正文

  中心地段对于产品有何意义？

  2022年以来，全国性“救市”动作不断，楼市风云变幻，充满了不确定性。

  这几年南京房价涨势迅猛，楼市开发“跨三奔四”，新区房价快速拉升，进入市场回调期之后，风险也随之爆发。

  未来，市场分化会更加明显，不同板块的购买逻辑完全不同，在长期价值时代，“城市主场价值”永远是最明显、最关键的趋势。

  城市价值主场在哪里？其实就在资源配套丰富、生活氛围醇熟、衣食住行一应俱全的主城核心区。

  主城，永远是置业的第一选择！

  01

  回归主城

  大势所趋

  一城一地，一地汇聚百亿资源。

  为什么说主城永远是置业第一首选？最关键的原因就是土地稀缺、资源密集、房价坚挺。

  其一，主城区缺地，品质盘凤毛麟角。数据显示，南京主城四区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺）已经连续2年内住宅土地成交仅占市场成交总量15%左右，因此，购房者想买入主城核心区的难度非常大。

  主要原因就是土地存量极少，房源稀缺，单价居高不下。而且主城区品牌房企凤毛麟角，品质改善楼盘更是一房难求。

  其二，主城资源密集，配套一应俱全。主城区的价值最关键在于资源密度，主城区聚集了城市最好的商业、交通、教育、医疗资源，无论时代如何更迭，都是资源高度聚集，以及财富阶层争相追捧的核心，城市中心地位，始终无法撼动。

  其三，主城房价坚挺，地段决定价值。放眼国内其他城市，优越地段所决定的价值高度有目共睹，因为不管城市如何变化，富裕阶层占据城市核心，这是一种追逐城市稀缺资源的“刚性需求”，因此，主城房价最明显的特征就是，当市场上行时领涨，市场下行时抗跌。

  以南京为例，2022年金三银四，南京房地产市场下行压力前所未有，且看江核、人居森林、城东等板块优惠促销屡见不鲜，而老城区优质改善项目价格基本岿然不动。

  02

  历史人文浓厚

  鼓楼区亟待更新

  鼓楼区，南京机关单位、政要集中地，区域改善旺盛。

  作为南京发展较早的老城区，鼓楼这几年鲜少有宅地出让。自2018年以来，鼓楼区深入实施创新驱动发展战略，把“创新”作为头号工程去抓。

  一方面，立足科教资源沃土“深挖一锹”，推进校地融合，设立新型研发机构。

  另一方面，在创新主体引育上下功夫，以全周期全流程服务助力企业发展壮大，并通过招才引智、“筑巢引凤”，吸引产业创新的龙头和潜力股落户。

  据不完全统计，目前鼓楼共有省级以上大学科技园7家(含筹建2家)、科技企业孵化器11家、众创空间21家，鼓楼高新区成功创建省级高新区(筹)，引育各类高层次人才316人，字节跳动、联通产业互联网等一大批头部企业选择鼓楼。

  “全域创新”，已经成为鼓楼全区上下重点推进的一件大事。

  一季度南京各区GDP增速数据显示，鼓楼区以466.52亿元处于第3，仅次于南京的两大核心推动力，一个江宁区，一个江北新区直管区。

  鼓楼区的面积其实不大，仅有54.18平方公里，其发展最大的优势，能够仅次于面积大又有政策的江宁区和江北新区直管区的就是政治优势。这里是江苏省的政治中心，并且南京90%以上的省级机关，20多所高校，120多家科研机构都在鼓楼区，鼓楼区能够位列第3并不意外。

  预计到2025年，鼓楼区高新技术企业总数突破1500家，每万人拥有高价值发明专利数达100件，每平方公里产出GDP达41亿元，总体建成引领性国家创新型城市实验区。

