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  就在本周四（5.20），南京首批“两集中”地块即将出让，激烈的土拍大战一触即发!

  继上周南部新城、城南两桥等热门板块地块实探后，本周小编来到了大热的江北板块！

  据悉，南京本次出让的51幅地块中，江北地区就占有17幅，涉及江北核心区、浦口城南中心、老山汤泉、葛塘新城、六合等众多板块，涵盖纯住宅、商住混合用地等建筑业态。

  我们选取了几幅市场热度较高的地块，带大家一起了解一下地块的具体位置及周边市场情况！

  01

  毛坯最高限价3.5万/㎡！江北核心区房价天花板又拉高了？！

  先来看位于江北核心区的3幅地块，G12地块位于江北核心区的正核，G10、G11两幅地块位于青奥研创园板块。

  具体来看，G12地块位于定山大街、浦滨路轴线交汇处，北侧紧邻国际健康城片区，南侧为商务商业中心区，一中江北校区高中部、鼓楼幼儿园江北分院、健康城育英小学等学校就在项目周边，未来将享有十分完善的医疗、康养、商业、教育配套资源。

▲江北G12地块航拍图

  该地块由四个分区组成，将打造集住宅、商业、办公于一体的综合性住区，北侧为拟出让的社区中心用地和去年收官的悦辰府，南侧为次新房华润国际社区，目前该小区二手房挂牌价在4.4万/㎡左右（数据来源于：链家）。

  需要注意的是，此次出让的G12地块毛坯限价直接跳涨至3.5万/㎡，全装修限价预计不超过3.7万/㎡，再参考周边约1500-2000元/㎡的装修包价格，未来“江核”房价直逼4万/㎡！

  而另外两幅位于江北核心区青奥研创园板块的G10、G11地块，同样为商住混合用地，其中，G10毛坯限价32000元/㎡，G11毛坯限价31850元/㎡，毛坯限价均为突破目前江核最高毛坯限价32000元/㎡。

  同一批次、用地性质相似，但官方定价不同，对比之下，板块价值高下立见！

  那么话说回来，这两幅地块位置究竟如何?

  从实探的情况来看，这两幅地块也相距不远，中间隔了一条城南河。其中，G10地块更靠近地铁10号线临江站，一路之隔就是南京青奥体育公园，周边有中海左岸澜庭、金地风华国际等小区。

▲江北G10地块航拍图

  G11地块靠近保利西江月小区，东南侧紧邻规划地铁15号线团结路站，南侧为规划学校用地，北侧为规划商业用地，江北首座砂之船奥特莱斯大型综合体与地块仅一街之隔，在建的江北万达广场也邻近该地块，城南河休闲风光带、青奥体育公园就在地块周边，将提供完善的生态休闲配套。

▲江北G11地块航拍图

  区域新房方面，青奥板块自从19年底中海左岸澜庭、金地风华国际收官后，已经有一年多没有新房上市了，两盘收官精装均价都在30500元/㎡左右，时隔近两年，板块毛坯房价都已涨至3.2万/㎡。

  二手房方面，与G11地块一路之隔的保利西江月小区，目前挂牌均价为39515元/㎡，成交价最高已达41073元/㎡。

（数据来源于：链家）

  02

  要建160米高楼！浦口城南中心两幅新地块来势汹汹！

  在江北此次出让的17幅地块中，浦口城南中心有2幅综合体地块颇引人注意，不仅涉及住宅，还包含了商办以及文化设施！

  首先，就地块位置来看，G52与G53地块分布于城南河南北两侧，G52地块紧邻滨江嘉品，G53紧邻星河时代。

  具体来看，浦口城南中心G52地块在城南河的北侧，紧邻在售的滨江嘉品、望江悦府和正荣润棠府等项目，东侧是规划的地铁11号线森林大道站，北侧有盛景华庭、城南新村等多个成熟社区，南侧城南河以南就是浦口区中心医院，周边还有宝隆时代广场等商业配套。

▲江北G52地块航拍图

  G53地块在城南河的南侧，紧邻今年新上市的星河时代项目，南侧是规划的南京地铁11号线珠江南站，北侧是南京市浦口区中心医院和风华府项目，周边还有亚东滨江和园等多个成熟社区。

▲江北G53地块航拍图

  其次，就地块性质及出让条件来看。这两幅地块均为商住混合用地，出让条件复杂，对开发商考验不小！

  就G52地块来说，据出让条件显示，该地块D分区须建设一座高度不低于120米的商务办公楼、建设一座建筑面积不低于7.5万㎡的集中式商业综合体，以及配建一座地上建筑面积不少于6万㎡的文娱场馆（大型室内体验式文娱场馆建筑面积不小于1.5万㎡）。

  一河之隔的G53地块，根据出让条件，A分区将建设一座商务型酒店和超市；C、E分区应配建地上建筑面积不少于9万㎡的文化建筑，可配套地上建筑面积不超过2万㎡的商业，其中C分区须配建演艺中心场馆、市民中心及规划馆，而E分区须配建图书馆和科技馆；G分区将建设一座主体建筑高度不低于160米的商务办公楼以及一座不低于五星级标准的酒店；H、I地块则要建设酒店式公寓。

  从建筑高度可以看出，G53地块将建一座约160米的商务办公楼，江北新地标或由此诞生！

  最后，就毛坯限价来看，这两幅地块的毛坯限价依然维持在28000元/㎡，没有提高！

  参考目前周边在售的滨江嘉品、望江悦府等盘，预计项目未来全装修+升级装修包在3.1-3.3万/㎡左右。

  03

  容积率均为1.5！国际健康城三幅纯住宅用地即将出让！

  就国际健康城板块此次出让的3幅纯宅地来看，3幅地块均位于中央商务区北部。

  其中，G07与G08地块间隔不远，东侧是观山悦小区和规划小学用地，目前该小区二手房挂牌价在3.3万/㎡左右（数据来源于：链家）；北侧为定向河；西侧为郊野公园和规划商办用地；南侧为医疗用地和托马斯实验学校，周边配套丰富。

▲江北G07、G08地块航拍图

  另一幅住宅用地G09地块与G08地块仅一路之隔，紧邻剑桥人才公寓地块，南丁格尔护理学校也在项目不远处。

▲江北G09地块航拍图

  根据出让公告显示，这三幅住宅用地容积率皆为1.5，为低密度用地！且毛坯限价均为30755元/㎡，全装修限价预计不超过32755元/㎡！

  目前项目周边在售的融侨誉江府、国熙公馆、大华锦绣和樾等项目均为精装高层，均价在3-3.2万/㎡左右。

▲融侨誉江府效果图

  容积率同样为1.5的毛坯小高层栖樾府，均价在3.3-3.4万/㎡左右，预计这3幅地块未来也会打造成小高层住宅。

▲栖樾府楼栋分布图

  写在最后：

  整体来看，此次江北核心区及浦口城南中心出让的8幅地块，涉及多幅商住混合用地，未来将进一步完善江北片区的商业和公共生活配套。

  另外，这次江北两大板块出让地块毛坯限价虽未成“普涨”之势，但江北核心区G12地块却以“一己之力”拉高了板块房价天花板，至于“星星之火”是否可以“燎原”，时间会证明一切！