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教师轮岗开始，学区房市场再迎暴击？

PART.01

南京一区发文！拟出台“教师轮岗制”

近日，北京一则关于“教师轮岗制”的消息引发轰动：“双减”以来，北京市有证学科类校外培训机构压减到357址，压减率超过80%。今年9月份秋季开学后，北京市所有区都将开展教师交流轮岗。

关注教育政策的人都知道，教师轮岗制的实行，是进一步推动“双减”落地的新举措。教师上班地点则不再固定，需要去不同区属授课，学生接触名师机会增加，对教育均衡化的实施是一项循序渐进的利好。

其实，不仅是北京，深圳、上海、常州、威海等多个城市也传言会开展教书轮岗。就南京而言，目前还是以集团化办学为主。就是弱化名校合并相关规则，将一些薄弱学校、新建学校，划到老牌名校旗下，成为附属，以强带弱，实现教育资源互补，还能带动师资流动。

南京教师轮岗会不会实施？我注意到，南京江北新区近期已有一些动作：

为优化教育资源配置，促进教育公平，江北新区拟定了《关于进一步推进义务教育学校教师和校长流动工作的意见》，其中提及，流动比例不低于总数的15%，骨干教师流动比例不低于总数的20%，这么看，大方向已坐实，南京其他各区会不会效仿？我们静候。

种种政策出台意味着，未来教育资源与房子强关联属性将被弱化，所谓学区房甚至会退出历史舞台。

众所周知，自2021年下半年以来，受购房、信贷政策的多重影响，南京楼市迅速进入冷静期，尤其是二手房成交量断崖式下跌，其中也包括了饱受争议的学区房市场。

南京学区房市场曾在2016年时达到价格巅峰，2021年6月以后，迎来价格普遍下跌，其中包括拉力琅芳树人等一线学区房。

据仟佰间房产统计，2022二季度，学区房市场虽未回暖，但而受到利好政策的影响，多数房主心态产生变化，议价空间相对去年末空间缩小。与往年市场成交对比，7月学区房价格也有近30%的降幅，环比6月成交量也有近三成下降，形势不算乐观。

一线名校学区房市场中，力小+29中“王炸”双学区房成交依然领先，琅小成交较少，芳小成交保持稳定，低总价两房仍占据成交的主力，550万左右的两房是市场需求的重点价格段，650万以内是三室房源的价格线。

PART.02

南京：有一线双学区房半年降了50万

那么，曾经一线热门学区房，现在是否还能“卖上”高价，我调查了几个城中“老破”学区房最新成交价：

怡景花园（拉小+29中双学区）

半年降价40-50万

怡景花园是拉小学区房内最为畅销小区之一，户型丰富，主力60-78㎡，总价相对低，新街口商圈，2号线沿线，性价比更高。

此前，怡景花园层屡破单价10万大关，火热程度可见一斑，而2022年二季度，该小区成交均价7-9万/㎡不等，一路下跌，不过仍然处于南京房价较高位。

中介反应，自去年11月开始，怡景花园一套房直降40、50万已经不算罕见，究其原因，学区政策变化改变了买卖双方心理预期。

我曾去该小区实探过，小区本为安置房，环境非常一般，车位拥挤，还有居民擅自在绿化带晒被子，曾经10万+的房价，可以说80%依靠学区支撑，毕竟，一街之隔的秦淮区老旧小区仅卖3万多一平！

新河一村（树人中小学区）

单价从10万跌至6万

龙江板块，想购置树人学区房的家长，一定都看过新河一村。2021年该小区均价曾经突破10万，今年5月，一套54㎡左右的两房，成交单价仅6.3万/㎡，如此算来，总价让步了15万左右，降幅不小。

据中介反应，这套房原挂价375万，但迟迟无人接手，房主不得不直降27万处理，也变相反应出树人学区房整体下跌趋势。

就在6月，新河一村有两套不到50㎡的两室，均价分别为7、7.8万，短短两周就跌至“6”字头，令人唏嘘。不过，像这样的老小区，单价与面积关联度很高，大户型单价比小户型底属于正常现象。

