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  8月25日，南京第二批次集中供地公告出炉，共53幅地块，涉宅用地50幅，此次土拍地块涉及河西、南部新城、江北新区、江宁等多个板块。9月23日，南京土地市场网发布公告称，二次集中供地中的11幅地块因故停止出让。

  继乐居君航拍实探了江北桥林、江心洲、南部新城、江北核心区、栖霞山等板块后。本次，我们将目光聚焦两桥板块。

  NO. 壹

  待拍地块：NO.2021G76地块

  雨花台区铁心桥街道数字大道以北、共青团路以东地块（荷塘B地块）

  东至纵二路，南至数字大道，西至共青团路，北至现状。

  土地出让面积：27527.00㎡

  土地性质：Rb商住混合用地。

  出让年限：住宅70年，商业40年。

  容积率：1.0＜Far≤3.05

  建筑高度：≤100

  建筑密度：≤35%。

  起始价：189000万元

  最高限价：216000万元

  地块毛坯限价：38500元/㎡

  号称是雨核翻版的铁心桥板块，近年来土拍地块不断出新。推出的地块毛坯限价达3.85万元/㎡，与雨核持平。房价也在不断刷新，从早期均价1字头到3字头前后不过三年时间。而未来新房上市加装修包，房价迈入4字头几乎没困难。

  而铁心桥从周边安置房包围，到品牌房企接连进驻，要从2015年世茂地产进驻说起。当年世茂开发了世茂城品及世茂52+商住项目。2018年住宅收官均价约35000元/㎡，该价格彻底打破了刚需客的置业之路。

  随后，该板块内又陆续上市多个项目，如：禹洲嘉荟星岛、中海城南公馆、龙湖天钜、彰泰观南府等盘，房价3.5万元/㎡左右。

  值得一提的是，今年铁心桥G06地块由金基拍得，成交楼面价27902元/㎡，毛坯限价38000元/㎡，而2020年该区域内成交的另1幅宅地，毛坯限价为32000元/㎡。因此，金基雨核G06地块未来全装修价格将达4万元/㎡。未来或许是西善桥、甚至两桥板块区域天花板的存在。

  今年5月20日土拍，雨花区两桥板块有4幅地块G33、G34、G37、G39分别被华发、新沂阳光、中海、华润竞得。其中，华发G33、华润G39地块，毛坯最高限价达3.85万/㎡。而待拍的G76地块和华发G33地块及华润G39地块毛坯限价相同，都是3.85万元/㎡。

  华发G33地块总价19.4亿元，成交楼面价28519元/㎡。位于两桥板块徐工片区，地块邻近地铁S3号线铁心桥站，旁边就是秦淮新河。现在项目案名为“华发美的云筑”，由美的和华发联合开发，拟建6栋25-26F高层住宅，4栋底层配套商业及配套用房等。将打造建筑面积约100㎡、118㎡、140㎡户型，放风价4.5万元/㎡左右，有升级装修包，预计最快将在四季度上市。

  板块内的中海G37地块，就是待上市的中海南山印。该项目与收官楼盘云望府一街之隔，今年5月，被中海以成交总价22.2亿元竞得，楼面地价19107元/㎡，毛坯限价26260元/㎡。未来将打造8栋27-32层高层住宅，全装修均价将在28260元/㎡左右。预计升级精装包将在1500-2000元/㎡左右（以开发商公布为准），预计精装均价将超过3万/㎡。此前，中海城南公馆的收官均价为36156元/㎡。

  目前，该区域新房几乎陷入房荒，只有彰泰融创观南府在售，户型约187-256㎡底跃产品，销许均价33800元/㎡。

  铁心桥板块二手房小区较多，如莱蒙水榭阳光、翠岭银河、蓝岸尚城、春江新城等，房价2万多/㎡-3万多/㎡不等，也有次新房琥珀森林、世茂城品均价4万多/㎡-5万多/㎡不等。

  铁心桥片区发展相当成熟，附近有雨花世茂52+商业体、楚翘城、铁心桥社区医院等。同时，占据南京南站枢纽优势，拥有秦淮新河等自然景观资源，临近地铁交通便利。项目周边规划有徐工A、D两幅宅地，邻近在建的公办小学和初中，附近安置房较多。

  NO. 2｜贰

  待拍地块：NO.2021G77地块

  为雨花台区西善桥街道杨柳路以南、平湖路以西地块。

  东至平湖路，南至现状，西至现状，北至杨柳路。

  规划用地性质为R2二类居住用地

  出让面积29505.44平方米

  容积率1.0＜Far≤1.2

  建筑高度12≤H≤18米。

  挂牌起始价66000万元，最高限价75000万元

  所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过31200元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求三级及以上。

  中央科创生活区与河西鱼嘴商务区仅隔着一条秦淮新河，位于河西南部，岱山东路以东，秦淮河以南。从规划上看，中央科创生活区位于雨花台区两桥板块，该板块是以科技研发、商贸商务、文化、居住等功能为主的高度产城融合发展地区。

  NO.2021G77地块所在的西善桥板块，楼面地价第一次被刷新，要从2015年禹洲地产以4.2亿元竞得西善桥G53地块说起。作为西善桥第一个“改善盘”，该项目规划打造了7栋花园洋房和3栋高层，取案名禹洲映月溪山。当G53地块楼面价为13567元/㎡，周边二手房小区如善水湾花园、梅苑小区、梅岭小区等房价刚1万多/㎡。2016年，禹洲映月溪山首开推出90-195㎡，整体销许均价2.8万/㎡的毛坯房。

  2017年，绿城中国以总价38.1亿元、楼面价21745元/㎡竞得西善桥G100地块，就是现在的云栖玫瑰园，该价格使其成为板块内的地王。当时，该地块附近的二手房，如岱山的安置房、拆迁安置房西善花苑房价还没有地价高。

  随后的2018年，电建地产竞得西善桥G18地块，就是现在的电建洺悦华府。同年，招商地产竞得西善桥G30商住混合地块，现在称为和峰南岸。不久，世茂璀璨睿湾、金地都会澜岸纷纷进驻该板块。后来，该板块被赋予了“河西南岸、一站河西南”等全新定位。

  值得一提的是，去年10月，板块内的世茂璀璨睿湾、都会澜岸、电建洺悦华府领销许，各盘开盘当天即售罄。

  目前，板块内无新盘住宅在售，待上市楼盘为新沂阳光金基G34、万科G36地块。其中，万科岱山G36地块近期公布案名为万科雨悦光年，拟建14栋10-11F低密住宅，主力户型面积段约89-125㎡，毛坯限价3万元/㎡，全装修预计均价约3.2万元/㎡。

  今年5月，经摇号中央科创生活区G34地块被新沂阳光竞得，成交总价26.1亿，楼面价21198元/㎡，毛坯限价31000元/㎡。该项目由金基操盘，全装修预计3.3万/㎡，预计上市价格在3.6万/㎡（含装修包），首付预计5成起（最终以开发商公布为准）。

  该地块紧邻世茂璀璨睿湾，周边有金陵中学岱山分校东校区、岱山实验小学等教育资源，周边还有教育规划用地，西侧有世茂自带的5万方商业，可满足基本日常生活所需。

  但是，乐居君想要说的是，虽然两桥板块各种配套成熟，但是交通实在让人头疼。在该板块可乘坐公交、地铁、驾车或骑公共自行车去河西上班。早晚高峰出行，乘坐地铁换乘，需要1个小时。公交车需要1个半小时，骑自行车20多分钟。如果不能在早上7:30出门，那么会踩点上班或迟到。超过7:30上班，路上拥堵不堪，出租车等打车软件均无车可打。