正文

  首轮土拍4个月后，南京迎来第二轮土拍。53幅地块中，11幅终止出让。42幅涉宅地块分布于江北江核、河西江心洲、城南南部新城、城北燕子矶等多个热门板块。出让总面积约156.72万㎡，起拍总价约485.501亿元。

  相较于今年5月20日的首轮土拍，本次土拍可谓进展神速。土地揽金507.001亿元，较此前土拍992.516亿元，降了近50%。溢价总金额28.6亿元，平均溢价率6%。

  央企拿地国企“托底”

  南京第二轮集中土拍，1幅流拍、5幅溢价成交、25幅地块底价成交、11幅触顶进入摇号阶段，11幅触顶摇号地块，成交总金额187.1亿元。

  值得关注的是，龙湖地产、中海地产、中国铁建各自竞得3幅地块。此外，扬子国资、六合国资、溧水国资、东南国资以总成交金额34.89亿元托底9幅地块涉及麒麟、六合、葛塘、高新等区域地块。其中，六合国资以总价23.8亿元，托底六合5幅地块。

  本次华润、龙湖、中铁、金隅等房企成功拿地，回顾成功拿地的房企主要有中海、龙湖、葛洲坝、卓越、中国铁建、南昌国贸、杭州滨江、保利、金地等，除此之外还有江宁城建、六合国资、溧水城建、溧水国资等，不难发现，其中大部分都是央企或国企。

  根据克尔瑞2021年1-9月份江苏省房企新增土地储备排行榜TOP20可以看出，今年中海地产、华润置地、龙湖集团、保利发展、大华集团、金地集团等房企均榜上有名。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地的公共属性全面彰显，所以国企、央企拿地的特别多，未来这个现象会更加明显。从近期民企出现的一些问题来看，在回归公共属性的道路上，国企必须要发挥重要的作用。

  另外，就国企和央企本身情况来看，参与度比较高也在情理之中。国企、央企本身的融资成本比较低；国企，央企这两年他们的商品房的销售的业绩也相对比较好；他们大多数财务相对比较健康，所以拿地的空间比较大，而且在市场比较回落的时候，国企央企更有责任去拖底和维护市场。

  土拍规则改变，11幅地块无人报名终止出让

  8月25日，南京土地市场网发布2021年宁出第07号出让公告，第二批次集中出让的53幅涉宅用地，总面积近242公顷，起拍总价621.551亿元。就在土拍前三天，南京土地市场网再次发布公告，第二批“两集中”地块中的11幅土地因无开发企业报名而终止出让。

  这11幅地块涉及栖霞区（G81、G83、G84）3幅地块；江宁区（G86、G89、G90）3幅地块、六合区（G98）1幅地块、浦口区（G103、G104、G105）3幅地块、高淳区（高淳G09）1幅地块。此次终止出让的地块，占本次集中供地规模的21%，原总起拍价超130亿元。

  本次土拍全部采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，具备“一地一策”出让的特点。并规定同一开发商最多能同时报名13幅地块（不含高淳、溧水），且部分地块拿地6个月内住宅部分不许开盘，11幅地块不能联合开发。

  11幅禁止联合开发地块中G81地块【终止出让】

  而为了完善南京住宅用地的出让规则，提升新建商品房的规划品质，有关部门从“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让”等七个方面引导开发企业提升住宅品质。

  值得关注的是，此次地块出让，最高溢价率由首轮土拍的30%下调至15%。表面上看，本次土拍新规有意降低市场热度；实际上，南京二轮供地初始楼面价并未降低，反而较5.20首轮土拍提高了3%。

  业内人士分析，本质上来说，政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。

  本次地块按照顺序依次竞拍，时间至下午17:00结束。如若当天未拍完，则延续至9月27日9点30分开始继续竞拍。

  42幅地块竞拍顺序

  上午9:30竞价准时开始，热门板块城南大校场G74地块率先底价成交，下午14:55最后一幅地块NO2021G102地块竞拍结束。

  房企预期转变，多城二轮供地“未拍先凉”

  截至9月26日，全国重点城市第二轮集中供地进度已过半。12座城市已完成第二批次土地出让，成交总金额3195.501亿元。从已完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律，临时终止出让也成为“标配”。

  公开数据统计显示，不同于第一批集中供地时现场战况激烈，房企拿地热情不减，不同城市土地出让的火爆程度超市场预期。第二轮土拍热度不高，尤其是青岛、济南、天津、沈阳等城市，出让地块以底价成交，土地流拍明显增多。

  9月23日，重庆市公共资源交易中心发布《关于部分地块予以终止公告的通知》，二次集中供地中的9幅地块终止出让。值得一提的是，成交的52幅地中，有43幅底价成交。而重庆首次集中土拍却是房企拿地的高热城市，当时46幅竞拍地块，平均溢价率高达43.78%，溢价率最高达到130%。

