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2022年，江宁卖地不多，但含金量颇高，南站、百家湖、东山等成熟区域均有宅地出让，而远郊板块仅卖了两幅地（禄口和淳化）。

好地入市，自然对2023年江宁市场多了份期待。

回顾江宁的商品住宅市场，一个项目不得不提，那就是位于小龙湾的朗诗玲珑屿。虽然交付已超7年（2015.12~2018.6陆续交付），但仍然是江宁高品质住宅小区的代表，市场行情非常坚挺。近3个月来，除个别房源，小区的二手房成交单价基本上维持在4.5万以上，甚至一度逼近5万，妥妥的江宁二手房价格天花板。（数据来源：链家二手房）

2023年，江宁又来了一个很能打的项目。

去年10月份的三批次土拍中，东山G91地块被江宁老牌房企明月集团拿下。12月份，朗诗确定将全程操盘G91，也使得该项目的关注度瞬间爆棚，有望打造下一个朗诗玲珑屿。

近日，G91项目曝出多条干货信息：

1、打造3栋17-20F高层住宅，148户，户型建面约117、143、167㎡，主力面积143㎡；

2、定位改善，全屋智能化，精装修标准对标河西；

3、采用朗诗第六款科技系统——健康堡垒（河西朗诗璟华府同款系统，首进江宁）；

4、预计4月初公开售楼处，4月底开盘。

G91项目的楼面价约1.1万/㎡，没有毛坯限价。虽然有商办部分，但综合来看，依然预留了较大的操作空间，可以给项目的精装修、智能化，以及科技系统“做加法”，从而提升其产品竞争力。

从目前释放的节点信息来看，由朗诗操盘的G91项目（A分区，即住宅部分）有望在“金三银四”期间正式亮相。

从面积段来看，G91主打143㎡户型，且是高层产品，与去年入市的百家臻园如出一辙。两个项目均瞄准了江宁本地的改善人群。

通过实地探访发现，G91项目所处的地段，无论是商业、交通，还是居住环境，可谓是江宁“顶配”。

G91项目位于江宁传统的中心城区——东山，居住氛围浓厚，基本的生活配套十分齐全。相比周边一众老小区，G91似乎有“鹤立鸡群”的感觉。当然，从城市界面的角度来看，竹山路沿线这一片，略显陈旧。

项目南侧是江宁龙湾天街、景枫综合体项目（在建）、宜悦里G66（原金鹰GE66），向北是江宁万达广场，向西是目前江宁人气最旺的百家湖商圈。此外，项目B地块还规划了约4100㎡的商业。这样高的商业密度，放在江宁，乃至整个南京，都算是佼佼者。

目前竹山路正在进行地铁5号线的施工，整体的城市界面观感一般。不过从南京地铁了解到，目前江宁段进展顺利，有望在今年先行开通，届时可以与1号线、3号线、S1号线实现换乘。显然，相比其他项目遥遥无期的地铁规划，G91是名副其实的“双地铁盘”。

除了成熟的商业和交通，G91项目周边的生态景观资源在江宁也是首屈一指——杨家圩市民公园、竹山公园、秦淮河、江宁体育公园、外港体育公园等等。

东山、百家湖、九龙湖等江核心区域，近年来新房供应量极少，基本上以二手房交易为主。去年11月，位于百家湖板块的百家臻园首开入市，截至目前已推出5栋楼，共计302套房源，整体的去化率近8成。这样的销售成绩，即使放在河西、南部新城等南京头部板块，也并不逊色。

从市场的反馈也能看出，江宁改善需求依然旺盛，且拥有不俗的购买力。而在江宁市场，朗诗依靠朗诗玲珑屿等项目，积累了不错的口碑，而对于东山周边的地缘改善客户来说，由朗诗全程操盘，且引入最新一代科技系统的G91项目，或许具有不错的吸引力。

除了G91，位于江宁杨家圩二期的金融城G93项目也备受期待。据悉，仁恒将操盘项目住宅部分，这也是仁恒首次进驻江宁核心区域。不过，G93项目的进度稍慢，有可能要到今年四季度才上市。

从项目入市节点来看，朗诗的G91与仁恒的G93巧妙的错开了。或许，这两家楼盘，也不想正面硬碰，毕竟都挺强。

写在最后：

近期，南京各区都在进行重大项目开工，以及各种招商引资等活动，力争打好开局。不难发现，江宁的经济重心在制造业，相比建邺、雨花等区，江宁在软件、金融等高收入行业的占比较低。这也在一定程度上造成了江宁市场，以刚需为主，改善性市场规模较小的局面。

所以，在江宁一些改善型项目的销售过程中，可能会出现“后继乏力”的现象，往往首开成绩尚可，后面开盘加推的去化速度，明显下滑。

不过在春节后，南京楼市回暖势头明显，加之其体量只有3栋楼，G91项目的境遇或许会好不少。