正文

  近期的江北核心区无疑占据着南京楼市的热搜头条：

  1）在5月27日的土拍中，江北核心区新地王诞生，中北拿下G03地块，成交楼面价22976元/㎡，自持租赁租赁住房建筑面积2600㎡，综合实际楼面价近2.4万元/㎡，前任地王通宇G10地块（楼面价22273元/㎡）退位；

  2）5月中旬悦辰府收官，88套房3230组报名，中签率2.7%，均价31500元/㎡，当日售罄收官；

  3）6月初江畔都会上城二次加推，223套房11890组报名，中签率1.87%，涨800元/㎡，均价31307元/㎡，当日售罄，同时也是2020年南京首个报名人数过万的楼盘。

  ▲江畔都会上城开盘

  除了以上爆点之外，6月的江北核心区依然看点十足。据悉，6月南京主城将有三场土拍，全都位于江北新区，共有7幅地块先后出让，含4幅住宅用地，1幅商办用地以及两所中小学用地，起拍总价56.94亿元！值得一提的是，核心区就将有2幅住宅用地推出，最高楼面限价也迎来突破，其中G11最高限价25403元/㎡，G12最高限价25810元/㎡，如若土拍触顶，核心区地王可能又要易主了。

  ▲6月江北新区土拍地块

  01

  最高限价再创新高，江北核心区新地王指日可待？

  此次核心区2幅地块土拍开发资质以及周边环境如何？开发商是否会为之一掷千金？详细解读来了！

  核心区NO.新区2020G11地块

  地理位置：江北新区临滁路以南、迎江路以西14-20地块

  出让面积：49565.48㎡

  规划用地性质：R2二类居住用地

  出让年限：70年

  容积率：1.01≤R≤2.2

  绿地率：≥35

  起拍总价：19.1亿

  最高限价：27.7亿

  起拍楼面价：17516元/㎡

  最高楼面限价：25403元/㎡

  竞拍时间：2020.6.11 10:20

  ▲航拍图

  NO.新区2020G11地块出让条件

  (1) 地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，住宅应100%实行全装修成品住房交付，无容积率奖励。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  (2) 地块内需建设开关站一座，建筑面积不小于120平方米（不计入容积率面积），外形尺寸14米*8.5米，净高度不低于3.6米。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

  (3) 地块内220kv高压杆线迁改由新区公建中心负责，地块成交后半年内完成。

  地块解读

  从航拍全景图来看，此块地较为规整，四周暂无住宅/商办等房源，距离较近的还是已经收官的江与城，彼时收官均价为30500元/㎡，而江与城也是江北核心区去年神话一般的存在，历时5个月，6次开盘即售罄收官，最多一次报名人数8893组，最低中签率低至1.7%。

  神盘收官之后，神话将由接下来的楼盘继续上演。前文已经提到，此次纯宅地G11地块起拍楼面价17516元/㎡、最高楼面限价25403元/㎡。与4月27日江北核心区挂出的纯宅地G03地块（起拍楼面价16395元/㎡、最高楼面限价22976元/㎡）相比，G11地块起拍楼面价上涨1121元/㎡、最高楼面限价上涨2427元/㎡，门槛有所提高。

  而G03地块已经成功出让，综合成交楼面价近2.4万元/㎡，G11地块的最高限价仍是高于它，且地理位置更靠核心区，届时开发商不争抢似乎也说不过去。

  核心区NO.新区2020G12地块

  地理位置：东至横江大道，南至兴隆路，西至空地，北至火药洲路

  出让面积：26966.65㎡

  规划用地性质：R2二类居住用地

  出让年限：70年

  容积率：1.01≤R≤2.5

  绿地率：≥35

  起拍总价：12亿

  最高限价：17.4亿

  起拍楼面价：17800元/㎡

  最高楼面限价：25810元/㎡

  竞拍时间：2020.6.23 10:00

  ▲航拍图

  NO.新区2020G12地块出让条件

  （1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，住宅应100%实行全装修成品住房交付，无容积率奖励。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  （2）住宅地块的地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。

  （3）地块内需建设公用开关站一座，建筑面积不小于120平方米（不计入容积率面积），外形尺寸14米*8.5米，净高度不低于3.6米。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

