年中冲业绩？南京这些新盘/二手房，正在大幅降价…
01
近日，我的朋友圈屡屡被打折信息刷屏，2022已过半，南京有一批新房又开始促销打折了：工抵房78折、9折、降30万、降50万、买房送车位，眼看这力度还不小。
有人说，是KFS回款压力太大，开始割肉卖房…
江北雨山路：龙湖天曜，双钥匙公寓工抵房单价“1”字头
江宁大学城：万科伟星四季光年，工抵房9折，便宜30多万
南站板块：金轮星际中心，公寓工抵房78折
城北燕子矶：华润万象天地，推14套特价房
江宁青龙山：中南上悦城，工抵房单价仅21000元/㎡
城东麒麟镇：润栖府，3套工抵房
做了超低特价
所谓工抵房，就是“工程抵押房”的简称，顾名思义，是开发商抵给银行、供应商的房子。
· 工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。
从拿地建设到营销，房地产销售整套产业链很长，其供应商队伍也非常庞大，设计建筑工程、园林绿化、营销策划、媒介广告等环节，供应方作为乙方，相对弱势，若甲方资金紧缺，回款不够，只能回房子，于是“工抵房”便出现了。
那么，这类折扣房能不能买呢？
通过以上房源整理，我们不难发现，这些“工抵房”，明显低于市场价，大都来自于南京远郊板块，或者是核心板块的公寓项目，往往去化相对困难。
在咨询了专业人士后，我得知了一些真相。如果是真的“工抵房”出售，一般来说只要手续齐全，并在购房合同中列出相关注意事项以及条款，工抵房是可以买卖的。开发商把房子卖给业主后，取消抵押，不存在任何问题。
但是真正的工抵房，或许都有一些“硬伤”，比如楼盘的位置不行，或者是顶层、底层，户型不通透等；另外，有些开发商对工抵房的付款方式可能也会有要求，因为价格便宜（议价空间能有10-20%），可能要求你付更高的首付，或是全款才能拿下。
不过，如果你真的资金有限，有看中楼盘的便利性，捡漏一些工抵房或许是个好方法，符合自己需求，又不存在烂尾风险，也可以酌情考虑。
如果要入手工抵房，建议必须要跟开发商直接签购房合同，购房款直接付给开发商，不要转钱给供应商或者个人，最重要的是，保留好每一笔发票！
其实，市面上还有很多“伪工抵房”。
部分开发商迫于回款压力，又不太好明面降价，“工抵房”则是一种促销策略；另外，它还是一种吸客方式，有些买房人抱着捡漏的心态咨询时，可能会被高知房源售罄了，带你介绍其他在售房源。总之，了解后，注意风险防范。
工抵房、折扣房铺天盖地，背后仍然反映出新盘库存压力。
回顾近期市场，头部板块高端改善盘动态较多，接连新开与加推，多盘当日几乎售罄，为南京超7.7w套新盘库存做出了去化贡献。
数据显示，1-5月南京商品房共成交31635套，认购8235套。仅5月份，新房认购5191套，成交4897套。环比4月4438套的成交量，上涨超10%。不过，对比去年5月约12200套的成交量，下跌近60%。
目前，南京新房市场分化其实越来越严重，挑剔的买房人看地段、看品质，扎推集中于头部板块，相比之下刚需远郊板块市场越发冷清，一是近期入门级纯新盘上市不多，市场关注度不太高；
二是刚需盘供大于求，虽前期正方新城、青龙山等低门槛项目热销，但前一波刚需购买力似乎已经被释放的差不多了，体量较大的盘，后期加推火力明显不足，销售困难。因此大量折扣房、工抵房的上市，也是意料之中，一切为了吸客、去化。
纵观全国，一波楼盘惊现去化“妙招”，小麦、大蒜都能换房，各类奇葩促销活动层出不穷…
据相关媒体报道，6月20日，两份“另类”销售海报在网络流传，一份出自河南商丘市民权县的建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”；
另一份来自河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜换房。”两份海报分别印有“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的字样。
稍早前，位于河南省开封市杞县的建业城也推出了类似的活动。
对于该“小麦换房”事件，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从事件的本质上来说，其实类似做法就是‘挖掘农民的购房潜力，增大购房者的购买能力’。房企助力农户销售农产品，其实也是希望增加农户的收入和购买的资金，客观上是对购房首付方面的一种支持。
对此，网友评论扎心：别烂尾就行！
02
新房疯狂去库存，与此同时，南京大量二手房，也在降价！
江核3万3，南站4万6，奥体4万7、仙林湖2万9……不敢相信，这都最近真实的二手房成交价。
虽然仅仅是个例，但对于房主的信心无疑是一种打击，更有曾经一些摇号神盘，竟也熬不出了。
江核隧道口：华润国际社区，128㎡成交单价3.3万/㎡
今年5月，江核华润国际社区成交了一套128㎡的二手房，总价430万，单价只要3.3万/㎡，令人大跌眼镜…
