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  五天两场土拍，出让的两幅地块纷纷“触顶”！最近几天，方山大学城频频登上南京楼市热搜，其中位于方山脚下的大学城G42地块、G34地块无疑贡献了最大的“流量”。

  与此同时，与这两幅地块仅一路之隔的五矿澜悦溪山、山和宸园两大纯新盘也传来了即将首开的消息！

  为此，小编实地走访了这两大纯新盘，带大家一起看看引发数十家房企争抢进驻的方山大学城，究竟现状如何？

  01

  最快月底首开！五矿接力补仓方山板块！

  小编当日从南京交院地铁站下来后，乘坐公交806路，坐到了中传南广学院门口下来，又步行了大约10分钟才来到了项目售楼处。

▲中国传媒大学南广学院实景图

  小编到达时发现，五矿澜悦溪山售楼处正在修建中，先暂时借用了五矿澜悦方山之前的售楼处，两者相隔的也不远，大概一两百米左右。

▲五矿澜悦方山实景图

  五矿澜悦溪山临时售楼处对面就是银城一方山小区。

▲银城一方山实景图

  根据规划显示，项目共打造了18栋17—18层高住宅和一栋16层高的人才房，绿化率35%，全精装修带新风、地暖、中央空调三大件。

▲平面分布图

  目前施工现场正在加紧建设中，部分楼栋已建到了5层。

▲施工现场实景图

  据置业顾问透露，项目最快本月底首开，首开楼栋为4、5、8号楼三栋楼，共200多套精装房源，户型建筑面积约96、107、127㎡，放风价3.05万元/㎡。

  户型图如下：

96平米  3室2厅1卫

107平米  3室2厅2卫

127平米  3室2厅2卫

  其中4、5号楼房源户型建筑面积为96、107㎡，96㎡为中间户，107㎡为边户；8号楼只有127㎡的户型。

▲效果图

  此前，项目公开了96、107㎡两大样板间。从样板间实景可以看到，96㎡的三房两厅一卫，三开间朝南设计，采光、通风效果较好。整体户型较为方正，空间没有多余和浪费。

  U型厨房设计，配置方太洗碗机、方太油烟机灶具、威能锅炉、碗柜、橱柜等。但是因厨房的朝向问题，餐厅放于厨房旁边，显得餐厨空间较为局促。

  厨房↓↓

  客餐厅↓↓

  两个朝南卧室都带有大飘窗，空间尺度较为阔绰。北向次卧可打造成儿童房或者书房。

  主卧↓↓

  次卧↓↓

  卫生间还采用了三段式干湿分离的设计，隔离细菌、干净卫生。

  阳台进深约1.8米，虽然不算大，但也还算宽阔。值得一提的是，开发商还在阳台配置了自动晾衣架，拥有紫外线消杀功能。

  阳台↓↓

  而107㎡的三房两厅两卫，除了主卧多了一个卫生间，整体户型没有太大差异。同时厨房的朝向有所改变，面向南向客厅，与96㎡的餐厨相比，舒适度要高了许多。

  餐厅↓↓

  另外，107㎡户型的玄关旁还预留了一个冰箱的位置，方便未来业主家电的摆放。

  同时三个卧室的空间尺度也略优于96㎡的户型。北向次卧空间更为阔绰，南向主卧套房设计，带衣帽间、卫生间，但是，主卧自带的独卫不同于一般样板间放于主卧内，而是打造了一个独立的卫浴置于南向主卧和北向次卧之间。

  南向次卧↓↓

  北向次卧↓↓

  主卧↓↓

  不过，置业顾问也告诉小编，主卧旁的这个卫浴间隔的墙并不是承重墙，后期业主可根据自身需求再调整。

  卫浴↓↓

  02

  毛坯交付！山和宸园月底首开，放风价2.7万/平米！

  与五矿澜悦溪山相隔不到10米远的山和宸园也将于近期首开，不同于市面上多见的精装房源，山和宸园项目是实打实的“毛坯”交付。

  交付标准↓↓

  项目共规划21栋17F-20F小高层，其中包括1栋人才房，容积率2.1，绿化率30%，后期由美的物业管理，另外还有少量商业、养老、物业配套。

▲社区效果图

  整个小区共有四个出入口，南边、东边各一个人车分流的出入口，西边、东北角各一个人行出入口。

  小区整体景观设计按照“一环两轴多节点”进行设计。南北主轴之上设置了入口镜面水景、仪式归家大门、迎宾景观大道、特色水景雕塑、阳光草坪、休息木平台、对景景墙等配套景观。

▲社区效果图

  目前，山和宸园售楼处与建筑面积约89、104、105㎡样板间已经公开，预计本月中下旬首开13、19、20、21号楼共266套毛坯房源，户型建筑面积为89、104、105、139㎡，毛坯放风价约2.7万/㎡。