  已有12个城市在第二轮土拍前终止出让部分土地，总数量超118宗。其中，沈阳终止出让的地块数量最多，沈阳挂出44幅涉宅地块，累计有24幅地块在开拍前一天紧急终止出让，占该该城市第二批集中供地总数量的52%。而剩余地块中的3幅地块流拍，仅成交19幅地块，流拍率高达57%。

  专业人士分析，结合近期市场、资金、政策、环境等来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件。比如，近期杭州10幅竞品质地块，9幅地块因为报名未达标，1幅地块未确认，全部流拍。

  “对于我们来说，准备充足的资金，以较低的成本增加土地储备的机会来了。”某开发企业相关负责人表示，现在房企融资难度加大、资金链偏紧是不敢轻易积极拿地的。但是，现金流稳健的房企另说。

  新面孔：常州黑牡丹、安徽卓瑞、星辉

  首进南京的常州黑牡丹，拿下麒麟汇通路G91，毛坯限价28500元/㎡，地价溢价率达14.75%。此前，克而瑞发布的2021年常州上半年销售榜单能够看到，从权益榜单和全口径榜单上，常州黑牡丹都能挤进常州前十。

  来自常州的黑牡丹（集团）股份有限公司（简称“常州黑牡丹”）是一家靠生产牛仔布起家的国有控股型上市公司。1940年，常州黑牡丹的前身吴嘉记布厂成立，是我国最早生产牛仔布的企业之一。直到2007年2月，该企业成立首家房地产公司，常州黑牡丹正式进军房地产开发领域。

  2007年至今，常州黑牡丹在常州的新北区，打造了牡丹和府、牡丹学府、牡丹三江公馆、牡丹水岸国际、牡丹珑庭、牡丹水岸首府等口碑项目。

  其次，土拍角逐场上安徽卓瑞虽然不是首次参与南京的楼盘开发，但是面孔较生。安徽卓瑞竞得的兴智科创新城G79地块，与杭州滨江成了“邻居”，地块毛坯限价26000元/㎡。

  安徽卓瑞地产有限公司属奇瑞控股集团有限公司七大产业板块之一，创立于2003年，涉足房地产开发、景观工程、物业管理、混凝土搅拌、门窗制安、旅游服务、房车制造、投资管理等产业，在芜湖及全国有多个项目。

  在房地产开发方面，安徽卓瑞的地产版图布局也更加广泛，2018年来在大连、鄂尔多斯、威海、上海、合肥、开封、贵阳、芜湖等10个城市打造了将近20个项目。

  其中在安徽芜湖就布局了10多个项目，商业、住宅都有涉猎。该房企开发的新城里、龙湖湾、银湖公馆等项目普遍获得好评。

  风向变了，房企理性竞地

  南京首轮集中出让土拍，汤山、六合、江宁滨江等远郊板块均遭哄抢。51幅地块中的37幅触顶最高限价。触顶地块幅数占比达72.6%，成交总价992.516亿元，整体溢价率达18.15%。

  但是，第二批土地集中出让，不到一分钟15幅地块底价成交，不乏部分热门板块。其中，溧水的两幅涉宅地块，也被中国铁建二十二局和创维拿下。值得一提的是，本次溧水出让的5幅宅地全部成交。

  随后，河西板块江心洲G71（岛南）、G72（岛北）两幅地块，迅速上演触顶的戏码。据了解，保利、华发、颐居、建发等房企均参与了这两个项目的竞拍。其中，G71地块经过了27轮激烈竞价迅速触顶最高限价。而G72地块仅37秒迅速触顶最高限价，未来该地块最高限价达42800元/㎡。

  （详情查看公众号：南京追地实探②丨涨了近2000元/㎡！河西这个板块悄然提升了限价）

  同样，南部新城地块也迅速触顶。本次土拍雨花台区共挂出3幅地块，涉及雨花软件谷、铁心桥、岱山新城板块。其中，雨花软件谷首次推出“双限”地块，前后不到1分钟软件谷G75地块触顶，未来毛坯限价4.3万元/㎡。两桥板块中的铁心桥G76地块、西善桥G77地块也触顶成交。

  近两年，雨花台区在土地市场上的表现不俗：金基、中海、华润等品牌房企接连在此拿地。新房上市屡开屡罄，首付比例也逐步上涨，市场热度不减。

  此外，位于城北燕子矶板块的G82住宅地块，起始价25.8亿元，最高限价29.5亿元，毛坯限价32000元/㎡。经过35轮竞拍，成交价为29.6亿元，只待摇号确定最终竞得人。

