正文

  上周末，南京第三批集中供地，在毫无预兆的情况下突然发布，让人有些猝不及防，“不是926土拍”才刚刚过去一个月吗？这么快就来了？

  昨天晚间，10月首批集中上市的9家热门楼盘被公布出来，这是自9月中旬第二批次集中供应13家热盘之后，时隔一月“宁小通”终于有了新的动静。

  一边供地、一边开盘，南京房地产市场的推进节奏明显加快了。

  01

  推进节奏为啥加快了？

  很多人，肯定也有这样的疑问？前段还在说市场遇冷，这才一个星期的时间，为啥南京的情况就瞬间逆转？

  不得不说房地产仍然是“政策市”，虽然恒大爆雷，让任泽平年亏3000万愤然离职，但他的“短期看政策”的理念放在今天仍然适用，拿地方面，全国22城之中，包括南京在内起码有10城在第二次集中土拍前夕做出了终止部分地块出让的决定，其中沈阳一次就终止了24幅地块的出让，为22城之最。

  在严查房企“三线四挡”状况；房企拿地资金溯源；拿地资金不得超过房企销售额的40%等政策新规的影响下，房企拍地的积极性受挫，多城地块以底价成交，全国土地成交溢价率基本保持在5%以下。

  重庆、青岛、济南等城市二次土拍的溢价率甚至仅在1%以下。

  流拍情况也很严重！据相关权威统计，全国22城集中土拍流拍率在30%以上，甚至以稳字当先的南京，926土拍也有一幅地块流拍，不夸张的说栖霞汇通路G91；六合雄州、龙池的5幅地块；高淳溧水的3幅地块，若没有安居、黑牡丹等国资背景房企出面，也会有惨遭流拍的风险。

  “利润下滑，房企躺平”已成为全国第二场集中土拍的主旋律。

  眼看Q4即将过半，国内房企们面临“凛冬还是暖冬”？还取决于后市政策的释放。

  10月15日开始，国内房地产终于等来了“冰封化冻”的时刻，当天，在央行三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，针对这些情况，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

  10月20日，副总理刘鹤在2021年金融街论坛作书面致辞时表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

  政策信号一出，在市场层面马上活泛起来！银行信贷额度放开，住房按揭和开发贷又开始恢复的消息已经开始在地产圈散播开来，地产股也受此消息影响而出现接连大涨。

  据此，国内有头部自媒体称，房企们终于等来了“续命的政策信号”。

  02

  从南京市场，看利好政策的刺激作用

  可以眼见的是，中央政策信号对市场的利好刺激是极为明显的！对于南京微观市场来说，利好下沉的速度也非常之快！

  豪不夸张的说，南京第三批集中供地的61幅涉宅地块正是在政策春风沐浴的基调下公布的，充满了自信，以及对后市的期待感。

  首先，此次61幅地块公布，没有任何“试水动作”！不像今年的前两场集中土拍，南京房产圈及房媒圈总是有相关的待拍土地信息流出，来源还都是国土资源局等相关部门，从侧面反映出相关部门也一直在了解集中土拍对南京市场的反应。

  第二，南京今年三场集中土拍，最谨慎的应该算是第二场集中土拍，不仅土拍时间上从7月份一直拖到了9月份才正式进行，而且在土拍的相关政策上，也一直有相关的传言和说法流出，7月份时，南京房产圈就曾流传着一份名为《关于进一步加强住宅用地出让管理，提高住宅品质有关事项的通知》的官方文件。

  其中有的规定成为第二场集中土拍的新规，而有的规定却未成真。

  在这个《通知》中曾要求严格审查参与土拍房企的“三道红线”情况，虽然这条规定最后没有纳入南京第二场集中土拍的“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总价、限转让“的7条土拍规定之中。

  与此同时，对照此次第三批南京集中土拍的4条规定，“三条红线、房企拿地资金”等敏感字眼一条也没有再出现，甚至是上次土拍提及的“部分重点地块保证金不低于初始出让金的50%”的竞买条件，这次也不再重提，各家房企这次南京土拍可以轻松上阵了。