据了解，这套房源成交周期只有5天，十分迅速，期间还调价过一次，总价降了5万。房主急售，所以要求全款。中介表示，最近降价房源比较多，正是买房好时机。
2年前，江核二手房还是相当抢手，最高成交单车曾经逼近过5.5万/㎡，如今，市场下行期，以价换量的局面终究出现。
不过，此前摇上号的房主也算赚了一笔，无疑是赚多赚少的问题，此前1.5-1.6万/㎡入手华润国际社区，如今3.3万/㎡抛房，赚了赶紧走人。
另外，不排除当年江核房主加了太多杠杆，如今经济下行顶不住贷款压力，抛房为安，也算是一种个人决策。
江核：正荣润锦城，小户型成交单价3.6万/㎡
5月，正荣润锦城两套小户型房源，成交单价仅3.6-6.7万/㎡，曾经保4冲5的热盘，房价似乎一夜回到两年前…
河西奥体：保利香槟国际，挂牌单价仅4.7万/㎡
河西2号线地铁口，保利香槟国际小区，均价约5.8万/㎡，最近一套顶跃单价仅4.7万/㎡，低于均价近1万/㎡。不过，顶跃户型面积大，市场单价低一些属于正常现象。
南站：复地宴南都二期，97㎡三房，成交单价4.6万/㎡
南站板块，复地宴南都，前期单价早已站稳5万，如今4.6万/㎡的成交价令人唏嘘。4.6万/㎡这个价格，与2020年初成交单价相似，房价回到了2年前。
无独有偶，中介挂出了保利堂悦一套三房，单价约4.7万/㎡，号称“九龙湖的价格买南部新城”，九龙湖二手房价在4万/㎡左右，中介的文案虽有夸张，但实则是告诉大家，南站也能捡漏了！
仙林湖：保利罗兰春天，91㎡三房，成交价跌破3万/㎡
集交通、商业、学校、医疗、公园“五位一体”的南京楼市“老大哥”仙林湖，也降价了！
就在最近，位于仙林湖的保利罗兰春天新成交的一套92平3房，成交单价不到3万/㎡，仅29911元/㎡！而上次出现二字头成交单价已经是在2018年。
前两年，小区同户型的成交价基本都在3.3万/㎡以上，一年前95平3房的成交单价甚至直逼4万/㎡，赶超区域新房！如今跌破3万，令人震惊。
除以上头部板块之外，南京一些XQ房，也出现不用程度的调价。
龙江：清江西苑（树人XQ房），一套三房降了6000元/㎡
清江西苑，树人施教区内，一套128㎡三房，报价720万，单价仅5.6万/㎡，中介表示这个价格已经接近成交价，也就是说，会低于小区均价（6.2万/㎡）约6000元/㎡抛售！
河西中：银城西堤国际（新城本部XQ），单价从“6”到“5”
从抖音博主发的“奥东南最新成交”表中可见，河西中学区房银城西堤国际的成交单价在5.7万/平左右，一套建面约137平高楼层房源，单价约5.7万/平，成交总价约790万。
而据链家网显示，去年银城西堤国际的成交单价一度冲到6.7万/平，一套建面约140平的房源，成交总价达950万元。
除此之外，南京一波知名度不太高的二手房小区，更是出现了10-40万不同程度的“甩卖”，有房主甚至没咋赚钱就卖了。
江宁大学城：武夷名仕园，5月成交单价1.8万/平，几乎没赚…
位于江宁大学城的武夷名仕园，2018年收官，销许均价约1.6万/平，吸引了6174人报名，中签率仅1.18%。
今年5月，该盘最新成交单价约1.8万/平，与4年前相差无几，赚了个寂寞……
江宁大学城：金轮津桥华府，86㎡三房成交单价2.6万/㎡
江宁大学城地铁盘，金轮津桥华府一套面积约86㎡的二手房，仅2.6万/㎡成交，要知道，该户型成交价一直在3万/㎡左右，上一次卖出这个价，还是在2018年。相比之下，跌了约4000元/㎡。
金轮津桥华府是当年的鸡腿红盘，2018年收官开盘推出12套房，毛坯均价21163元/㎡，存在少量倒挂，吸引482人抢，中签率仅2.49%，能买到堪称中奖。现在不涨反跌，业主心碎。
百家湖：金轮第一城，116㎡三房连续降价26万
江宁岔路口：南方花园B组团，低于市场价40万抛售
栖霞晓庄：苏宁名都汇，101㎡三房，低于年前成交价30万抛售
建邺茶南：明园，63㎡地铁房直降10万
综上，无论是新盘花式营销折扣，还是二手房以价换量，我认为在市场下行期，都是一种正常反应。
先说说新盘，虽然远郊板块，或价位在3、4万左右的盘去化遭遇瓶颈，但不得不服的是单价5万豪宅市场依旧坚挺，如河西南嘉璟峰、颐和云台源筑、金鼎湾和禧，新玄武的臻境，南部新城金基望樾府，开盘依旧火热，充分说明南京中产依旧可以领涨楼市，购买力旺盛；
所以部门楼盘打折、让价，并不意味着楼市崩了，换个角度，买方市场下更利于自住者选到满意好房。
其次，二手房主能割肉抛房，说明市面上一波房主已经开始放弃幻想，认清现实，相比于四五年前，市场好的时候，有房主毫无契约精神，动不动觉得卖低了而后带头违约，现在的房主终于可以认真诚心卖房了，可以避免不少二手房交易纠纷。
也不排除南京富人圈层正在换房的可能，前期一些TZ客看形势不对，先抛房保证安全，再买自己想换的新房。
急需购房自住的新南京人，以前觉得房价高不可攀，现在不妨去二手房市场多淘一淘，让价空间还是比较大的。
楼盘点评
写评论