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距离仙林仅2公里，汇通路纯新地铁盘低调上市，市场接受度如何？

上周六（9.24），汇通路纯新盘牡丹大观天下正式首开，共144套精装房源，主力户型约103、125㎡，加包均价约3.3万/㎡，首付三成起。项目为常州国企黑牡丹在南京首作，将打造18F小高层。

为深入了解项目及周边配套情况，小乐进行了实地探访，大致了解到几点信息：

①售楼处造型正在微调，沙盘、样板间正常接待；

②目前只有125㎡户型做了精装样板间，103、143㎡均为清水样板间；125㎡做了四房，实用性强，无大横厅；

③项目加包均价约3.3万/㎡，目前几乎没有什么优惠；国企黑牡丹后期可能还有南京拿地计划；

④首开成交量不算多，房源选择空间大，客群以刚需、刚改为主，整体素质高。

地铁4号线汇通路站实拍

工作日中午，牡丹大观天下售楼处依旧有两三组客户到访，热度比本人预期稍高。小乐在现场观察到，售楼处在外部造型上正在做一些微调，但沙盘、样板间等均正常开放。

其中125㎡户型做了精装升级样板间，103、143㎡均为清水样板间。

牡丹大观天下125㎡样板间实拍

置业顾问介绍，项目在户型装修上其实亮点比较多，首先是装修包，2800元/㎡的价格低于周边竞品，但装标却高出不少，比如全落地窗阳台，采用的是三玻两腔，比单层玻璃封阳台，造价整体成本要高出4-5万；

另外，项目新风、地暖、中央空调三大件齐全，升级装修包采用大金、威能、爱迪士、汉斯格雅、唯宝等一线品牌。

小乐参观后发现，牡丹大观天下的三种户型，设计都以实用性为主，没有做大横厅，尤其是125㎡户型，做了四房，空间利用率比较高；143㎡户型设计了4.8米长的南向跑道阳台，是个亮点。

项目沙盘实拍

案场一位中年女性购房者表示，自己是六口之家，在仙林中心附近工作，考虑目前仙林新房较少，汇通路这带价格合适，牡丹大观天下户型实用，便来看看，143㎡户型还没开，愿意等等看。

问及汇通路板块客群，置业顾问表示，主要分两类：一类是上述这位改善置换客户，居住在仙鹤门等城东老城区，以旧换新；另一类是徐庄软件园、仙林中心上班族，觉得仙林湖新房太远，会考虑汇通路。

置业顾问强调说，自己之前也服务过兴智、燕子矶等板块项目，明显感觉汇通路客群人文素质更高，大概与周边有高校、研究所有关。目前，中国电子科技集团28所仙林新所已投入使用，距离项目约800米。

中国电科二十八所实拍

从施工情况看，项目建设正在有序进行，据介绍，项目将陆续于2024、2025年交付。

提及目前购房者关心的停工烂尾等问题，置业顾问表示，黑牡丹为常州老牌国企，以纺织类起家，参与过不少常州高铁、学校等重要项目建设，整体实力强。

知情人士透露，后期黑牡丹在南京仍有拿地计划。但谈及项目去化，他也坦言，目前大观天下销售量不算多，价格方面也基本没有折扣，可选择空间大。

牡丹大观天下在建情况实拍

纵观市场，汇通路板块目前在售项目较多，除牡丹大观天下外，还有紫辰光年、铭著风华以及润岚府少量尾盘在售，纯新盘中南君启暂无消息。

土地方面，今年7月12日南京第二批次集中土拍中，汇通路G44、G45地块均被南京地铁拿下，底价成交，毛坯限价分别为28500元/㎡、28215元/㎡，后期将继续加仓。

配套方面，汇通路最大优势无疑是地铁，4号线的开通加强了汇通路与仙林、主城的联系，地铁站距离最近在售项目仅200米。

其次就是教育，幼儿园、小学已确认为南外仙林进驻（公办），与黑牡丹项目一街之隔，预计2024年开学，学校总占地约27400平方米，办学规模为5轨30班制，但是初中暂未确定。

汇通路街景实拍

更重要的是，汇通路部分产业确定，已经规划了大量产业用地，其中，中国电子科技集团二十八所仙林新所已投入使用，距离在售楼盘仅300米，员工均为高学历、高收入群体。

商业方面，润岚府东侧商办地块，将建商业体，目前初步设计已经完成，据说由著名日本藤本壮介建筑设计事务所担纲建筑设计，是板块内一大亮点。

不过目前，汇通路仍主要依靠仙林商圈，周边3公里范围内有仙林学则路的九霄梦天地、亚东商业广场等，或是开车去仙林金鹰这类大型综合商场。

汇通路板块目前城市界面一般，整体属于待开发状态，马路已修整平坦，人流量不大，红绿灯部分尚未开始使用，期待后期建成新貌。