芳草园（芳小+宁海学区）

曾经报价8万 如今“5”字头成交

曾经，芳草园小区均价约7-8万/㎡，在龙江片区处于高位。

小区位于龙江板块，临近秦淮河，北面就是芳草园小学，整体居住环境不算差，户主多为南京老职工，有地上停车位，整体环境比鼓楼怡景花园好很多，但其初中学区为宁海中学，实力相对薄弱一些。

上月，小区成交了两套三居室，面积分别为85、113㎡，成交单价仅“5”字头，我注意到，去年末，芳草园已有急售房“5”字头成交，至今半年行情尚未恢复从前。

游府新村（游小+钟英中学双学区）

价格坚挺 房源少 保持8万+

同样是双学区房，新街口商圈的游府新村2019年小区，价格相对坚挺。2019年该小区成交价约8万/㎡，2021年末、2022年初，均价依然保持8万+的水准，但

究其原因，该小区与游府西街小学一路之隔，接送上学方便，更重要的是，游小+钟英双学区房比较稀缺，货源不多，因此每次有小户型出来成交都比较快。

大石桥（南师附小学区）

降幅不大 整体下跌约5000元/㎡

2020年，大石桥小区小户型成交单价7万+，大面积单价6万5左右；根据2022年最新成交数据，小面积单价6-6.6万/㎡，整体下跌约5000元/㎡，降幅不算太大。

区别于大纱帽巷、蓁巷等南师附小学区房，大石桥为东南大学房改房，户主整体素质比较高，小区闹中取静，绿化、物业管理都尚可，尤其是17号院有单独物业，专人值守，2000年房龄，比较新，从居住角度看，购房者接受度较高。

PART.03

全国：北京、上海学区房出现“量价双跌”

不仅仅是南京，从北京、上海、深圳这三大一线城市发布淡化学区房政策前后市场成交数据来看，这些城市颁布政策后对二手房影响明显。

北京东城区及密云区最早试点教师交流轮岗，8月政策颁布后，CRIC数据显示：

东城区及密云区的二手房成交量和均价双跌，从2021年7月成交面积10.15万平方米跌至10月成交面积4.86万平方米，跌幅达52%，2021年10月北京东城区及密云区二手房成交量和均价也是2021年全年最低。

上海2021年3月16日明确“名额分配综合评价录取”后学区房也同样出现了降温，热点学区房带看、成交量下降，二手房成交均价涨幅也有所收窄。有网友称新政公布前房产评估价为430万，新政后变成了370万。

--写在最后--

①无论近郊远郊，南京教育集团化仍会是主流。南京目前已有多个教育集团，如的南外教育集团（4月成立）、金陵中学教育集团、南师附中教育集团、一中教育集团、拉力琅芳教育集团等；

这些名校分校中，虽分为直属、合作等模式，部分学校教育质量有待检验，但整体大趋势仍是以强带弱，均衡化体现，长远看是件好事，甚至南京一些远郊板块都得以“沾光”，如汇通路引进南外分校、江北桥林引进南师附中教育资源，直接吸引客群入住，对南京新城发展无疑是利好。

②学区房概念会慢慢弱化，教育公平是根本。目前南京一二线学区房价格仍高于普通二手房，属正常现场，教师轮岗、教育公平的威力尚未完全显现，后期会对学区房市场造成多大的冲击，现在还无法定论。

但“房住不炒”基调下，想通过炒作学区涨房价，必将成为历史，让大多数孩子公平地接受教育，才是根本目的。

③只有学区光环加持的“老破小”谨慎入手。鼓楼主城，一些七八十年代的老小区，因享受一线学区辐射，在前两年动不动10万+一平，居住环境却非常差，甚至连物业、门禁都没有，一旦政策有所更改，这些房子或将“一文不值”，建议家长们多关注政策走势再定夺。

④区域崛起，需要学区，更需要产业。教育集团有了，生源哪里来，更值得深思。南京很多新城在引起名校集团的同时，更需注重产业的引入，吸引高精尖人才入住，提升家长整体文化水平和素质，才能营造更优的学区氛围，考出好成绩。

这里又要说到南京雨花软件谷，从南京人眼中平平无奇的雨花台，到雨外强势冲至二线学区，离不开雨花区对华为、中兴等科技产业的引入，这就是成功案例，值得借鉴。