  户型图如下：

89平米  3室2厅1卫

104平米  3室2厅2卫

105平米  3室2厅2卫

139平米  4室2厅2卫

  首开的4栋楼，13号楼总高17层，两梯两户，全部为130㎡户型；19、20号楼为20层，两梯四户，104㎡户型；21号楼总高18层，中间户89㎡，边户105㎡。

▲效果图

  从现场施工情况来看，整体进展要比隔壁的五矿要快，多数建筑都已建到4-5层。

▲施工现场实景图

  山和宸园打造的三个样板间，和五矿的户型、面积都较为相似，都是三房起步，既有偏刚需的89㎡三房两厅一卫，也有偏刚改的104㎡、105㎡的三房两厅两卫。

  其中，89㎡三房两厅一卫，同样为三开间朝南设计，三个卧室均带有飘窗，但是由于空调外机墙体的阻挡，使得每一个房间的飘窗都显得很局促，而阳台也存在同样的情况，本就不太大的阳台，因为凸出的墙体，就显得较为拥挤。

  主卧↓↓

  南向次卧↓↓

  北向次卧↓↓

  阳台↓↓

  厨房也同样是U型设计，不过与五矿的96㎡的餐厨相比，空间尺度感明显要高一点。

  厨房↓↓

  餐厅↓↓

  客厅↓↓

  105㎡三房两厅两卫，比89㎡的多了一个卫生间，同时也由单阳台升级为了双阳台。

  阳台↓↓

  主卧配备了独立的卫浴和衣帽间，私密性更强，飘窗则为270度的转角设计，能接触到更大面积的阳光。

  主卧↓↓

  主卧270度转角飘窗↓↓

  独立卫浴↓↓

  南向次卧和阳台相连，通风效果更佳。

  南向次卧↓↓

  卫生间也是采用了干湿分离的设计，另外，小编还注意到，卫生间的马桶采用智能化的设计，可自动消毒杀菌，更加便捷卫生。

  干湿分离卫浴↓↓

  最令人意外的是，105㎡的样板间将厨房与餐厅打通，真正做到了一体化。

  客餐厅↓↓

  餐厨一体化↓↓

  而104㎡三房两厅两卫，与105㎡的样板间差距也不大，都是双阳台设计。

  阳台↓↓

  只是玄关的摆放和厨房的朝向不同，另外，104㎡的卫生间没有做干湿分离。

  卫浴↓↓

  整体来看，五矿澜悦溪山户型和山和宸园相差不大。同为三房设计，两者各有千秋。至于最终效果如何，还需要房企们拿实力说话。

  03

  名校云集，交通和商业还有待改善

  从小编此次实探的情况来看，片区内的交通、商业配套都略显不足。

  据置业顾问所说，目前距离山和宸园、五矿澜悦溪山最近的地铁站是中国药科大学站，从导航上看到，如果是驾车前往地铁站，大约需要行驶5公里，十分钟左右就到了，如果是乘坐小区附近的公交828路，大约需要38分钟。

  也就是说，居住于此的居民，目前出行主要还是靠自驾和公交。

  如果选择自驾出行，周边的弘景大道、吉印大道目前已经与竹山路、双龙大道、天印大道三条主干道连通，可以前往江宁的其他各区域，但是去主城还是较为不便。

▲区位图

  而商业配套也是该片区房源的一大软肋。除了两大项目自带的商业配套和周边的一些小底商，距离两个项目最近的大型商业体只有6公里开外的文鼎广场，自驾前往也要十分钟左右。至于江宁的百家湖商圈、江宁万达商圈距离两大项目也有12公里。

  因此，目前能考虑在该片区置业的，除了地缘客较多一些外，还有一波就是看中该片区名校资源的客户。

  片区内有南京医科大学、中国药科大学、中国传媒大学南广学院等一批优质的高校分布于此，中传南广学院与两大项目也就600米的距离。此外，项目附近还有江宁齐武路小学、南京蒙特梭利溪荷幼儿园、瑞艺路幼儿园等幼儿园、小学资源，而在项目2公里范围内的南外直属方山分校已投入使用。

▲江宁大学城高校方位导视图

  除了名校资源，板块内的生态资源也是颇为丰富。位于方山南麓的两大项目，依靠方山和解溪河，宜居度要高于江宁不少高层住区。

▲方山风景区实景图

  另外，从南广学院门口的指示牌可以看到，南京未来网络小镇、华谊兄弟电影小镇也就在项目的五公里范围内。

  对于新房断供许久的方山大学城来说，五矿澜悦溪山和山和宸园的入市，无疑会在一定程度上缓解区域“房荒”。

  目前两大项目周边有银城一方山、五矿澜悦方山、武夷名仕园等多个已建成住宅小区。根据链家网显示，距离项目最近的银城一方山二手房价格26361元/㎡，最近成交的两套房源单价都超过了2.8万/㎡。五矿澜悦方山别墅项目目前已售完，前期均价29500元/㎡，高层还有部分房源在售，均价为26500元/㎡。

（数据来源于：链家）

  从二手房情况来看，目前该片区房源不具备投资的属性，更适合周边想要置换新房的买房人。但是随着片区住宅的开发、周边配套的不断升级，方山大学城是否会成为下个置业热点区域也说不定。

  而从两大项目的放风价来看，3万/㎡左右的房源，在南京主城范围内尚属“洼地”。不知道届时两盘同台竞技，买房人究竟会更青睐谁呢？