  03

  建宁路上

  繁华一公里

  老南京人的“心灵栖息地”。

  对于土生土长的鼓楼人来说，一条建宁路，有厚重的历史感，不仅串联玄武湖、江边码头，还连着鼓楼的生活入口，历史人文气息浓厚。

  鼓楼作为南京排位靠前的老城区，高端改善房源比较稀缺。然而直到金科凤樾府的出现，板块改善需求得以释放。

  用老南京人的话来说，他们对鼓楼区天然有一种难以割舍的情节，家庭老一辈改善退休后本不想跑至河西、南部新城，如果能在鼓楼解决是再好不过的事。

  金科凤樾府，择址于鼓楼腹地、狮子山下、阅江楼畔而居，拥有其他区无法比拟的人文和历史文化资源。

  区域人口居住密度大，板块内有南京90%以上省级机关、20多所高等院校、120多家科研机构、57个博士后流动站，集中政治、经济、教育、文化四大动脉。

  不仅如此，这里还承载了老南京人的欢乐和烟火气，消费人群众多，单位资源密度高，可以说是名副其实的“南京华尔街”。

  【教育】1公里内有拉萨路小学、南师附中；直距约3公里力学小学、树人中学；三十九中、十二中、第八中学，南财、南邮、南工大等数十所学校林立。

  【轨道】地铁9号线四平路广场站（在建）、地铁5号线盐仓桥站（在建）、紧邻建宁西路过江隧道（在建）。

  【医院】南京市第二医院中阜医院、南京医科大学第二附属医院萨家湾院区；直距约5公里鼓楼医院、省人民医院、中大医院等三甲医院、鼓楼妇幼保健医院。

  【景观】狮子山、阅江楼、绣球公园、护城河风光带、明城墙、长江大桥、仪凤门、钟阜门、江南水师学堂遗迹、天妃静海宫等公园及历史景点。

  【商业】直距约2公里即达新城市虹桥中心；约3公里即达湖南路、山西路商圈；约5公里即达紫峰大厦；ITC MALL、证大大拇指广场、麦德龙超市、大观天地mall、家乐福超市等商业集聚。

  也正因为此，使得凤樾府在城市地段、资源、圈层等方面占据极为有利的要素，某种程度上具有不可复制性。

  凤樾府总占地约37.76亩，布局4栋高层32-33F、6栋洋房4-6F，1栋酒店式公寓及其他配套设施。面向城市改善客群。

  04

  甄选国际品牌

  重塑鼓楼人居标杆

  那产品怎么样呢？

  有人说，繁华和品质不可兼得，比如当前能享受成熟配套的时候，户型居住舒适度可能就差强人意。

  但笔者认为，凤樾府就偏偏做到了“繁华与品质可以兼得”。

  金科素有“洋房教父”的美誉，自1998年成立以来，在“产品+创新”的两极驱动影响下，从洋房院、错、退、露的设计，到目前的3D洋房、墅院洋房等新品，经历了9代发展，进行了14次更新换代。

  凤樾府，高层主力面积段在143㎡-192㎡之间；洋房主力面积段180㎡-230㎡之间，整个项目大三房起步，定位品质改善，有且仅有510套。

  （楼栋分布图）

  项目外立面采用仿石漆、涂料、局部铝板、局部石材保温一体板，2梯2户设计，北侧无连廊，居住舒适度高。

  （外立面效果图）

  园林设计方面，由罗朗景观设计院执笔，按照“五进”归家布局，以“园中园”的造园手法，将“金陵文脉”的演进过程落位社区；同时融入酒店式落客、仪式感归家、中央艺术水景等时代创新文化。

  （项目沙盘）

  ①社区主入口采用人车分流、酒店式落客，并为外来访客贴心设计了等待区。

  （效果图）

  ②入口景观融合项目所在地，古称龙湾的元素设计，将飞龙蜿蜒形态落位到景观树池，明珠落位到中央水景，打造仪式感归家，赋予极尊贵体验。

  （效果图）

  ③后期小区内摩卡会客厅有阅江楼居江揽景之势，亲子共享空间又延续卢龙湖蜿蜒形态的设计元素。多功能会客厅、下沉卡座、冥想空间、健身空间、商务洽谈、集会草坪等多功能生活场所的打造，满足住户多方位需求。

