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2022已过半，对于买房人来说，每年6月末，都是开发商交出“答卷”的时刻。

据调查，南京一波楼盘已经如期正常交付，甚至有盘逆市提前交付！

交付拿房，是“漫漫买房路”中的最后一步，也是超级重要的环节。拼颜值、看质量、比服务……交付这天，业主忙于验房，大都会自带验房师，一个个细节查验，不满意之处当天反馈给开发商要求改造；开发商也不闲着，布置交付现场，组织人员分工引导业主拿房，甚至请来舞狮队，来一场锣鼓喧天的欢迎仪式。

近期，南京江核、河西、城北、城中、江宁等多个板块，一批项目爆出交付实景图，其中不乏知名开发商的作品。为不负买房人期待，他们会给出怎样的呈现？对于买家来书，未来房价卖多少合适？据说，有人拿房到手就赚了百万……

01

绿地海悦

江核-中央商务区

紧邻江北超级地下城

绿地打造，紧靠江北第一高楼与超级地下城，周边就是老山森林氧吧……6月30日，江北核中核品质盘绿地海悦，迎来最后一批房源交付，交付楼栋位于C2地块1-5号楼，共361户，精装修。

绿地海悦是曾经一代摇号“神盘”，2018年6月首开均价约2.9万/㎡，首开中签率仅9.4%！2019年6月收官，均价约3.1万/㎡。

当时，我的一位朋友曾经参与了首开摇号，据他说开盘前特地去鸡鸣寺烧了香，后来居然摇中了，便买下作为婚房，不需要验资，首付3成100万左右，现在房子已经交付，自己也准备结婚了，一气呵成~  买房对人生大事都潜移默化的产生着影响。

同样，对于6.30当天前来收房的业主，也是人生中重要的一天。从现场交付照片可以看到，小区大门、入户门均挂满了红灯笼，喜气洋洋。不过，该小区TZ客占比较多，后期入住率应该不会很高。

绿地海悦外立面呈米黄色，配以大面积玻璃窗，简约现代风，仔细看，外立面上还设置了多个景观灯。

楼栋大门比较气派，金属+棕色面板搭配，品质感较强。

据了解，绿地海悦为业主们提供了专属交付体验，收房当天全程有工作人员相伴，像验房一些细节都可以答疑解惑。

我在上个月，特地前往江核一探究竟，航拍视角正好拍摄到绿地海悦小区，可以看出，目前江核配套正在紧锣密鼓建设中。

绿地海悦紧邻江北地下城、江北图书馆、江北市民中心，未来4号线、11号线交汇，远眺还有老山森林公园，小区周边配套规划十分丰沛，期待未来新区全貌~

二手房市场行情：

在二手房网站上，绿地海悦已有32套房源挂出，小区挂牌均价约4.4万/㎡，超核中核新房约4000元/㎡。绿地海悦有部分140、160㎡大户型，单价甚至已经破了5w，最高5.4w，这个价格可以和河西南二手房媲美了，江核房主心理预期真的不低。

核中核在售新盘，晴翠、晴樾，加包均价都在4万左右，刚刚首开的花语天境，江核唯一六恒科技房，加包均价4万4，是区域天花板，官宣首开卖出5成，在当下市场中差强人意。

绿地海悦二手房与花语天境同价，另有税费成本，实际成交量很难说，预计后期将“以价换量”。

当然，绿地海悦挂高价，不少房主抱着试水心态上架，急售房源会有可谈价空间。

这里顺便插播一个小道消息，传言江北第一高楼要陷入停工风波？永久终止合同？引发各方讨论与猜想。如果此消息为真，对于整个江核的发展，包括江核业主信心，都将产生巨大影响。不过，目前尚未看到正式文件，一切以官方发布为准~

02

华侨城天鹅堡

河西南-鱼嘴

鱼嘴一线瞰江大宅

6月20-24日，河西南鱼嘴一线江景房——华侨城天鹅堡进行了首批房源交付，业内期待满满。项目属于华侨城三期地块，共建设13栋住宅、1所公寓和1所幼儿园，含900多套精装房，主力建面约160-291㎡，定位高端改善。

