近日、继苏州二手房松绑之后，南京也出手了！
昨天一则事关南京二手房限售松绑的消息在朋友圈刷屏。
原文：自2022年5月10日起，预售商品房限售时间认定以合同备案时间为准，现售商品房、存量房限售时间认定以登记受理时间为准，请各分中心遵照执行。
调整后，新房限售时间从原来的办证满3年，调整为备案满3年，目前来看过往房源也会适用，也就是说之前买的新房也会按备案满3年进行入市交易。
&比如说你房子2020年1月份网签备案，那么2023年1月就可以卖了！
但有一个问题，对于办证不满2年的房产还要不要征收“增值税”？笔者侧面询问贝壳专业人士打听到，应该也是要收的。
按照南京政策，房屋办证满2年，增值税“免征”、不满两年，则要按照房屋总价*5.6%来算。假设一套500万的房子，不满2年，单增值税就要收28万！对于一个普通买房家庭来说，选择上车不满2年的二手房，等于就要额外承担房屋本身之外的增值税开支！
稍微懂得常识的人，应该都会选择新房。那这批二手房想卖出去该怎么办呢？只有两个办法：
1、房子降价出售，既然增值税无法转嫁给买方，只能从房价上让利
2、暂时先不挂牌，等满2年再说。如果是第1种，个别业主急于出手置换，同小区挂牌房源多的情况下，很可能会打价格战，拉低整个小区成交行情；
如果是第2种，不着急挂牌，登到满2年之后再交易，待投资客出清一波之后，小区房价会继续返稳，少量业主抛售并不会影响整个板块房价走势。
前期两种情况目前都可能存在，但长期来看，物以稀为贵，好地段的品质房子会更加抢手，被市场看好。比如河西万融、中国府、绿地、鱼嘴润府等一批高品质次即将交付或已交付不久的次新房...
（房源数据来自中介）
而对于一些远郊板块的房产，限售一旦放开、新房二手房齐涌入，市场可能会更难。但凡有置换需求都想趁机卖旧买新，再或者赶紧解套腾挪房票，让资产滚动保值。
这就好比蓄水池里面的水是一定的，食物供给充足，环境处于一个相对舒适状态，然而现在有外力介入下，水和食物不变的情况下，鱼儿一下子变多，原有的舒适度被打破。久而久之，蓄水池再没有其他活水源导入时，会逐渐趋向枯竭。
任何政策面的风吹草动，投资客都会十分敏感。
据某网站显示，昨天至今上，南京新房源有4200多套，其中有1000多套来自江宁，600多套来自江北，建邺、玄武区各有200多套。
从新挂牌的房源来看，不少都是低于市场价出售。
1大家应该发现了，最近全国楼市的风向是彻底变了！
就说上次听到“房住不炒”这几个字，应该是好几个月前了吧？再掰开指头数数，自春节之后，有一大片城市开始放松了调控政策。
先是无锡调整增值税免征年限！5年改2年；然后南京句容全面取消外地户籍限购、降低了首套房的首付比例，提高了公积金贷款额度；再然后，苏州限购限售全面放开（新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限；非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的3年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保）。尤其是这两天，郑州、福州等省会城市接连给楼市松帮，用的全是大招。
总的来说就是，限购和限贷放宽了，买房的卖房的都松绑了，金融手段也大力扶持。去年刚加码的楼市调控政策，今年仿佛解开了绳结，正在一个又一个的城市被悄咪咪突破。
这么看来，在拯救完生育率后，国家开始下定决心拯救楼市了。而且照目前的这个趋势看，丝毫没有停下来的意思，至少最近一段时间，房市松鄉还会持续。
按理说，松绑政策一下来，买房难度下降不少，对还没买房的人是一种利好，大家应该一片欢呼雀跃才对。但据我观察，并不是这样。
房地产最有意思的地方就在于，如果买房成为共识，大家就都跑去买；而一旦不买房成了共识，就会被越来越多的人接受，到时候真开始降价了也没人买。这也是现在很多没买房的人的统一想法，反正调控还在继续，我也不着急，再看看。
当然还有一点，如果说如果房价真的下降很多，那也可以。但现在很多板块的情况是，只降低首付、降低房贷，降低利率，但不是降低房价。这样做，无非是增加买房人利息成本而己。要知道，对于改善性住房的需求，钱不是问题，好房子才是；而对于首套房的刚需，钱就是关键问题。
降低首付比例，只是让首次买房的人吐一口血和吐两口血的差别，买房实际支付成本并没有明显变化。而贷款利率降低、房价降低才能最实际的受惠。
