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土地可研|南站、百家湖三批次土地可行性研究分析,优质地块直面市场考验
来源:乐居买房2022-10-14 18:18:20

9月19日,南京市规划和自然资源局发布2022年第三批次国有建设用地集中出让公告,推出46幅、用地总面积约为173.4公顷,出让起始价总额约为463.0亿元。出让地块主要位于秦淮区、鼓楼区、建邺区、栖霞区、江宁区等主城区域,以及溧水、高淳、六合三个副城区域。该批地块将于10月19日上午开始网上竞价出让。本次我们对南站NO.2022G86、百家湖NO.2022G94两幅地块进行初步可行性研究分析。

一、南站G86地块主体分析

地块信息

地块四至:东至绿都大道,南至创新街,西至农花路,北至博爱街。

土地出让面积:25051.79(含仅出让地下1410.81)㎡

规划用地性质:Rb商住混合用地

容积率:2.59

建筑限高:A分区:80m;B分区:60m

规划条件:地块内住宅建筑高度不低于24米,A分区需沿博爱街配建一处基层社区中心。可将A、B两个分区的商业配比面积集中至B分区内,设计成3层的集中商业综合体。商业分区不得设置公寓。

周边配套

经过实地调研,发现地块周边配套比较齐全,路网也已经成型,已形成不错的生活居住氛围。

商业方面:位于南京南站商圈,周边有万科都荟天地、绿地之窗、证大喜马拉雅等商业体,未来本地块也将配建部分商业,可满足基本生活需求。

交通方面:地块距离南京南站约600米,站内可乘坐地铁1号线、3号线、S1号线、S3号线,周边路网清晰,开车出行也十分便利。

教育方面:地块南侧紧邻南京市东山高级中学(南站校区),500米内有东山外国语分校-南京晓庄学院滨和实验学校(小学+初中),配置齐全,较为完善。

市场浅析

土地:南站板块上一次供地还要追溯到2019年底的NO.2019G88地块,当时由万科竞得,综合楼面价26114元/㎡,项目在2020年12月已收官,前期住宅均价42485元/㎡,可选2000元/㎡的装修包。可以看出,南站板块断供已久,时隔3年再次供地,且取消了最高限价,作为主城发展的重点板块,G86地块将成为各家房企关注的重点。

新房:地块周边近三年无土地出让,目前有嘉华嘉宏峰一盘在售,该项目17年拿地时楼面价已达27350元/㎡,时隔五年于2022年2月入市,现房销售;项目仅2栋32F高层,开盘当天推出全部381套房源,面积93、113、137㎡,成交均价46400元/㎡,无升级装修包;项目采用大面积、全落地的玻璃幕墙与金属线条设计,此外还搭配有大量的270°弧形转角飘窗,相较南站其它项目有明显升级,但地块占地1.55万㎡,两栋楼排布分别为两梯六户和四梯七户,产品有一定缺陷,加上大环境不佳与邻近板块南部新城多盘在售等不利因素影响,开盘至今去化7成。 

(2017年至今供应不足,呈供不应求态势,价格稳步上涨)

二手房:项目周边次新小区众多,受市场下行影响,成交单价较最高时下降近万元,目前周边品牌房企次新房挂牌价在4.7-5.4万/㎡之间,南侧的旭辉铂悦秦淮项目今年仅成交1套,单价48058元/㎡。

土地初步预判

价值预判:南站板块发展相对成熟,配套完善,出行便利,位置介于南部新城、软件谷与百家湖之间,周边产业人口密度大;板块一直保持一个低供应的状态,积存了一定的购房需求,项目按正常开发节奏,明年下半年入市时,在售项目嘉华嘉宏峰也将收官,相比河西南与南部新城的多盘竞争,板块没有什么内耗,预计成交将会比较稳定。

产品预判:经土地可行性分析,目标地块G86地块容积率2.59,经初步预判,建议地块打造成全改善产品,适合有较强产品力的房企,有利于发挥房企品牌优势;B分区限高60米,可打造小高层产品,A分区限高80米,可打造高层产品。

二、百家湖G94地块主体分析

地块信息

地块四至:东至利源北路,南至现状,西至现状,北至秦淮路。

土地出让面积:31104.63㎡

规划用地性质:二类居住

容积率:2.1

区域规划

百家湖硅巷位于南京南站与百家湖区之间,总面积2.3平方公里,共14幅地块,更新面积约330.8亩,是江宁着力打造的国际性科技创新先行区,区域已经被列入江宁十大存量更新片区。目前,园区内已入驻企业100多家,涵盖互联网、科技、特色服务等类别,形成了新型文创复合园区,得益于便利的交通和成熟的配套,企业入驻率超过90%。

周边配套

经过实地调研,发现地块周边配套比较齐全,已经形成成熟的居住片区。

商业方面:位于百家湖商圈,1公里内有唯品会江宁城市奥莱,2公里内有同曦万尚城,3公里内有景枫中心,江宁金鹰,21世纪太阳城等成熟商业综合体。

交通方面:地块距离地铁3号线胜太西路站约900米,距地铁1号线河定桥站约1.2公里,两站可达南京南站,出行十分便利。

教育方面:地块南侧规划有小学及幼托用地,距离江宁排行较前的百家湖小学、百家湖中学仅2公里。

市场浅析

土地:19年以来板块出让2幅涉宅用地,分别为阳光城檀境和招商2022G51,招商G51地块是二批次除河西板块外唯一的摇号地块,土地市场在大环境持续下滑的情况下,仍表现坚挺,体现不管是政府、房企还是购房者对百家湖板块仍有较大的期望。

新房:百家湖板块18年至今仅供应12.9万㎡,成交16.2万㎡,成交均价33043元/㎡,供不应求态势明显,区域内的购房需求无法释放,也造成了一定客户外流;目前板块内只有招商百家臻园一个待售项目,项目打造7栋22-26F高层产品,户型面积130-180㎡,两梯两户,全改善产品,预计10月中旬公开售楼处和样板间,放风价4.7-4.8万/㎡,且没有装修包,后期会与本案存在一定竞争。

(板块供应常年处于低位,价格被老小区库存房源销售备案拉低)

二手房:项目周边老旧小区众多,二手房成交价普遍在2.4-3万元之间,从价格上也不难看出,周边小区房龄较长,小区物业松散,与目前市面上品牌开发商开发的项目存在较大差距;通过走访了解,周边小区存在较多的置换需求,具有较强的地缘情节,后期这部分客户也将成为项目的主要目标客群。

土地初步预判

价值预判:地块所在的百家湖硅巷片区,位于南京南站与百家湖之间,是江宁区重点发展片区之一;区域配套成熟,交通便利,南侧众多老旧小区已形成成熟的居住片区;临近紫金研创中心、百家湖商务区、南站商务区等商业商务办公区,产业人口密度大;板块近几年供应一直处于低位,积存了一定的购房需求,特别是周边老旧小区的置换需求旺盛;项目区位价值突出,目前配套齐全的情况下,后期仍有较大发展空间,预计将迎来多家开发商的争抢。

产品预判:经土地可行性分析,目标地块G94地块容积率2.1,可打造小高层产品,建议地块打造成刚改、改善产品,适合有较强产品力的房企,以满足区域置换客群对新房品质的要求。

以上内容来自克而瑞南京

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