2019年12月底项目收官，精装均价仅3.7万/㎡，中签率仅15.2%，当日售罄。华侨城天鹅堡收官后，河西南板块再无3万+的大平层产品，导致很多当时没买上的人至今“意难平”。

华侨城天鹅堡，与绿地华侨城海珀滨江，仅一条扬子江大道之隔，二者皆为纯瞰景滨江大宅，紧邻华侨欢乐滨江摩天轮，高层视野十分开阔。
华侨城天鹅堡与摩天轮位置几乎平行。
傍晚时分，摩天轮与落体交相辉映，画面美不胜收。

图源 海珀滨江业主
华侨城天鹅堡几乎每户都是270°大落地窗的设计，视野采光皆为一流。

外立面采用银灰色铝板+大面积玻璃，品质感油然而生。
小区外围栏墙体，采用仿石材面料，竖向格栅采用哑光氟碳漆喷涂。
小区入口采用金属格栅的设计，十分具有艺术感，通而不透，酒店式归家体验。
园林绿化很不错，大面积草坪+水景，交相呼应。

小区内景，自带休闲空间。

口袋公园、阳光草坪等随处可见。

精装入户大堂。

建面约208㎡户型室内实景也随之曝光。

入户右侧为北向阔景大横厅，L型双面开窗的餐客厅，加上净高约2.85米的客厅层高，采光好。

超大客餐厅搭配跑道阳台。

270°大尺度面宽的L型阳台，未来可用作生活阳台，也可以喝茶品酒观景。

配套方面，天鹅堡周边有正荣中心、金地中心、嘉华国际中心、4号综合体等商业体，近地铁S3号线吴侯街站，河西有轨电车1号线站点，周边有南师附中邺城路小学和初中（已开学），滨江公园、河西生态公园、保利大剧院也在项目旁，周边资源齐全。

目前河西鱼嘴人气不足，南京眼步行桥等景点为区域带来一些人气，预计华侨城欢乐滨江建成后，将再吸引一波游客，为区域增添新的人流量。

二手房市场行情：

据二手房中介透露，天鹅堡所有房源均不满2年，挂牌总价全部千万起，单价也破了6，相比开盘价涨了近一倍……业主预期相当高！（注：仅是挂牌价，暂无成交价参考）

最近，华侨城天鹅堡一套建面约266㎡的二手房正在出售，报价1700万，报价约6.4万/㎡；还有中介表示天鹅堡已经有一批房源在售，最低一套建面162㎡，报价5.86万/㎡；最高一套建面291㎡，报价6.87万/㎡。直冲河西南房价塔尖！

03

越城天地

秦淮区-中华门

秦淮河畔“半亿级”豪宅

秦淮河畔、中式超级豪宅、最高总价快半个亿——越城天地迎来交付，本批交付房源总价约3000万一套，主力户型建面约470-619㎡。（据悉该项目最高总价7500一套，在整个南京都属于天花板级别的）

项目当年收割了大批南京顶富，2021年末加推的新泉府组团，共59套房，开盘48小时内，每套均价在5000万的“半亿级”720㎡户型几乎卖完！

究其原因，越城天地打造的“一门一庭三轴两街三园十里”礼序的中式园林大宅，集住宅、酒店、商业、公园、博物馆等业态于一体，涵盖约60万方的城市中心低密建筑群落，整体容积率约1.08，是城中稀缺的“巨无霸”地块；

