正文

  6月11日，南京市规划和自然资源局发布2022年第二批次集中土拍出让公告，共计44幅、超200公顷住宅用地。据悉，本批次地块将于7月12日上午开始网上竞价。

河西、江宁追地回顾：

  南京追地①：江宁10幅宅地“待嫁”！百家湖核心迎重磅补仓，航拍实探后发现…

  南京追地②：河西房价的上限在哪里？这块地将影响南京楼市的未来

值得关注的是，本次公告的44幅地块中，31幅地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策，13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即不设毛坯限价，在房企完成开发后向有关部门报备审核。

分板块来看，城南共挂出9幅地块，南部新城4幅、徐工2幅，人居森林2幅，板桥1幅，均为涉宅用地。而以上9幅地块中有2幅（南部新城G27和板桥G40）无毛坯房限价门槛，这也是南京2020年7月首推“双限地”以来，首次不设毛坯限价的地块，具有风向标意义。
另外，个别板块毛坯限价相较于今年一批次挂地，有280-5000元/㎡程度涨幅。以城南为例，南部新城、人居森林，毛坯房限价都在涨！
市场关注较高的南部新城G27未设毛坯限价，该地块位置优越。
未来三条地铁线在此交汇，西南侧即金地大成雅境（已封顶），1公里范围内有南京第二历史档案馆，中芬交流中心、南京不动产档案馆等地标建筑环伺，公园、学校、商业配套兼得，加上位于机场跑道正核位置，综合价值凸显。
后期房价上，G27会不会与河西南G29旗鼓相当？值得关注。

另外，南部新城G24毛坯房限价达到48000元/㎡（此前45800元/㎡，涨了2200元/㎡）；人居森林G41/G42两幅地块毛坯房限价达到36500元/㎡（此前为33000元/㎡，涨了3500元/㎡）。
再来看房地价差，城南这9幅地块中，起拍地价有所降低，毛坯限价上涨，房地差价稳定在1.4万/㎡~1.7万/㎡，较市场行情好时房企保底1.2万/㎡利润，有进一步追加。
业内人士认为，之所以有这样的举措，出于以下两点考虑。
一来鉴于当前市场大环境，降低拿地门槛，可提振房企拿地积极性，激发市场活力；二来提升房企利润，可以在高品质住宅试点打造上，留给房企更多发挥空间。长远来看，也是维护南京土地市场健康稳定发展的“上上之策”。
不过话说回来，眼下相关部门花大力气建立起的土地秩序，至于最后拍卖结果如何，还得结合上半年房企总体销售业绩及“现金流”状况。

  
总体来看，二批次优质地块看点不少，尤其是关注度颇高的南部新城，4幅地块均位于核心区，最高毛坯限价达4.8万/㎡，究竟谁会出手？暂且留个悬念。

  下面为城南9宗地块，一起来看看。

  Part 1

  南部新城4幅

1、NO.2022G24（南部新城祥天路以西、汇景南路以南地块）
地块四至：东至祥天路，南至夹岗门路，西至规划小学用地，北至汇景南路。 出让面积：29998.68㎡建筑高度：≤60m用地性质：R2二类居住用地容积率：2.6起拍楼面价：30899元/㎡最高楼面限价：35386元/㎡毛坯房销售限价：48000元/㎡起拍房地价差：17101元/㎡

  出让条件：

  （1）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。

（2）地块内所建商业配套用房可上市销售、转让。
（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米。
（4）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

本地块为纯宅地，体量不大，容积率2.6，预计会打造三、四栋、总层高预计在20层以上、26层以下高层。
地块位于南部新城大校场片区中央活力住区，东侧为计划于今年求秋季投入使用的南京外国语学校南部新城校区和全民健身中心，西侧规划有48班小学、24班初中，教育配套资源完善。
轨道交通，地块不远处即在建的地铁5号线“神机营站”，以及在建中的地铁10号线二期“机场路站”。

新房方面，地块周边金陵华夏中心（综合体）、金地大汇文府（综合体）、南部新城&奥体建设G121（综合体），三大城市综合体，整体建设时间预计在2024-2026年，届时将为区域带来舒适惬意的“城市客厅”生活体验。
2、NO.2022G25（秦淮区南部新城国际路以西、汇景南路以南地块）地块四至：北至汇景南路，西至特色街巷，南至夹岗门路，东至国际路
出让面积：32301.32㎡建筑高度：≤60m用地性质：R2二类居住用地、Rb商住混合用地容积率：综合容积率2.79起拍楼面价：29960元/㎡最高楼面限价：34287元/㎡毛坯房销售限价：47500元/㎡起拍房地价差：17540元/㎡

