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近几日，南京的最高气温一度飙升至37度左右。与天气一样热的，还有南京的改善市场。河西南两家纯新盘颐和云台源筑、金鼎湾和禧的综合中签率均低于20%，几乎是5、6组客户抢一套房。

与此同时，南京四核（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）以外的板块，开盘去化基本上都在5成以下，甚至不到两成。

一方面是改善型项目一房难求，另一方面是刚需楼盘去化困难，南京楼市“冰火两重天”的局面日益凸显。

显然，提升市场信心，需要改善先行，带动广大刚需。前不久，南京挂出了第二批集中出让地块，果然，13幅地块未设置毛坯限价，用实际行动支持高品质住宅开发。

其中，河西南G29地块备受关注。近日，我们也进行了实地探访。

中产的圈层和环境 豪宅的底子与氛围

G29地块基本信息——

地块名称：建邺区双闸街道邺城路以北、平良大街以东地块；

用地性质：R2二类居住用地；

出让面积：40483.2㎡；

综合容积率：1.0＜Far≤2.8；

起拍价：394000万元；

最高限价：453000万元；

从新城科技园开车来到这边，差不多一刻钟。沿途所见，最大的感受就是——安静，城市界面非常新。

从地理位置来看，G29地块处在河西南的青奥片区，与万科翡翠滨江、滨江one、葛洲坝中国府等高端项目仅一路之隔，改善氛围纯粹。

虽然从目前的生活配套来看，该区域不如河西中部那么便利，距离地铁S3号线的站点也有一定距离。但以地块为中心，一公里左右范围内有保利大剧院、南京眼、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等优质的城市资源。

此外，G29距离夹江仅1公里左右，整体的居住环境很不错，具备一定私密性。

显然，这是中产人群所中意的圈层和环境。

从地块自身的情况来看，G29非常方正，出让面积4万方左右，也没有设置很多出让条件。相比河西前期出让的一些迷你地块，开发企业有更大的空间去营造社区景观。值得注意的是，南京前期推介的33幅地块中，并无这幅地块，看来有关部门也是拿出了压箱底的好地。

目前河西中、河西北的开发已经逐渐饱和，鼓楼滨江也受制于拆迁的阻碍，南京迫切需要一个展示城市现代化界面的窗口。G29所在的青奥板块，相比河西南鱼嘴地区，无论是城市界面，配套资源，还是生态景观，都更具有优势。

含着金钥匙出生的G29地块，具备打造豪宅的底子与氛围。

未来房价或破7万！南京“试水”立范本

G29周边的新房项目，在2022年下半年已基本卖完收官。万科翡翠滨江、滨江one最后一批房源的价格约5.9万/㎡（含包价）；葛洲坝中国府价格略高，全装修均价约6.5万/㎡。

从价格来看，G29所在的青奥片区，也是目前河西，乃至南京新房价格最高的片区之一。

从政策来看，G29将实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即不设毛坯限价，在房企完成开发后向有关部门报备审核。

考虑到该区域的整体房价，以及打造高品质住宅的需要，未来G29项目很可能突破7万，甚至更高，与之相匹配的产品，总价自然是千万起。

南京，如何打造自己的千万豪宅？过去几年，不少开发商可能受制于限价因素。现在，有关部门放开了毛坯限价，地块的自身条件也非常不错，接下来，就要考验拿地企业的“内功”了。

无论从市场期望，还是从南京出台新政策的目的来看，G29项目必须要打造成南京改善项目的标杆。这也对房企的开发、营销、设计、工程等综合能力提出了更高的要求。据南京规划部门透露，未来G29项目的规划设计方案，他们也将严格把关。

考虑到39.4亿的起拍价，G29很可能是国央企出手。不过，一家房企做好这盘菜的难度不小，联合其他豪宅开发经验丰富的开发商，不失为一个好办法。

这次南京局部放开毛坯限价，也是一次试水。未来，这批项目如果能实现市场与口碑的双丰收，这样的试水可能还会更多。毕竟，好的产品从来不缺市场，南京需要更多高品质的楼盘。

7月的南京土拍，我们拭目以待。