  第二次集中土拍的竞买条件是7条，第三次集中土拍的竞买条件是4条，我们这里看看少了那3条呢？两次土拍的竞买条件松紧程度有何不同。

  少了土地最高溢价率规定。

  第二次南京集中土拍，规定了53块土地的最高溢价率不得高于15%，而第三次集中土拍竞买规则中并没有做出明确规定，但有相关机构经过测算，61幅土地的平均溢价率仅为13%，总体来说是走低了。

  “一地一策”，部分土地要求竞买人二级开发以上资质的规定，没有了

  二次集中土拍要求“一地一策”，部分重点地块，如鼓楼幕府科创园、江心洲、大校场、仙林湖、燕子矶等热点区域待出让地块只允许二级资质以上房企参与竞拍。江北核心区的G14、G15、G17、G18、G19地块，甚至要求竞买者开发资质为一级。

  再加上土地保证金超过初始出让金的50%的规定，限制确实严格。

  而第三次集中土拍的竞买条件中只要求竞买人具备三级以上资质即可，这明显是鼓励一些开发资质低、资金实力弱的地方性开发商大胆进场，参与竞拍。

  而对于全国型民企开发商而言，南京不再设限高昂的土地保证金，也让这些企业有更多的资金，参与到其他城市的土地竞拍和全国的战略布局当中。

  竞得土地6个月内住宅部分不得申领销许的规定，这次也没有提及

  在土地成本上涨，毛坯房限价锁死的当下，房企为尽量提高利润与保证现金流，高周转成为必然选择。南京二次集中土拍规定的拿地6个月不得拿销许的规定，无形中熄灭了一众房企的拿地热情，本地头部房企如银城、金基等，甚至直接放弃拿地。

  而三次集中土拍不再设限6个月不拿证的门槛，保证品质前提下，高周转重启，预计房企们拿地热情会重新高涨起来。

  03

  房价“稳中有涨”，加大推地力度，预计还是南京房地产发展的基调

  一年三次土拍，520土拍51幅、926土拍53幅、第三次集中土拍挂地61幅，一次比一次的土地数量多，也证明了南京仍然有强烈的“卖地意愿”，房地产作为城市支柱产业的地位没有动摇。

  按照官方数据，南京2021年商品住宅供地计划是710公顷，超出2016-2020年商品住宅用地供应量的13%，而整体测算下来，南京今年的三场土拍总体供地总量是662.455公顷，尚未达到预定指标（这还不包含临时取消竞拍的地块以及部分参与竞拍的商业地块、租赁用途等特殊地块），宅地供应量的逐年递增，也说明了鼓励南京楼市向好发展的基调。

  大校场机场跑道公园效果图

  再来看地价方面，第三次集中土拍，南京重点区域板块地块的毛坯房最高限价都涨了，河西南8块地最高限价达46350元/㎡，鼓楼滨江最高限价达到40950元/㎡，分别比前期同区域毛坯限价上涨2000元/㎡；11月底即将出让的国际健康城G22地块比520土拍出让的万科G09、富园G08、通宇G07地块毛坯限价上涨1250元/㎡；江宁作为此次宅地供应大户，全境待出让地块毛坯房限价都在上涨，正方新城最高毛坯限价上涨600元/㎡、江宁滨江最高毛坯限价上涨360元/㎡、禄口最高毛坯限价上涨175元/㎡、麒麟科创园毛坯限价上涨1600元/㎡。

  毛坯限价上涨，项目的利润空间随之提升。并且此次第三次集中土拍在地块的竞买数量上限方面，也从上次的1家房企最多拿13幅地块，下降为这次土拍1家竞买房企最多拿11幅地块。

  这无形中，给参与竞买房企更多的拿地机会，鼓励中小型房企拿地的意图十分明显。

  写在最后：

  伴随着土地市场渐渐宽松，南京新房市场的推盘节奏也逐渐加快，10月9家热盘的选盘攻略将随后上线，请密切关注本号其他文章。