  地块解读

  从航拍图上可以看到，G12地块的条件十分优越，旁边即是雅居乐滨江国际和正荣润锦城，据不完全统计，目前核心区二手房：正荣润江城成交均价在3.9万元/㎡；正荣润锦城成交价在3.7万元/㎡；华润国际社区成交均价在3.7万元/㎡；雅居乐滨江国际成交均价在3.5万元/㎡；保利西江月成交均价在3.1万元/㎡。

  其周边目前仅一家盘在售，即为江畔都会上城，本周刚刚迎来二次加推，11890组客户报名223套房源，中签率低至1.87%，当日售罄，同时最新开盘消息已经传出，预计将在本月底再推出7、8、9、13号楼，约500套房源。该地块周边无论是公共交通还是生活配套等条件都可圈可点，地铁10号线临江地铁站在侧，另外周边还包括南京一中江北新区分校、南京书人雅居乐幼儿园等名校、江北新区图书馆、美术馆、启迪冰雪科技城等。

  同时，G12地块与5月11日挂出的新区纯宅地——G11地块（起拍楼面价17516元/㎡，最高楼面限价25403元/㎡）相比，G12地块起拍楼面价上涨284元/㎡、最高楼面限价上涨407元/㎡，G12地块一举成为江北核心区最高楼面限价地块。

  其实现阶段江北核心区新房/地块储备还是十分丰富的，除却还有尾房在售的金地风华国际，目前江北核心区并无新房在售，润辰府、江畔都会上城、扬子江金茂悦预计在6月再次加推，剩下的只能看纯新盘融侨誉江、栖樾府和花语熙岸府谁的动作更快了。

  在近两年，江北核心区的地价其实起伏并不大，但在缓慢拍卖中也有所增长，除却中交G12地块出让要求高，最终楼面价相对较低之外，近两年核心区的地价从1.8万/㎡逐渐迈入2.2万/㎡的阶梯。即将出让的G11、G12地块届时楼面地价是否会再创新高，我们也将持续跟进。

  02

  高新区紧随其后，6月4幅地块集中出让

  前文已经提到，6月的土拍是江北新区的主场，共计7幅地出让，其中核心区板块占据2幅，剩下5幅均位于高新区板块，涵盖2幅住宅用地、2幅中小学用地以及1幅商办用地，具体土地出让信息如下：

  先来看看6月9日高新区即将出让的4幅地块，分别为NO.新区2020G06、NO.新区2020G07、NO.新区2020G08、NO.新区2020G09地块，4幅地将6月9日上午10:00开始拍卖。

  四幅地相距较近，全览图如下↓↓

  两幅住宅用地出让信息如下↓↓

  NO.新区2020G06地块

  地理位置：江北新区江北大道以西、侨康路以南地块

  出让面积：39742.43㎡

  规划用地性质：R2二类居住用地

  出让年限：70年

  容积率：1.01≤R≤2.8

  绿地率：≥30

  起拍总价：12.9亿

  最高限价：18.6亿

  起拍楼面价：11593元/㎡

  最高楼面限价：16715元/㎡

  竞拍时间：2020.6.9 10:00

  ▲航拍图

  出让条件

  （1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，住宅应100%实行全装修成品住房交付，无容积率奖励。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  （2）竞得人须在签订土地出让合同前，与江北新区管理委员会签订《地块投资建设协议》。

  NO.新区2020G08地块

  地理位置：江北新区高新路以东、侨谊路以南地块

  出让面积：29592.95㎡

  规划用地性质：R2二类居住用地

  出让年限：70年

  容积率：1.01≤R≤2.8

  绿地率：≥30

  起拍总价：9.6亿

  最高限价：13.9亿

  起拍楼面价：11586元/㎡

  最高楼面限价：16655元/㎡

  竞拍时间：2020.6.9 10:40

  ▲航拍图

  出让条件

  （1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，住宅应100%实行全装修成品住房交付，无容积率奖励。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  （2）竞得人须在签订土地出让合同前，与江北新区管理委员会签订《地块投资建设协议》。