这也不难理解，前期市场呼吁的单纯放开限购，降首付，并不足以刺激消费，如此一来二手房限售放开，新房、二手房全打开，把资金池钱盘活、滚动起来，才能去库存。但问题是，目前市场除限购区之外，个别非限购区新房库存徘徊在4万+高位，放开限售对原本市场真的是好事吗？
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二手房市场成交平平，谈不上太活跃。3月份时，南京二手房挂牌量为118719套。
如今时隔一个月，据链家最新数据显示，南京二手房挂牌量110108套，尽管相较于3月份略有减少，但仍在11万套以上，挂牌量仍在高位。
虽然挂牌量激增，成交量却相差甚远。4月南京二手房成交6040套，比上月的5947套上涨了93套，环比上涨了1.56%，同比2021年4月下跌约60.51%。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡ |
通过数据来看，自去年4月份单月破1.5万套之后，南京二手房成交量整体一路向下，持续低迷，目前创下了近一年来的单月最低值。
2022年3-4月南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
挂牌走势上，因市场持续遇冷，业主心理预期也有所回落，报价较之前连续2个月下调。据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房新增挂牌量8487套，环比3月下滑9.8%；新增挂牌均价为34116元/㎡，环比也微降0.7%。
2021-2022年南京二手住宅挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
从表格中可以看出，尤其是在今年1月份以后，南京的二手房销售出现了一个很明显的波动，持成交周期拉长，议价空间增大。3月份成交进入一个低谷，接着在4月份迅速回升，随后成交下滑议价空间增加。
2021-2022年南京二手住宅议价空间情况
数据来源：我爱我家南京研究院
4月南京二手房平均成交周期为52天，环比小幅减少1天；最新议价空间为5.5%，环比3月增加0.38%。可以看出，购房者在购房时，正逐渐趋于理性。
主力面积段分布来看，刚需仍是主流，低总价段占比超7成。
2022年3-4月南京二手住宅成交面积段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
另外，据多个链家中介反馈，南京的二手房销量，在4月新政扑朔迷离之时也迎来了小幅下滑，学区房的热度也似乎不负往昔，二手房市场接连回归理性。
新玄武中海玄武公馆，3月份成交了一套96㎡户型，成交单价只有5.3万/㎡。
要知道，去年7月同样的户型，成交单价超6万/㎡，对比之下，一年时间，小区最高户型房价降了近7000元/㎡。
以南京初中学区房的标杆树人房源为例，链家网数据显示，2022年4月，新河一村成交了一套约65㎡的两房，成交总价403万，成交单价61117元/㎡。
作为房龄已经20多年的“老破小”，新河一村这套房源的成交单价和河西在售的新房比都要高出一截，但查阅之前的成交数据可以发现，相比去年同期，这个价格下降了近12000元/㎡，与两年前小区成交的两房房源单价已经基本持平。
中介表示，按照惯例，为了抢在5月1日前落户，每年的3、4月份都是学区房市场成交的一个高峰期。但今年的3、4月份，南京学区房市场的关键词将是“量升价稳”，不可能再现去年的风光。这也意味着，在房产流动性限制之下，市场信心仍未回暖。
不过，原本政策“投喂”就少的次新房，有可能会随着限售解除，迎来一波挂牌小高潮。据不完全统计，今年南京将会有近100个楼盘限售解禁，届时南京二手房挂牌量很可能刷出新高，对于一些高品质学区房是捡漏好机会。
3然而再差的市场环境，也总有个别楼盘能够奇迹般地逆势而涨，新房、二手房都不例外。
当别的二手房在突破下限，重新跌回N年前时，有的二手房却在默默地刷新成交纪录，如寒夜中的火炬般，给人们带来了一丝温暖与希望。
近日，中国府有一套法拍房，吸引3万+人围观，经过63轮竞价，以高出起拍总价494万的价格成交，最终成交总价1802万，折合单价约7.92万/平，直接刷新河西南房价天花板！
这套住宅起拍价格为1308万，起拍单价约5.75万/平。而最终成交价格每平约涨2.17万，总价涨了494万。
据了解，中国府成交的这套法拍房，当初网房售价为1406.46万，单价为61779元/平。房子去年年底才交付，距今刚满4个月（尚处于限售期），也就是说，不到半年，已经涨了近2万/平。
