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6月11日，南京市规划和自然资源局发布2022年第二批次集中土拍出让公告，共计44幅、超200公顷住宅用地。据悉，本批次地块将于7月12日上午开始网上竞价。
值得关注的是，本次公告的44幅地块中，31幅地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策，13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即不设毛坯限价，在房企完成开发后向有关部门报备审核。

从板块上看，江宁共挂出10幅地块，包括百家湖1幅、东山1幅、正方新城3幅、麒麟3幅、淳化1幅、禄口1幅。

其中，麒麟G46、百家湖G51、正方新城G52地块，均不设置毛坯限价，实行报备审核，这也是南京2020年7月首推“双限地”以来，首次不设毛坯限价的地块。

在南京第二批次集中出让的土地中，江宁百家湖、东山迎来2幅重磅补仓地块，给江宁改善客带来了希望。

尤其是百家湖G51地块，在成熟的江宁核心区板块十分罕见，G51未设置毛坯限价，实行差异化定价政策，地块周边有江宁二手房价“天花板”朗诗玲珑屿，挂牌价已逼近5万/㎡。

江宁东山板块，挂出了2020年7月首推“双限地”以来的第一块宅地G47，最高毛坯限价31000元/㎡，地块周边有江宁东山改善盘海玥华府，销许均价约3.2万/㎡，目前还有少量房源在售。东山G47的补仓，预计会更受江宁东山地缘客的欢迎。

对于热度最高的百家湖G51、东山G47地块，乐居小编也亲自前往地块进行了实探，下文中将有体现，两块地周边配套均十分完善，尤其是交通和商业相当成熟，期待该地块后期上市规划。

另值得一提的是，江宁正方新城定位新晋“硅谷之城”，本次有3幅地块推出，其中G52地块不设毛坯限价，G50地块最高毛坯限价24800元/㎡，比此前涨了600元/㎡。

正方新城的住宅以总价低、近地铁、产业足的硬性优势，在楼市成交榜中创造过佳绩，如上宸云际（首开去化超9成）、玖华府（首开去化超5成）均逆势热销。

一起来看看最新航拍及地块详情！

01

百家湖1幅

NO.2022G51

NO.2022G51（江宁区江宁开发区凤凰十路以东、菲尼克斯路以南地块）

地块四至：东至凤凰十一路，南至凤凰九路，西至凤凰十路，北至菲尼克斯路。

地块性质：R21二类居住用地容积率：1.0<Far≤2.6出让面积：25607.31㎡起拍楼面价：22980元/㎡最高楼面限价：26134元/㎡最高毛坯限价：/

百家湖已经很久没有正经拍过地了，地段好，但缺地、缺好房，上一次土拍还是2020年8月份出让的阳光城檀境（去年已售，销许均价约3.6万/㎡），G51的上市算是重磅补仓。

从地图上看，百家湖G51地理位置极好，地处江宁核心，周边配套十分成熟。

交通上，百家湖G51地块近地铁1号线小龙湾站（直线距离约400米），往西则是百家湖站（直线距离约800米），繁华闹市区；商业上，往西百家湖有景枫、江宁金鹰、太阳城、百家湖1912，号称小“新街口”，往东有江宁龙湖天街、金鹰GE66商业体；

生活上，地块距离杨家圩公园、江宁市民中心、百家湖凤凰广场、秦淮河都不远，小龙湾“网红桥”一度登上过热搜榜。

试想一下，如果未来规划建筑足够高的话，也许还能俯瞰小龙湾秦淮河夜景。

百家湖G51地块航拍视角↓

聚焦地块，约2.5万㎡，不算太大，但在寸土寸金的江宁核心区已经很稀缺了。百家湖G51紧邻江宁开发区总部基地、中海龙湾ULIVE，周边均为内部小路，菲尼克斯路不算宽阔，往南走可以上天元中路、双龙大道主干道，直达南站、河西、新街口。

地块周边工业园区较多，但小编实地来访，并没有听见很多噪音，来往车辆也不多，路边有停车位。

百家湖G51地块航拍视角↓

目前，地块处于杂草丛生状态，期待未来高楼拔起。

G51地块周边不乏优质名企二手房，关注度最高的当属江宁二手房“天花板”朗诗玲珑屿，距离G51地块仅约400米距离，朗诗科技房、秦淮河景、小龙湾地铁口，众多卖点于一身，二手房成交价直逼5万/㎡，并且站得稳。

