，而新城的概念、相关规划政策等利好也为该区域的房地产市场大大加分。据克而瑞数据统计，2016年区域房价突破“2字头”，环比上涨38.18%，成交量也一路走高，2019年度板块呈现严重的供不应求的态势，整体热度颇高。从目前情况来看，燕子矶新房供应基本属于断层的阶段。
不过对于无新房可售的燕子矶来说，2020是板块内高价地项目入市的关键一年。新老交接，不仅仅是楼盘的更迭，更是“刚需”到“改善”的跨越。
目前，燕子矶板块地王仁恒公园世纪放风价超4万/㎡，万象天地九悦放风价3.5万/㎡，除此之外，还有佳兆业、华侨城、金科等品牌开发商的地块待上市。一旦中海燕矶听潮收官，新项目入市，户型走大+价格走高，板块门槛有望将再上一个台阶。
△万象天地·九悦效果图
项目规划建设9栋住宅，均为11层小高层，户型面积为100-180m²，精装现房销售。目前，公园世纪售楼处已建成，但尚未对外正式开放。
△仁恒公园世纪效果图
此外金科燕子矶G33地块和华侨城燕子矶G37地块目前均已动工，其中，金科燕子矶G33地块的外立面已经完工。
2017年7月，燕子矶G33地块经过87轮竞价，被金科以81000万元竞得，楼面地价19853元/㎡，达到最高限价，竞建6400㎡保障房，现房销售 。根据地块规划，金科G33项目规划建设5栋住宅，楼层为18-20层，其中5号楼为人才房。
△燕子矶G33地块效果图
华侨城燕子矶G37地块位于燕子矶街道太新路和经五路夹角处，西面就是金浦紫御东方和中海燕矶听潮。根据规划，华侨城燕子矶G37项目规划建造15栋高层住宅。
该项目2019年7月经过59轮报价成功出让，被南京华侨城实业发展有限公司(华侨城)以总价37.3亿竞得，楼面价17539元/㎡，溢价率18.41%。
未来，燕子矶板块内将有一大波新房入市，不仅房源偏高端改善，而且供应量足。
结语
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