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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

溧水文旅大盘，拥有开放式乐园、临水商业街区、高端度假酒店三大业态，以及首期人居作品时光天境嘉园。

【项目亮点】

1、溧水是百里秦淮河的源头，是南京的南门户，交通发达，坐拥2条轨道交通＋航空枢纽＋多条黄金干道。

2、户型面积段包含刚需和改善，包容性强，满足多种客群的需求，对预算有要求的买房人比较友好。

3、四大不同业态，享受开放式乐园、临水商业街区（后期规划）、高端度假酒店（后期规划）、随享型人居。

【价格分析】

华侨城欢乐时光，目前在售5、7号楼，建筑面积约99㎡，销许均价15352元/㎡，首付3成，预计2023年12月底交付。板块内目前在售盘有中交锦合，销许均价约15600元/㎡；熹越，均价约15612元/㎡；以及纯新盘世纪天城云墅，预计上市均价想差不大。另外，还有万科未来城，溧水城北地铁盘，首付约29万起，销许均价约13238元/㎡，均价相对较低。目前溧水全区在售楼盘大约有29家，万科、中国铁建、华侨城、金地、天安、香港置地、银城、颐居、建发、弘阳等一大批品牌房企已经进驻，打造众多品质楼盘。产品为王时代，各家楼盘更注重品质，可根据需求选择。

2020年9月30日，华侨城以20.1055亿拿下溧水G43地块，截止目前，已成功布局栖霞山下的欢乐谷、河西南部的欢乐滨江、溧水的欢乐时光三大文旅综合体项目。

【楼盘规划】

南京华侨城丨欢乐时光项目位于南京溧水主城区北部，项目总规划用地面积约1.05平方公里，是华侨城集团旗下最新一代的复合型城市文化客厅综合体。以四大业态“开放式乐园、临水商业街区（后期规划）、高端度假酒店（后期规划）、随享型人居”，构建都市文旅会客厅。

在D分区外政府指定的教育用地内，还将按照江苏省优质幼儿园标准配建12班幼儿园一所。幼儿园为“交钥匙”工程，装修标准要求不低于溧水区同期新建的幼儿园标准。

 

C地块规划打造的是文旅综合体。2022年初已初步完成文旅C分区建筑总图及概念方案，聚焦“开放式乐园+商业街区”运营模式搭建人力架构，接洽商管公司，开展主题IP授权工作。目前，以方案设计与运营模式两大重点，全力推进第二批次游乐设备采购、文旅分区桩基及土建施工图、深化商业规划方案等工作。

住宅位于A地块，A地块地上建筑面积约9.3万方，共规划9栋20-26层精品住宅，采用双大堂设计。整体户型建筑面积约89-140㎡，楼间距最大约94米，更大限度保障楼宇间的通风、日照等因素。

社区打造全龄互动，超5000㎡复合式公园社区，采用围合式布局，最大化楼间距和采光面；小区景观以水为魂，滨水而筑，采撷溧水秦淮源头水文化，社区中选取镜面水景设计，映射人与自然的诗情画意。

项目采用地上地下双入库大堂公区精装设计，增强仪式感礼遇；现代化智慧社区，红外检测系统、高电子巡更系统、车牌自动识别、24小时安全监控等，通过全面的智能防护系统，为业主提供更高配、更安全的社区。

还打造了约3000㎡复合中心绿脉，户外休闲会客厅、休憩座椅等分散四周布局；还有约1500㎡全龄IP主题乐园，享受亲子时光。0-3岁启蒙乐园、3-6岁小童乐园、6-12岁活力天地，从跑、跳、爬、攀等多个维度拓展孩子的活动能力。

多功能活动场地，为爱好运动年轻人提供了多种多样的运动场地；单健康夜光慢跑道就有约800米，为避免直射灯给眼睛带来眩光，还特意增加安全防护有效减轻受伤率，真的是细节关怀无处不在。

项目还为养宠人士开辟一处自由撒欢的小天地，约500㎡萌宠社交天地，有跑跳草坪、宠物便袋区、宠物跳跃区、宠物饮水池、宠物慢跑环、休憩座椅，样样俱全。

时光天境外立面高端系配色、双层中空玻璃、玻璃幕墙和纯天然石材等设计元素。全铝合金外窗搭配剪裁严谨的LOW-E中空玻璃，窗户面积更大，采光更通透。

【楼盘基础信息】

1、高层产品，邻里较多，社区生活氛围热闹。

2、容积率相对较低，比较符合现代化居住需求，舒适度高。

3、绿化率正常，30%，是比较合理的，居住环境好。

基础信息点评：楼间距最大约94米、采光佳，外立面颜值高，社区环境好，地上地下双大堂设计，配套规划完善，这样的房子，即便放在主城也区不输一众5万+项目。

【户型分析】

89平-二居室-建面约89㎡

户型打造上，项目建面约89、99、140㎡，总价100来万出头，非常适外地人想在南京有个家，同时想生活便捷的年轻客群。

建筑面积约89㎡2+1房灵动空间，约5.5米开阔宽厅，同时与餐厅、阳台相连贯通，增加活动和娱乐区域；U型厨房，可容纳多人同时操作，不显拥挤；并且通过2+1房功能设计，满足了首次置业或刚需置业顾问客群的生活需求，让未来的居住生活更多的可能。