图源 贝壳网

江宁市民中心

再看江宁市民中心对面的龙湖春江郦城，房龄更新，龙湖大品牌，精装交付，距离G51地块约1.3km，2017年开盘均价约3万/㎡，4、5月份成交均价约4.5万/㎡。

图源 贝壳网

百家湖G51地块起拍楼面价为22980元/㎡，不设置毛坯限价，业内人士表示，“只要开发商产品足够好，利润是能保得住的”。

江宁不缺房，但缺好房，百家湖这块地取消毛坯限价，或是想吸引更优质的开发商操刀，为板块内高端改善产品补补货，多树立一些品质“标杆”，未来上市价格也令人充满想象。

02

东山1幅

NO.2022G47

NO.2022G47（江宁区东山街道文靖路以南、湖山路以西地块）

地块四至：东至湖山路，南至励勤路，西至湖西路，北至文靖路。

地块性质：R21二类居住用地容积率：容积率1.0＜Far≤2.2出让面积：30922.06㎡起拍楼面价：16758元/㎡最高楼面限价：19110元/㎡最高毛坯限价：31000元/㎡

东山G47地块，周边配套也比较成熟，道路通畅，靠近江宁医院与江宁万达商业，但板块内暂无地铁站，G47地块距离1号线天印大道站约3km，未来有地铁12、13号线的规划，目前地块不远处有一个公交站台。

地块距离文靖东路小学和上元中学仅一街之隔。周边有天印大道、宏运大道等主干道，可直达南站、麒麟等区域。

东山G47地块航拍视角↓

地块所在的东山片区烟火气比较足，居住氛围浓厚，老小区比较多，如一街之隔的湖西雅居东苑、岗山佳苑均为经适房，旁边还有世纪东山、武夷水岸家园等老小区。

东山街景

区域内改善项目不多，G47地块周边有在售新盘海玥华府，销许均价约3.2万/㎡，主打三房和四房；不远处还能看到万科都荟启境，也是主打四房，销许均价约3.4万/㎡。

东山G47地块毛坯限价3.1万/㎡，如果未来搭配装修包出售，或将刷新东山区域房价。

03

正方新城3幅

NO.2022G49、G50、G52

作为江宁供地主力军之一，正方新城本次将再供应3幅地块，G49、G50、G52，其中G52地块不设定毛坯限价。

值得注意的是，这3幅地块，都曾在去年南京第三批土地集中供应之前挂过牌，但最终都提前终止出让了。对比发现，跟上次挂牌相比，本次三块地的用地指标同样并无变化。

目前正方新城住宅最高毛坯限价为24200元/㎡，如果本次G50地块成功出让（最高毛坯限价24800元/㎡），那么整个板块毛坯限价将上涨600元/㎡！

NO.2022G49（江宁区江宁开发区金鑫东路以西、新丰路以北地块）

地块四至：东至金鑫东路；南至新丰路；西至小舍路；北至规划道路。

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0<Far≤2.5出让面积：40169.49㎡起拍楼面价：10705元/㎡最高楼面限价：12248元/㎡最高毛坯限价：24300元/㎡

NO.2022G50（江宁区江宁开发区金鑫东路以西、新丰路以南地块）

地块四至：东至金鑫东路、南至新丰南路、西至小舍路、北至新丰

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0<Far≤2.3出让面积：66732.81㎡起拍楼面价：11043元/㎡最高楼面限价：12640元/㎡最高毛坯限价：24800元/㎡

NO.2022G52（江宁区江苏软件园科技大道以东、东吉大道以北地块）

地块四至：东至支三路；南至东吉大道；西至科技大道；北至智慧东路。

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0<Far≤2.0出让面积：48061.09㎡起拍楼面价：10664元/㎡最高楼面限价：12172元/㎡毛坯限价：/

区位上看，G49、G50两幅地块南北相邻，与上秦淮一路之隔，二者共享配套，附近在售楼盘有上宸云际、玖华府；G52地块则距离江苏软件园较近，附近在售楼盘有山语春风、联发云启等。正方新城板块在售新房均价约2.5万/㎡，以刚需客群为主。