   （详情查看公众号：南京追地实探⑥丨燕子矶限价没涨！毛坯限价26000元/㎡！兴智科创新城仍是刚需阵地）

  值得一提的是，本次土拍城北燕子矶板块有两幅地块，分别是G81地块和G82地块，两幅地块相邻，但G81地块为商住混合用地。两幅地块的毛坯限价均为32000元/㎡，且不得联合开发。让人意外的是，G81地块出现在了11幅终止出让“名单”中。

  据悉，燕子矶板块最近一次出让宅地是在去年，目前已收官的万科燕语光年，毛坯限价32000元/㎡。由此可见，G82地块毛坯限价没涨，对买房人来说是个好消息。

  本次土拍成功出让41宗地块，流拍1宗地块，成交总金额约507亿元。相较首轮土拍992亿元的成交额，本次揽金降幅近50%。

  值得注意的是，此次触底最高限价的11幅地块，分别位于江心洲、南部新城、江北核心区、城南软件谷、岱山、城东、六合葛塘等板块。剩下的25幅地块为底价成交，涉及主城、溧水、高淳等板块。另外，桥林G100地块是本次土拍中唯一一幅流拍地块。

  （详情查看公众号：南京追地实探①丨跳涨4500元/㎡！桥林房价格局要变）

  令人意外的是，本次底价竞得地块的房企中，出现了扬子国资、溧水国资、东南国资、六合国资等政府平台公司。而这不得不让人联想到此前重庆的土拍，其中18幅地块由政府平台公司兜底，俗称“自摸”。

  “土拍市场转冷、底价成交将成为普遍现象，尤其是那些非热点城市及板块，地方国企平台‘兜底’的现象还会出现。”专业人士分析。

  最佳手气选手龙湖：商混宅地溢价率最高

  最终摇号结果显示：奥体建设拿下河西江心洲G71地块；江苏水利拿下河西江心洲G72地块；华润置地竞得城南大校场G73地块、龙湖竞得城南软件谷G75和江北核心区G18地块；铁心桥G76地块被中国铁建获得；岱山G77地块被首开获得；华发拍得城北燕子矶G82地块；常州黑牡丹拍得仙林汇通路G91地块、金隅地产摇中江宁上秦淮G88地块、亚东摇中江北葛塘大厂G16地块。

  本次土拍，龙湖地产以总价22.95亿元拿下3幅地块，分别是位于江北核心区的G18地块、位于城南软件谷的“双限地块”G75、位于江北桥林的G99地块。

  “项目这边一直在换人，没有拿到好的地块，还要完成集团的指标。”前任龙湖地产营销相关负责人表示，近两年来龙湖在南京缺乏好的项目，急需一些优质地块改变现状。从本次龙湖地产好运气的摇到两幅地块可见一斑。“这次拿地是上一任领导拿的，我才来不清楚情况。”龙湖地产目前营销负责人表示。

  两幅摇到的地块，其中一幅是位于江北核心区的G18地块为商住混合用地。该地块溢价率达15%，是本次土拍最高溢价。该幅地块成交总金额为115000万元，楼面价为23528元/㎡。

  溢价率紧随其后的是华润置地拿下的南部新城G73地块，最高溢价率为14.85%。成交总金额为232000万元，楼面价29643元/㎡。毛坯限价44898元/㎡，价格较此前差别不大。伴随着多家品牌房企进驻南部新城，该区域产品同质化竞争也会愈加激烈。

  （详情查看公众号：南京追地实探③丨南部新城高端改善头部板块：已上市待上市项目11个）

  溢价率排名第三的是中国铁建竞得的城南铁心桥G76地块，溢价率达14.81%，该地块同样也是商住混合用地。毛坯限价38500元/㎡，与华发美的云筑价格一样。

  住宅地块溢价率最高的，还是龙湖地产竞得的城南软件谷G75地块，最高溢价率为14.75%。

  该地毛坯限价43000元/㎡，与目前华发美的云筑毛坯限价38500元/㎡相比，涨了约4500元/㎡，相比大名城紫金九号涨了约3000元/㎡。

  中海竞得3幅地：在售项目最低成交比例44.1%

  本次土拍中海地产竞得3幅地块，分别是仙林湖G80地块、方山大学城G85地块、江北核心G15地块。目前，中海在售住宅项目：位于江宁方山的中海方山印、位于江宁禄口的中海云麓公馆、位于城东的中海钟山印。

  其中，中海云麓公馆（云禄花园）位于禄口，网上房地产数据显示，该项目入网住宅套数为703套，从去年7月领取销许开始至今，累计成交总套数为310套，实际成交比例为44.1%。

