南京二手房市场，至今未回暖。

自去年下半年，南京二手房停贷、放贷难以来，南京二手房市场就迅速进入“冰封期”，尤其在去年10月份左右，成交量近乎腰斩。虽然当时有人预测，2022开年二手房市场将迎来触底反弹现象，但很显然，1月已经过半，南京二手房并没有出现“回暖”迹象，和往日相比，成交量依旧寥寥无几。

惨淡的成交下，业主们终于扛不住了，做出了妥协，近期南京各大板块均有二手房住降价抛售的案例，尤其在河西南、江核或者南站这样的热门板块，降幅更为明显，我们一起来看下真实的市场情况！

河西南

①河西南二手房整体下跌了5000元/㎡

小编通过河西南二手房中介业内人士了解到，河西南自去年8月份开始，二手房价便开始下跌。

去年上半年高峰时，二手房成交单价在5.8-6.8万/㎡，今年1月份在5.3-6.3万/㎡，整体下跌了5000元/㎡，不同小户户型跌幅不同，跌最少的也有2000-3000元/㎡，跌的最多有7000-8000元/㎡。

所以说，去年上半年买河西南二手房的客户，亏了几十万…

②朗诗、五矿等热盘二手房总价降了几十万

河西南热门二手房主要有9个楼盘，分别为海峡城、金地中心风华、招商雍和府、朗诗熙华府、正荣润峯、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城、佳兆业城市广场。

我看到，中介在朋友圈发布的朗诗熙华府、五矿崇文金城两套二手房源售价都在6万/㎡以下。其中，朗诗熙华府比市场价便宜了3000多元/㎡，五矿崇文金城比市场价便宜了5000多元/㎡，也就是说，一套100多平的房子，总价降了几十万。

五矿崇文金城降价房 单价5.7万/㎡ 低于该小区6.2万/㎡的均价↓

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朗诗熙华府降价房 单价不到6万/㎡ 低于该小区6.3万/㎡的均价↓

-图源 中介信息

招商雍和府降价房 去年9月小区成交的一套二手房跌破5万/㎡↓

-图源 贝壳网


江北核心区

①正荣润锦城去年整体成交量锐减

江北核心区改善盘正荣润锦城，去年共成交了31套二手房，相比2020年全年成交83套来说，整体成交数据在下滑。

据河西楼市统计，从2021年1-6月，正荣润锦城成交均价大多都保持在了4.5万/㎡之上；随后从2021年下半年开始，成交均价开始回落，最低3.98万/㎡成交，这也是润锦城全年最低成交单价。

正荣润锦城去年12月降价房 单价跌至3.7万/㎡↓

-图源 王祥房产

②保利西江月小户型单价一路下跌

保利西江月一套87㎡左右的小三房，竟300万就成交了，单价低至3.4万/㎡。

-图源 贝壳网

南部新城南站板块

南部新城保利堂悦一套二手房，去年末疯狂降价120万，91㎡的精装房，现在只挂440万，算下来单价仅约4.8万元/㎡。

保利堂悦，挂牌均价早已奔上5万，达到5.3万元/㎡。不说同户型，就是大户型如159㎡，也早已站上5.2万元/㎡。现在只卖4.8万元/㎡，降价空间属实有点大。

保利堂悦降价房 低于该小区5.3元/㎡的均价↓

-图源 贝壳网

江宁岔路口

除了高端改善板块，就连江宁岔路口这样的纯刚需板块，二手房市场行情也似乎不容乐观。刚需买房成本太高，是一项重要因素。

岔路口的天地新城天琴座小区，正常成交单价在2万/㎡，去年12月成交了一套164.61㎡的房源，成交单价仅15188元/㎡，价格回到3年前。不过，也不排除房主特殊原因急售的可能。

-图源 贝壳网

江北高新区

江北高新区有位业主透露，她手头有套87平的房子，去年初可以260万的价格卖掉，单价2.9万/㎡左右；但是到了去年下半年，市场一下转变了，连上门看房的人都少之又少。

去年12月，这个小区成交了一套87平中楼层房源，成交总价仅236万，相较年初降了20多万。

-图源 贝壳网

最后，不得不承认，南京二手房确实一直在降价，从官方统计的数据也可以看出走势。

1月15日，国家统计局最新发布了2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据官方数据，南京新房和二手房价格，走势截然相反，新房止跌回升，二手房价则还在继续下降。

二手房价格，继11月份之后，继续下跌，环比下降0.3%，但跌幅相比于11月份时的0.5%，有所收窄。

-图源 国家统计局


-图源 孟祥远

南京二手房现在完全不值得入手吗？

其实不然。在小编看来，市场下行，同时也可能是机遇。

首先，很明显，现在二手房是买房市场，买家话语权更大，在买房过程中你可以拥有更多的议价空间；其次，信贷政策已经有所放宽，利率呈现下降趋势，意味着接下来买房成本会随之降低。

在和业内人士的交流中，还有一个观点我比较认可。拿河西南二手房市场来说，普降5000元/㎡的情况下，每个月依旧可以成交二三十套，你不接别人还是会接，只要有成交在，挂牌价也就不一定会再降了。

河西南二手房价格成交单价在5万大几一平，有的房源甚至不到5.5万/㎡，和新房之间的倒挂差价在缩小，如果不想等新房交付，二手房也不是不可以买。从户型的角度看，河西南在售虽然有8个新房项目，户型多在140㎡起步，新房没有小户型了，考虑小户型的人只能选择二手房。所以，能不能买，结合自己的需求看。