04

麒麟3幅

NO.2022G44、G45、G46

G44、G45均位于城东汇通路板块，靠近仙林，根据官方规划，汇通路整体定位为“高品质生态宜居区”，并通过交通路网并联区域生态、产业、商业、教育、服务等资源，着重促进区域发展为南京城市东部生态之地、宜居之地。

目前，汇通路板块内已经规划了大量产业用地（中国电子科技集团28所仙林新所已投入使用），并有地铁4号线汇通路站经过，地块周边环绕新城、黑牡丹、万科、正荣等多个住宅项目，名企聚集。

NO.2022G44（江宁区麒麟片区经三路以西、纬七路以南地块(汇5)）

地块四至：东至经三路；南至纬八路；西至经二路；北至纬七路。

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.0出让面积：31379.67㎡起拍楼面价：17527元/㎡最高毛坯限价：28500元/㎡

NO.2022G45（江宁区麒麟片区经三路以东、纬七路以南地块（汇11））

地块四至：东至东麒路；南至纬八路；西至经三路；北至纬七路。

地块性质：Rb商住混合用地容积率：1.0＜Far≤2.0出让面积：12567.19㎡起拍楼面价：15517元/㎡毛坯限价：28215元/㎡

出让条件：地块内所建商业建筑可上市销售、转让

G46地块则位于麒麟科创园核心，紧邻麒麟科技生态中央公园，区域内环境宜居，有轨电车经过，可换乘2号线马群站，地铁西侧规划12号线，南侧规划8号线、S3号线，还有教育用地及社区中心规划，配套完全，算南京新城之一。

NO.2022G46（江宁区麒麟高新区运粮河东路以南、沧波门北街以东地块）

地块四至：东至文瑞路；南至智汇路；西至沧波门北街；北至运粮河东路。

地块性质：R2二类居住用地，Bb商办混合用地容积率：综合容积率3.35出让面积：152037.45㎡（含仅出让地下空间30036.46㎡）起拍楼面价：5823元/㎡最高毛坯限价：/

出让条件：

（1）A分区所建商业建筑须全部由竞得人自持，不得销售，不得转让。

（2）B、C、D分区建筑外立面应公建化设计。

（3）E、F分区所建酒店式公寓以限定销售对象、限定销售价格方式，按照12000元/平方米（含装修）销售给经麒麟科创园管委会和竞得人共同认定的人才。除酒店式公寓外，可设置商业用房，可上市销售、转让。

（4）G分区全部建设办公建筑，须全部由竞得人自持，不得销售，不得转让。

（5）H分区全部建设办公建筑，可上市销售、转让。

（6）该地块G分区出正负零和A、H分区主体封顶前，住宅部分销售建筑面积比例不得超过住宅建筑总量的60%。

（7）竞买人须在签订出让合同前与南京市麒麟科技创新园（生态科技城）开发建设管理委员会签订《地块投资发展监管协议》，并接受南京市麒麟科技创新园（生态科技城）开发建设管理委员会的全程监管。

05

淳化1幅

NO.2022G48

NO.2022G48（江宁区淳化街道工业园三号路以西、端拱路以北地块）

地块四至：东至工业园三号路；南至端拱路；西至规划道路；北至规划道路。

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.0出让面积：22423.61㎡起拍楼面价：10257元/㎡最高楼面限价：11595元/㎡最高毛坯限价：22000元/㎡

淳化板块存在感不是很强，区域内目前没有什么地铁规划，大型商业也匮乏。

但淳化新市镇建设PPP项目为板块带来了希望，项目提到了要布局与周边综合贸易、加工制造、生命科技三大产业相关联的综合服务平台，产业发展的潜力值得期待。在公共建设配套方面，梅龙湖景观工程、社区中心的建设将为居民提供更高质量的生活。

淳化板块纯新盘华宇林湖雅舍，迟迟没有动静，原因成谜。

06

禄口1幅

NO.2022G53

NO.2022G53（江宁区空港新城朝阳路以东、义庆路以南地块）

地块四至：东至现状；南至现状；西至朝阳路；北至义庆路。

地块性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.0出让面积：45559.15㎡（含仅出让地下空间3329.31㎡）起拍楼面价：6867元/㎡最高楼面限价：7243元/㎡毛坯限价：17170元/㎡

禄口G53地块周边有如意郡、中国铁建栖云府、碧桂园星云海、蓝湖郡等小区，新盘均价不到2万/㎡。