除此之外，地段绝佳，越城天地位于南京城南和河西新城的交汇处，三大商圈环绕，新街口、河西新城、城南夫子庙，距离项目都在5公里范围之内。

好巧不巧，我在抖音也刷到了越城天地业主交付时的视频。交付现场设计了舞狮表演、业主点睛等环节，仪式感满满，现场分外喜庆。

小区高约7.5米的紫铜大门，重檐翘角，一对高约2米的护府铜狮挂着喜庆的红绸，恭迎业主，气派十足。我平时路过时会发现，大门时常戒备森严，常有安保人员驻守。

葡萄牙米黄石材外立面。

蜿蜒曲折的连廊，镜面水景，红枫似火。

罗汉松挺立。

明代建筑工艺贯穿，此亭名曰“来熏亭”。

合院门窗，采用维克那系统门窗。

金剪开门，入户门为意大利防弹装甲门。

合院为毛坯交付，业主可以根据自身所爱，设计不用风格。

二手房市场行情：

暂无二手房挂牌与在售，越城天地有现房在售，面积段为459-783㎡，毛坯交付，均价约5.8-7.8万/㎡，别墅客群一般以自住为主，作为终极改善非常合适。

04

星河国际

城北-新玄武

新玄武双地铁学区房

新玄武，主城最后一块“拼图”，城北最具看点的板块之一。根据规划，后期将4条地铁纵横（1、3、6、9号线），而南师附小分校、科利华中学分校的优质资源，颇为稀缺。

区域内改善盘不算多，上个月，新玄武纯新盘招商局中心臻境，700万起步，一个月开盘两次，几乎全售罄，预计本月末有加推计划。周边二手房中海玄武公馆，成交价约5-6万/㎡。

没有上车的伙伴，区域内次新房也可做备选。例如近期新玄武双地铁、双XUE区楼盘——星河国际近期迎来交付，交付4栋楼约353户，面积段包括115、143、180㎡，开盘均价为精装4.4万/㎡，没有装修包，非常香。

星河国际于去年6月收官加推，中签率仅16%，算是区域内的“锦鲤盘”之一了。

交付当天，开发商比较用心，不仅请来了舞狮表演，还给每户业主赠送了空气炸锅，业主称赞连连。

从交付实景图来看，项目品质感比较足，大门外铺上了红毯，另有鲜花点缀。

小区环境比较优美，绿化+水景，楼间距也比较大，没有什么压抑感。

小区外立面由真石漆、局部铝板和玻璃幕墙组成，没有封阳台。

小区入户门宽敞，儿童游乐区设置了树屋造型滑梯。

来看下，180㎡四房两厅三卫交付实拍，屋内可以眺望紫金山。

主卧卫生间，带浴缸，超宽空间，镜柜还做了加长。

小区自带会所，含超大健身房，据说后面会聘请教练。

地下车库做了环氧地坪，入户人脸识别。据说后来车库还将与地铁站、商场打通，未来业主可以直接从地下车库，步行到达6号线、9号线交汇站和商场，实现无风雨式归家。

业主反应，本次交付满意度都相对比较高，据说工程队自己就反复验收了三遍，一些小问题师傅立马就来修了。

二手房市场行情：

星河国际收官时，均价约4.4万/㎡，上月首开的招商臻境，加包均价约4.8万/㎡，星河国际价格优势比较明显。（据说下次臻境开盘，143㎡户型要涨价了，含包预计要突破5万/㎡）

另外，星河国际与区域热盘中海玄武公馆，价格存在最高1.6万/㎡的倒挂。中海玄武公馆最高成交价超6万/㎡，挂牌均价约5.5万/㎡，最高倒挂1.6万/㎡。当初上车星河国际的业主，拿房到手就赚百万，慕了！

05

保利云际

河西-中部

交付即赚百万的一代神盘

河西稀缺地段、央企打造、提前交付……随口几个关键词就令人安心。

保利云际于2020年6月首开，销许均价约4.7万，还没有装修包，普通号中签率低至3.5%，妥妥当年的摇号神盘。那一年，保利云际超4万5的价格还一度引发争议，但俯瞰当下河西中，哪里还有“4”字打头的盘？

项目不仅价格潜力较大，还能提前交房，在当前不稳定的市场环境下实属少见……

保利云际原定今年8月交房，但4月已迎来整体交付，比原有进度提前了4个月，疫情下这个进度确实是牛了。

保利云际外立面采用干挂石材+真石漆+玻璃幕墙，使得建筑轮廓更加简约、笔挺。

交付当天实景，人车分流。
红地毯、红灯笼，烘托出喜庆气氛。
户外儿童游乐区。
阳台开阔，窗墙比高，没有封闭，带超大转角，采光不愁。

项目没有装修包，客厅为地板交付，墙面无墙纸，做了灯带。

以上部分图源：交付南京 

保利云际位于河西中，配套自然不用多说，距离10号线中胜站约800米，后期有地铁7号线经过，楼下就是龙湖天街，另有缤润汇、华采天地等大型商场环绕，距离明基医院不到1公里，更重要的是，产业丰富，一街之隔就是新城科技园，来往人气旺盛。