功能房型，小三房设计，首次置业的客群可作为首选，低总价，压力小。

99平-三居室-建面约99㎡

建筑面积约99㎡三房两厅两卫，此户型拥有近6米宽幕阳台，未来高层可以可欣赏风景，观看欢乐时光的商业街景、并且也能在这里娱乐、健身、喝茶聊天；双厅规制，餐厅、客厅纵向连接，增加彼此的空间感，使整体空间得到了互补；主卧套房设计，带独立的卫浴，保护主人的私密空间。

预算充足的刚改客群，可作为首选，毕经双卫设计，家庭成员较多的时候，生活上很方便，避免冲突。

140平-三居室-建面约140㎡

建筑面积约140㎡三房两厅两卫，三开间朝南，约7.2米宽厅，现在主流的大横厅设计，让生活空间更开阔，可以满足一次家庭聚会、一次社交宴请，多功能的生活场景；厨房空间开阔，紧邻餐厅，互不干扰，互相借用；主卧套房设计，带有独立的衣帽间、专属的卫浴，并且南向飘窗可观景休憩，私密独享的安静空间。

追求空间感、舒适感的改善客群首选，以及周边置换家庭的首选户型，各个空间带有窗户，采光通风佳。

【交通出行】

轨道交通：时光天境项目距离S7号线溧水站约2公里左右，距离适中，避免了杂音干扰，且后期骑行或自驾出行会非常方便。溧水板块内，不仅有禄口机场，还有1条高铁及2条地铁。

公共交通：周边目前部分道路正在规划中，目前已有的线路有溧水2路、12路、13路、7路等，可到达周边医院，学校，还有商场，以及地铁站沿线，换乘地铁通达南京城，非常便捷。

自驾：项目处于南京都市圈发展带，承接南京主城、国家临空经济示范区等发展红利，通过宝塔路，快速转入机场路，到达达禄口机场；通过长深高速、宁宣高速等，快速到达南京主城，南京南站。周边高铁、机场都在1小时生活圈。

交通点评：向东，宁杭合作试验区以及其核心区—溧水生态智慧未来城正高速发展，便捷交通辐射整个沪宁杭。

【周边配套】

教育配套：项目旁的双塘路小学计划在2022年下半年开工建设，建设周期预计2年。预计学校将采用集团办学模式，对未来业主来说无疑是一大利好。溧水在现有南外仙林分校空港新城小学/中学、金陵中学溧水分校、游府西街小学溧水分校、太平巷幼儿园溧水分园等名校名园的基础上。“十四五”期间，还将再引进20所以上名校、100名以上名师，教育资源丰富。

医疗配套：溧水是全省为数不多的同时拥有区人民医院、区中医院两个三级医院的区，且目前正加快建设江苏省康复医院、南京颐养中心等一批重大医疗康养项目。

商业配套：所在的板块，是溧水发展较早、各项配套成熟、居住氛围十分浓厚的区域。多条城市主干道穿行而过，溧水第一商圈通济街、商业综合体海乐城、永寿坊文化商业街区汇聚，已开业的有万达广场、海乐城、新时代万彩购物中心等大型商业体，还有太平洋繁华里、苏雨生活广场、荟佰通·曼度芳华、学府新天地等多个商业项目正在建设中。

公园配套：板块内有溧水咪豆音乐节、山地马拉松等节庆赛事，还有唐风古韵的无想水镇、石臼湖“天空之镜”、“水上列车”、“天鹅湖”、“无想山”等火遍全网。还有在建的大型文旅综合体南京华侨城丨欢乐时光等，溧水是一座宜游之城。

配套点评：溧水河流纵横、山川俊秀，植被丰富，水域广博，地表水质达国家二类标准，空气质量达到国家二级标准。是全省唯一的“健康江苏实践示范区”，也是国家生态文明建设示范区。

溧水区域不限购，适合部分在南京工作的外地人，以及在主城上班的刚需客群，和追求改善品质的地缘客群。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。