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  如果说营销让市场真假难辨，那么数据一定是楼市试金石。

  单月成交破去年记录，住宅总成交登历史新高，二手房挂牌价连夜上涨……

  最近南京的“爆仓”数据引起了我们的注意，我们先来看几组“涨势喜人”的数据和图表：

  01 二手房爆仓 单月住宅成交突破新高

  来源：烽火楼市

  1、据南京网上房地产数据显示，南京4月份二手房成交15919套，同比2020年月份最高峰值的单月13445套还多了2474套，同比2019年4月涨了6338套，比2018年4月涨了9432套，连续4年上涨。

  2、年度成绩表现上也很突出，今年南京二手房1-4月累计成交46689套，已经追上2020年半年的4.9万套成绩，比2019年前4月大涨了51%。

  如果去年单月达到成交顶峰用了7个月周期，今年便缩短成了4个月，从环比的涨势来看，二季度有可能将再度破发。

  来源：南京网上房地产

  新房的数据也很吸睛。

  1、南京4月份新房成交16284套，二手房成交15919套，住宅累计成交57310套，直接把南京住宅市场单月成交量推向历史新高。

  2、截至3月底，2021年南京全市新房成交30277套同比去年一季度新房成交的13097套，上涨了131%，3个月就完成了去年总成交量的40%。

  新落户购房新政后，南京市场下行风声不断，但在数据上却逆风翻盘，和其他热门城市的横向对比，如果说南京一季度新房市场进入降温通道，二手房市场规模见顶，那么二者的拐点可能已经在二季度出现。

  来源：烽火楼市

  深圳受二手房指导价影响，二手房成交量持续低迷，今年单月最高的7668套比南京今年最低月还要低300多套；

  二手房长期保持高位成交量的杭州，在经历过1月份和3月份的新政后，市场波动明显，前三个月成交量也被南京赶超了近5000套。

  新房打新困难传导后，二手房的需求旺盛进一步被提升。

  02 环比新一线调控，南京楼市抗打能力强劲

  从去年下半年开始，楼市分类化调控便从从广州/深圳蔓延至全国重点城市，“房住不炒”再被深化重申，各地接连出台楼市新政。

  南京落户新政调整落户门槛，严打“假人才”买房弄虚作假，市场一片哀号，有观点认为南京将进入下一个“横盘期”。

  此外反观“邻居”合肥政策前后变化：合肥自4月6日出台新政后，上周合肥市区商品房销售2456套，其中商品住宅1363套，环比下降6.6%；销售均价18829元/平方米，环比下降1.5%，连续3周下跌。

  但国家统计局数据显示，3月份南京新房价格却环比上涨0.8%，在70城房价涨幅中并列排名第5，二手房价格环比上涨0.9%，居70城房价涨幅第6位置。

  数据的反差，坐实了南京楼市的维稳能力。

  03 新房打新难，二手房东借势叫价

  南京新房和二手房成交量持续回涨，一股暗流在涌动。

  据有关统计，5月份南京或有近60家楼盘推出超5700套房，有9家纯新盘将迎来首开。然而由于倒挂落差，一旦打新失手，购房成本在逐渐攀升。

  我们再看几个区域对比：

  1、去年3.05万/㎡的江北核心区，今年带上精装最高已经触顶3.6万/㎡，半年涨了6000元/㎡。

  2、五桥核心区年前2.4万/㎡随时可入手，而现在2.7万/㎡已经是这个区域的门槛价，还有被河西价差抬高的风险。

  3、浦口城南中心，2020年单价3万以内可以上车，现在即将上市的区域新盘均价都在3.15万左右（含装修包），一个100平的房子，3个月折了15万。

  而就在今天，南京3003人报名买玄武宝龙城215套房，全部售罄，购房难度接近15：1，整体中签率7%。

  来源:乐居网南京

  此外，南京新盘小户型的配置越来越少，当100㎡已经成为刚需入门户型时，买房预算门槛会逐渐拔高，这也就是4月份南京购买力向二手房转移的潜在诱因。

  但似乎南京的二手房更有很强的叫价动力。

  有案例显示，江北七里桥片区有小区二手房一夜之间上涨50万，未售出的这8个月时间内，挂牌价总计涨了100万。

  浦口美麟香漫山，一套98㎡二手房，房东从285万直接上调到300万，涨了15万，但平台上该小区最高成交单价仅28470元/㎡，房东看涨的心态十分强势，这和今年新政前合肥楼市暴涨前的市场的表现，如出一辙。

  有市场数据显示，尽管受一季度的春节空档影响，南京楼市在二季度开端便迎来集中开盘，4月23日11家楼盘2200余套房领到销售许可证；

  五一假期前夕，南京楼市仍保持每日500套左右的房源入市，一周之内，已有近3000套新房入市，目的就是为了迎来有强劲购买力的黄金周。

  04 “五一”之后，南京暗藏回涨苗头

  据南京网上房地产统计数据显示，截至2020年5月5日21:00，“五一小”长假期间，南京楼市共认购商品住宅878套，成交784套，平均每天认购约176套、成交约157套。与去年长假相比，成交量大涨141.5%。

  南京楼市某盘开盘实景图

  在今年的“金三银四”期间，南京共有102家楼盘开盘134次，推出房源的数量高达2.1万套，环比去年同期增长近30%。

  但，从过往的库存量变化来看，南京楼市已经有逐渐消耗“新房粮库”的苗头。

  根据官方数据，南京新房库存量曾于2014年底创下5.6万套历史最高位。但仅用不到2年时间，2016年年中时便跌破“3”字头，较2015年缩水一半；2017年一季度新房仅剩不到2万套，创下历史新低。

  尽管目前南京库存量为5.8万套，按照刚刚过去4月份的成交量新高来计算，如果没有新盘供血，不到3个月市场便极速进入房荒。

  此外，5月1日正式执行的南京人才落户新政或将“火上浇油”。在南京就业参保半年就可以落户，相当于进一步降低了购房门槛，也为南京下半年楼市的强势复苏进一步助力。

  05 52宗集中出让，新一轮催化剂正在释放

  4月28-30日重庆出让的46宗地块中，有25宗地块地价破万，但二手房挂牌价仅为11790元/平，集中出让似乎没有带来楼市的短期降温，而地价的攀升已成事实。

  此外广州集中出让的38块地分别被32家开发商拿下，白云金沙洲的热门地块刷出了新“地王”，土地成交楼面价直接窜到4.2万元/㎡，企业竞争也是呈现一边倒趋势，国企央企强势哄抬。

  来源：公众号南京土地

  所以南京此次计划出让的52宗土地，内部上看既没有像广州有部分冷门地块，外部也没有重庆地价和房价差别如此之大的市场断层，在集中出让之前，南京多个出让地块基本都是直接达到最高限价进入摇号环节，抢地大战不可避免。

  新房打新难，二手房接盘门槛高，地价有创区域新高预期，南京楼市下一轮的涨劲十足。