  曾经的高新区也是一房难抢，亚泰山语湖收官之战打响后，江北高新区的新房价格便上了一个新台阶，随着弘阳燕澜七缙、荣盛锦绣澜山先后收官之后，目前区域内仅剩印悦府一家项目在售，在售毛坯洋房和高层，现房销售，所见即所得，均价在23985元/㎡左右，主力在售面积为89和115㎡。

  ▲效果图

  印悦府彼时拿地价为14956元/㎡，而此次G06地块最高限价16715元/㎡，G07地块最高限价16655元/㎡，如若拿地触顶，高新区的地价或也将迎来刷新。

  高新区创建于1988年4月，1991年3月被国务院批准为国内首批、江苏省首家国家级高新技术产业开发区，拥有企业近2000家，经济总量在国家级高新区中位居前列，是江苏省南京市最具活力的经济增长点。经过近几年的发展，高新区的居住氛围也已经日渐浓厚，新城、朗诗、绿地、招商等多家品牌开发商开发的弘阳时光里、新城香溢紫郡、亚泰山语湖、招商兰溪谷等入住率也比较高。

  另外周边长江隧道、扬子江隧道、地铁3号线、地铁S8号线、长江大桥等过江通道、快速交通围绕园区，构建了立体化的快速出行交通网络，实现了园区和主城的无缝对接。规划的地铁11号线、15号线贯穿园区，并在区内设有13个地铁站点，方便区域内的办公、居住人群的出行。随着地块的相继出让，高新区也将变的越来越宜居。

  以上说到高新区配套日渐成熟，6月的土拍也在添砖加瓦。6月9日除了两幅居住用地拍出之外，还有两幅中小学用地将推出，学校用地均要求建设民办学校；另外6月11日还有一幅商办混合用地出让，为NO.新区2020G10地块。

  NO.新区2020G07地块

  地理位置：江北新区高新路以东、龙山南路以南-01地块

  出让面积：26666.89㎡

  规划用地性质：A33中小学用地

  出让年限：50年

  容积率：R≤1.2

  绿地率：≥35

  起拍总价：0.83亿

  竞拍时间：2020.6.9 10:20

  ▲航拍图

  出让条件

  （1）该地块规划建设民办学校，须由竞得人自持，土地及所建房屋不得销售、不得转让。

  （2）地块要求装配式建筑面积比例为100%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，无容积率奖励。

  （3）竞得人须在签订土地出让合同前，与江北新区管理委员会签订《地块投资建设协议》。

  NO.新区2020G09地块

  地理位置：江北新区高新路以东、龙山南路以南-02地块

  出让面积：39892.68㎡

  规划用地性质：A33中小学用地

  出让年限：50年

  容积率：R≤1.2

  绿地率：≥35

  起拍总价：1.25亿

  竞拍时间：2020.6.9 11:00

  ▲航拍图

  出让条件

  （1）该地块规划建设民办学校，须由竞得人自持，土地及所建房屋不得销售、不得转让。

  （2）地块要求装配式建筑面积比例为100%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，无容积率奖励。

  （3）竞得人须在签订土地出让合同前，与江北新区管理委员会签订《地块投资建设协议》。

  NO.新区2020G10地块

  地理位置：江北新区文景路以南、江北快速路以西地块

  出让面积：20318.35㎡

  规划用地性质：Bb商办混合用地

  出让年限：40年

  容积率：R≤3

  绿地率：/

  起拍总价：1.26亿

  竞拍时间：2020.6.11 10:00

  出让条件

  （1）该地块不接受联合竞买。

  （2）地块内须全部建设办公建筑，由受让人整体持有，自领取不动产登记权证起10年内不得转让、不得销售（包括股权转让和其他任何方式的分割出售）。之后转让、销售需经江北新区管委会批准。

  （3）地块要求装配式建筑面积比例为100%，无容积率奖励。

  两江板块作为南京新房供应量大户，江北板块利好叠加也更为频繁，江北新区、江苏自贸区等接连落地，核心区新房一房难求，中签率屡创新低，而随着今年供应量上涨，板块内选择性也会更多一些。再加上之后土拍严格限价的新政，未来的江北楼市如何发展，我们拭目以待。