  位于江宁的中海方山印，今年领取销许开始销售至今，网上房地产数据显示入网775套住宅，累计成交497套，实际成交比例为64.13%。

  位于栖霞的中海钟山印，网上房地产数据显示，该项目今年4月领取销许入网住宅670套，实际成交607套，成交比例为90.60%。

  金隅布局江苏摇中G88地块：产品仍以改善为主

  本次土拍，金隅地产摇中江宁上秦淮G88地块。据悉，该幅地块楼面价20298元/㎡，毛坯限价32000元/㎡。附近在售楼盘芳原，楼面价21309元/㎡，毛坯限价3.28万元/㎡。目前来看，该幅地块降了1011元/㎡，房价降了800元/㎡。

  （详情查看公众号：今日南京3盘开盘，4盘拿证！上秦淮纯新盘芳原今日首开！）

  金隅营销总贺天啸表示，金隅本次报名了4幅地块分别是江心洲2幅、燕子矶1幅、江宁1幅，但是只摇中了江宁上秦淮G88地块，未来产品还是以改善为主，土拍定品质对金隅来说一直是标准范围以内的事情。

  之所以选择这4幅地块，贺天啸认为适合的才是最好的。“从财务测算方面来看，部分地块拿地有条件、商业、自持、地块太小、资金量太大等，我们都没有考虑。”本次土拍开发商拿地回归理性，远郊的差的地块都慎重竞拍，优质的地块备受追捧。

  受三道红线、去杠杆等政策的影响，本次待拍地块报名房企减少。却是金隅拿地的好时期，是国家调控政策有效的表现，也符合金隅的整体布局。南京是金隅在长三角重点深耕的城市，未来希望加大区域的土地储备，保持每年有两到三个项目。“9月份我们在常州拿了1幅地，对江苏的重点城市我们也有布局，拿地策略依然以稳健安全为前提。”贺天啸说。

  业内人士分析，最近这几个月，全国一二线城市的土拍都是趋冷的，但从本次土拍表现来看，大部分开发商对南京的市场的预期趋好。现在出让的这些地块，尤其是11幅触顶地块。今年年底的这一波土拍应该是给明年楼市定了一个比较好的基调。近一段时间，南京很多买房人观望情绪较重，市场下行。土拍给很多刚需、改善等自住需求的买房人也定了一个基调，让大家在心里预期上会有一个比较稳定的预期。

  市场降温明显，有利于南京明年楼市

  南京房地产业协会秘书长张辉表示，本轮土拍明显降温，对明年的楼市是好事，易促进明年市场的平稳健康发展。这次土拍有一些重点出让地块，成交的量不是特别大，有利于降低明年楼市的上市和去化压力；溢价率的下降给予企业更大的成本空间，去提升产品整体的品质。

  1、整体市场降温比较明显。53幅地块中11幅地块终止出让，25幅地块底价成交，总体占比超过了三分之二，这是一个大幅度的降温与目前同类城市表现差不多。

  2、市场分化比较严重。从地块成交情况来看，外围板块包括一些刚开发的新城，要么终止出让要么底价成交。还有11幅地块触顶摇号，这种分化进一步加大，也反映了房企拿地思路的变化。此前为了拿地而拿地，目前盈利为导向拿地。只有盈利有保证，未来风险才会比较低。

  3、外围板块土拍所传达的预期，与房企的预期或买房人的预期之间，存在一定的偏差。如此，才导致地块终止出让或底价成交。今后这些区域土地出让的规模和最终的地价，应该与市场的预期、尤其是房企和买房人的预期相匹配。

  4、与同类型城市相比，降温在意料之中，总体还算好一点。因为，这次土拍加大了房地价差、企业的盈利空间比之前更大，政府让渡了很多利益；对房企来说，有些优质的地块可能稳赚不赔，房企更愿意将资金投入到南京土地市场。

  5、目前楼市的预期不容乐观，甚至比较冷。这次降温对短期的市场可能还会形成一定的冲击。

  土拍超预期“最核心”深受欢迎

  扬子晚报资深记者马祚波介绍，土拍之前很多人比较悲观，因为其他城市土拍出现了流拍、停拍等现象，所以南京也会出现这样的情况。虽然此次土拍也有11幅地块终止出让，但是从结果来看仍有11幅地块触顶摇号。还有5幅地块溢价成交，即便没有达到最高限价，整体来看还是符合预期，甚至超过预期。

  “11幅达到最高限价的地块，从分布区域来看，还是销量比较好的板块。特别是在宁小通上，大家能够看到报名人数比较多，中签率比较低区域。”马祚波表示，开发商正是因为有这些销售数据的支撑，才愿意多轮竞拍拿地。而这些热点板块，包括河西的江心洲、城南的大校场、还有燕子矶、江北核心区，都是最核心的位置，并不是泛泛的核心区周边位置。