二手房市场行情：

保利云际目前暂无二手房在售，但参考隔壁的万科金域缇香，两者相距不到700米，万科成交均价已破7万……当初4万7拿下保利的业主，转手也是赚百万的节奏~

06

万科都荟启境

江宁-东山

东山稀缺品质改善盘

江宁第一代核心区，东山街道，是南京烟火气十足的自住板块。区域内老小区比较多，从亲水湾花园到武夷花园，再到爱涛尚书云邸等，地缘客改善需求一直存在，因此纯新改善盘显得尤为稀缺。

6月30日，万科南京首个现房——万科都荟启境正式交付。交付楼栋为一期#6、#7、#8三栋，现房销售。
话说这个项目也是命运多舛，前身是东山G70地块，2016年11月17日，无锡幸福基业（华夏幸福）以14.8亿元拿下楼面价23883元/㎡，刷新了江宁地价，项目需现房销售；2018年8月，项目原定的案名“士林苑”变更为“上元府”；同年10月，售楼处基本建设完毕，此后就销声匿迹；直到今年的7月27日，万科接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目，9月宣布案名更改为万科都荟启境。
从拿地到交付，几经转手，实属不易。从曝光的实景图看，大面积玻璃+铝板外立面，品质感秒杀周边老小区，这个结果还是令人满意的。

据说，在交付前，开发商还安排了工人对玻璃幕墙进行了高空清洗，一切看起来都很新。

外立面美观大气。

小区绿化率很高，从高空俯瞰，园林景观赏心悦目，规整大气。中央水景、环形跑道、儿童娱乐区域等应有尽有。绿荫葱葱+镜面水景，显得社区比较有情调。
入户单元门气派有格调，地库和一楼入户大堂都带装修，两梯两户打造。

东山生活氛围浓厚，从交通到商业，从医疗到教育，生活配套也都已经比较成熟。

万科一路之隔就是江宁医院，周边有1号线龙眠大道站，还有地铁5号线（在建），地铁12号线（规划中），近江宁万达，距离百家湖商圈也不远。

二手房市场行情：

万科都荟启境紧邻江宁医院，周边在售新房海玥华府，均价约3万2，主打三四房改善，卖的已经差不多了，后期东山G47地块将会上市，弥补东山改善市场空缺。

项目周边的湖西雅居东苑、岗山佳苑均为经适房，旁边还有世纪东山、武夷水岸家园等老小区，均价在2.2-2.6万左右。万科都荟启境均价3万4，且主力户型为140㎡，无论是单价还是总价，都是东山区域最高，不存在倒挂，地缘客换房改善更为合适。

定位不同，万科的价格周边二手房小区也没太多可比性，对东山的住宅品质倒是一次强有力的提振。

--写在最后--

首先要恭喜以上小区业主成功入住新家，除上述项目之外，城北豪宅锦麟融誉、改善盘星叶瑜璟尚府，城东高科·紫星荣院也均已如期交付，篇幅限制，这里不多展述。

除此之外，南京还有个别楼盘竟然确定延期交付：上秦淮融信栖庭延期至8月30日交付、恒盛金陵湾新组团被曝已“停工”数月、雨花锦绣云麓被曝停工长达半年……<<<施工进度大对比！6月南京15盘迎交付，个别楼盘已确定“延期”！< p="">

对比之后不难发现，目前央企、国企以及优秀民企，资金实力较强，更值得信赖，出现烂尾、延期风险相对小，像中海、保利这样的实力房企，即便在疫情之下，也没有耽误太多工期。另外，仁恒、金基这类主打品质的优秀民企，其优质产品在当前市场下也收获广泛关注，各位买房前一定要做足功课，避免入坑~