而中国府特殊性还在于，它代表着南京顶豪的天花板。
在河西南还处在3.5万/㎡的时代时，中国府就以45213元/㎡的楼面价傲视群雄，带领河西开启了千万级豪宅新篇。
后期蛰伏3年，准现房上市，销许均价批复至63641-67120元/㎡，户型面积190、230、290㎡，首付8成门槛下仍屡开屡罄，曾拿下了河西南多个第一。
据了解，在中国府之前，河西南历史成交最高单价来自于正荣润峯，去年五月，一套建面约103平的房源，成交单价约7.24万/平，这一价格保持了11个月。
这次的中国府，比正荣润峯的价格高约6800元/平，直接断层刷新了河西南的房价纪录。目前房子处于3年限售期，无法通过二手房市场交易，想住的人只能通过法拍网方式获取。
除了中国府之外，近期河西南主力在售二手房源售价在5.5-6.3万/㎡之间，与中国府有不小的差距。
当然，一两套房源并不能代表整个河西二手房市场，但不可否认的是，配套好、圈层纯粹的高品质住宅，依旧会是吸引高净值人群的第一法则。
4我们再回头看，二手房限售松动，市场真能盘活了？
要知道，南京的新房与二手房价格，横盘很久了，去年三四季度，更是有很多开发商打折促销，很多业主降价挂牌。
从政策方面来说，限售政策的放开，打开的是二手房市场和新房市场之间的资金流动性，对于之前投资了房产的C房者来说，限售时间缩短消，那么他们就可以把房源上架售卖了，这从一定程度上能够缓解他们的情绪，但不一定能够缓解他们的资金压力。
因为挂出去的这些房子得有人接手，有人接手就意味着次新房得有足够的吸引力与新房PK。作为购房者们来说，同等价位地段下，他们肯定还是优选买新房，而不是还带有额外增值税的二手房。
而从市场行情的角度来说，在本轮楼市降温的冲击下，大家对于房地产市场的供需关系产生了很大的质疑，特别是很多城市二手房挂牌量的数据都处在了历史高位，像今年重庆和杭州的二手房挂牌量就突破了17万套，大量的二手房源等待出售，并且这还是在不少房东降价的前提下。
作为C房者们来说，他们不仅需要囤的到房子，同时还需要能够把房子卖得掉才能盘活手里的资金池，这样才算是实现了投资炒房的商业闭环，可如今面对市场行情，即便是房价不高，买进投资的人也不多，他们害怕被套进去！
而从刚需们的角度看，目前新房和二手房市场都存在大量的房源等待出售，房价和人们的收入之间已经拉开了很大的差距。
如果房价出现了明显的反弹，比方说开发商单方面涨价，刚需们不一定会愿意选择接盘。从去年到今年，多少购房者的房子缩水了，尤其南京远郊板块的购房者感受最为明显，房子已经不是能够保值增值的商品了，至少大部分房子都是如此。
真正有保值增值能力的房子也不会在普通人手里，花上几十年的积蓄去买房，在当下来看，已经变得没有那么值得了！
因此，总结以上的几个角度来说，即便是后期会有很多城市真的放开限售，对于楼市回暖的帮助也不是特别大。因为房价永涨不跌的神话在本轮楼市降温过程中受到了很大的质疑，再加上部区域分新房限购的放开，对本就库存量高位的板块来说是一次大的冲击，二手房涌入，会进一步加剧楼市内卷。
另外，市场忧虑还在于对开发商自身风险预判的不确定性，去年下半年以来房企暴雷增多从很大程度上打击到了投资者们的自信心。加上疫情持续影响下，民众收入减少，失业率不断走高，购买力下降。刺激消费，并非单纯限购/限售放开 就能解决的。
再者一点，在笔者看来，现在不是银行愿不愿意借钱给开发商了，而是市场上的供需关系发生了很大的变化，供不应求和供大于求完全不是一个概念。
作为刚需们来说，既然房子没有那么紧张，那么长期来看房价降温的趋势就还在，即便是有小范围的涨价现象，也很难让整体楼市回到过去“高速发展”的白银时代！
相关数据显示，目前以北上深强一线城市来说，二手房依然是卖方市场；但对于沈阳、杭州、大连、南京、天津、武汉、合肥、苏州等城市，都已经进入了买方市场。
而对买方市场来说，由于利好政策刺激，现在新房市场异常火爆，整个南京楼市陷入异常亢奋的状态中。对于二手房来说，目前“粥多僧少”大供应的局面，未必是件好事！尤其是对非限购区！
在这里，不妨大胆预测，接下来一段时间，南京市无论主城还是郊区，随着政策面发力，成交量可能会略有上升，但不会改变短期低迷的现状。
至于房价，一旦限价“松闸”，限购区域高端改善盘房价可能会迎来集体拉升，非限购诸如六合、溧水、高淳下行压力可能会更加严峻。
再说了，楼市变幻莫测，政策大调整下，上涨或下降，谁有能说的准呢？
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