  （示范区实景图）

  ④在夹道景观的打造上，以乌桕林荫、叠水景观，品质景墙，营造龙江边雨打树叶的沙沙声浪，山水画卷，跃然眼前。

  （示范区实景图）

  ⑤以现代廊架结合质朴纹理，营造尊贵入户仪式感，都荟隐贵生活静雅呈现。

  （效果图）

  除了硬核产品力，还有关键的一点是，金科服务的加持，让凤樾府的品质更胜一筹。金科服务，是港交所上市品牌，国家一级资质物业。

  本次凤樾府公开了两种样板间，分别是建面约157㎡（升级）装修样板间及建面143㎡（清水）样板间。

  建面约157㎡四房两厅两卫 ：阔绰四房设计，南向双阳台，三开间朝南，采光效果好。主卧套房设计，带独立卫浴和衣帽间。主卧卫生间和公卫均采用干湿分离设计。

  全屋高定精装，凸显尊贵奢华，大金中央空调系统、松下新风系统，威能地暖系统；全屋软水系统、智能家居控制系统，科技赋能提升居住舒适感。

  四合一智能门锁、可视对讲、智能电梯系统；嵌入式感应灯、一键离家系统等；餐客厨一体化设计，让空间相互延伸。

  客厅岩板与钢琴漆背景墙，展示出近似水墨山水的东方风雅，岩板搭配的木饰面及金属包边质感，空间无主灯设计。

  南向奢阔大阳台，开间约7.65米，进深约1.8米，后期封闭交付，高层远观可眺望阅江楼，搭配大面积玻璃幕墙，视野十分开阔。

  厨房博世四件套洗碗机+蒸烤一体机+油烟机+灶具；操作台采用U型设计，优化操作空间；台面选用岩板（造价不菲，一般的为石英石居多），配设博洛尼一体式收纳柜，高端材质兼具美观大气。

  贝克巴斯厨余垃圾处理器、末端净水系统，预留了双开门冰箱位置。此外，厨房为金属玻璃移门，金属边框+瓦楞玻璃，颜值与实用性兼具，还配备奥普凉霸。（具体以实际交付为准）

  主卧大面宽观景飘窗、拥享独立卫生间套房，高级灰色调、线条简练的设计界面，空间层次感很强。

  主客卫升级装修采用唯宝，高仪国际一线品牌卫浴及五金件；主卫拥有嵌入式收纳壁龛、超大飘窗，大镜柜、电热毛巾架、台下配设计，石材防滑地面等人性化设计；

  
客卫墙面镜柜收纳空间，淋浴隔断采用酒店到顶设计，台盆、龙头配置德系一线品牌唯宝、高仪，花洒采用高仪恒温花洒，配设风暖，营造奢豪大宅风范。

  主卧采用背景墙和墙布交付，地板铺设采用鱼骨拼（类似招商臻境），床头设置了USB插孔，同时博洛尼定制衣柜也是交付标准。

  其他户型一览：

  建面约143㎡三房两厅两卫 ：户型格局方正，设计南北通透。南向双阳台设计，连通客厅和次卧。厨房的操作台面采用U型设计，预留有冰箱位置。主卧套房设计，带有独立衣帽间和卫生间。

  建面约176㎡四房两厅两卫 ：三卧室并排朝南，采光面阔绰，主卧套房，空间尺度奢阔。餐客厅两面采光，通透舒适。

  建面约192㎡四房两厅三卫 ：户型方正，南北通透。进门处有一个独立玄关，厨房的操作台面采用L型设计，内嵌收纳。客厅和南向双阳台相连，采光通风视野佳；餐厅与北向生活阳台相连，用餐环境独立。“双套房”设计，主卧及南向卧室带独立卫生间，方便家中老人或者保姆居住。

  结合去年至今，南京热门板块新房成交面积段可以发现，像河西、南部新城、新玄武、鼓楼等传统主城四区，已全面进入居住升级阶段，未来200㎡左右的终极改善，会是主流趋势。

  写在最后：

  金科凤樾府之所以能称为“鼓楼稀缺品质改善”楼盘，一来省府板块+金科品质+高层/洋房的产品组合，只此一例，很难复制；二来项目品质用材确实不错，可以说是目前区域内"高配”天花板。

  从城市发展演变来看，鼓楼区发展已经逐渐饱和，面临土地空缺尴尬局面，但传统主城区魅力在于教育、医疗、商业、交通等配套 十分成熟，南京的发展脉络基本都以主城区为基点进行外扩。

  凤樾府，作为区域人居标杆典范，无论是品质配备还是地段选择，都做了大胆的设计创新，基本囊括了鼓楼中高端改善家庭的置业需求。

  据说，项目最快本月底6月初首开8/10号楼约180多套，户型面积段约143-157-192㎡，均为2梯2户，价格未定。不过对比市面上同档次产品，目测要在700万起。