  出让条件：

  （1）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。（2）地块内所建商业配套用房可上市销售、转让。
（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米。
（4）地块应与地铁按照共建要求做好设计和施工衔接，满足并保证地铁的公共交通服务功能和有关建设要求，并征得地铁部门同意，地铁四小件应与建筑一体化设计，经地铁认可的专有部分面积不纳入容积率计算，地铁所占地下空间不在本次出让范围。
（5）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

  指标说明：

  A分区，用地性质R2二类居住用地（100%），用地面积18912.42平方米，1.0<容积率≤2.5，建筑高度≤60（m），建筑密度≤25%，绿地率≥30%。
B分区，用地性质Rb商住混合用地（100%），用地面积13388.9平方米，1.0<容积率≤3.2，建筑高度≤60（m），建筑密度≤40%，绿地率≥30%。
A分区配建地上商业配套建筑面积占地上总建筑面积的1%-2%；
B分区地上商业配套建筑面积不小于10%

该地块是南部新城，二批次集中出让的三幅住宅用地中，交通区位最为优越的地块。地块紧邻地铁和综合体，且片区内未来产业人口、办公人群体量庞大，有着十分旺盛的高端商业需求。
东侧有规划地铁5号线，并在地块内东侧将设有“大校场站”地铁出入口，为地铁上盖物业。南侧隔夹岗门路规划有有轨电车线并设有“国际路站”。
根据地块配建要求，该地块B分区将建设约4800平方米的商业，满足居住组团内的社区商业配套需求。

3、NO.2022G26（秦淮区南部新城神机营路以东、汇景南路以南地块）
地块四至：西至神机营路，北至汇景南路，东至特色街巷，南至夹岗门路出让面积：27376.27㎡建筑高度：60m用地性质：R2二类居住用地容积率：2.5起拍楼面价：30537元/㎡最高楼面限价：34921元/㎡毛坯房销售限价：47500元/㎡起拍房地价差：16963元/㎡

  出让条件：

  （1）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。
（2）地块内所建商业配套用房可上市销售、转让。
（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米。
（4）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

  指标说明：

  配套商业建筑面积占地上总建筑面积的1%-2％。地块东侧距离特色街巷50米范围内住宅建筑高度为18-30米，距离特色街巷50米以外住宅建筑高度≥35米。

G25/G26两个地块相邻，均位于南部新城大校场片区的中央活力住区，周边规划的教育配套资源丰富，隔东侧国际路，分别规划有初中、小学各一所。
西侧隔神机营路以东地块， 分别规划有中学、小学各一所，北侧隔汇景南路，规划有幼儿园两所。
据透露，目前规划4所小学、中学均已进入规划设计阶段，即将启动建设。新房方面，北侧金地大成汇文府及奥体建设G121。

  
4、NO.2022G27（南部新城校场大道以北、神机营路以西地块）地块四至：东至神机营路，南至校场大道，西至规划公园绿地，北至机场跑道公园。出让面积：53135.98㎡建筑高度：≤200m用地性质：Rb商住混合用地容积率：综合容积率5.63

  起拍楼面价：16036元/㎡

  最高楼面限价：18402元/㎡

毛坯房销售限价：无

G27地块为6、10、16号线三线换乘站上盖物业，是此次南部新城公告出让地块中唯一一幅差异化定价的地块，周边在建有多个综合体项目，公共生活配套成熟。地块容积率在5.63，开发限制条件较多，涵商业部分。

  出让条件：

  （1）A分区所建商业配套用房可上市销售、转让；超高层办公楼办公部分，不得销售、不得转让（竞得人与竞得人所属集团的控股子公司之间的整体转让除外）；B分区所建物业均可上市销售、转让。
（2）地块应与地铁按照共建要求做好设计和施工衔接，满足并保证地铁的公共交通服务功能和有关建设要求，并征得地铁部门同意，地铁四小件应与建筑一体化设计，经地铁认可的专有部分面积不纳入容积率计算。与地铁相邻的地块应按地铁要求做好减震措施。地铁及地下公共空间、公共通道所占地块地下空间不在本次出让范围内。
（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，地块建筑物最高点限制绝对高度为83.43米。
（4）商办部分开工前，住宅部分销售面积比例不得超过该项目可售住宅面积的50%；办公楼建设至机场限高后，住宅部分销售比例方可超过该项目可售住宅面积的95%（由于地铁、限高等外部客观因素影响开发周期的除外）。
（5）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。
（6）竞得人须在签订土地出让合同前与秦淮区人民政府、南部新城开发建设管委会签订《投资发展监管协议》并接受秦淮区人民政府、南部新城开发建设管委会全程监管。

  指标说明：
A分区，用地性质Rb商住混合用地（100%），用地面积22782.67平方米，1.0<容积率≤7.0，建筑高度≤200（m），建筑密度≤40%，绿地率≥30%。
B分区，用地性质Rb商住混合用地（100%），用地而积27504.78平方米，1.0<容积率≤4.5，建筑高度≤100（m），建筑密度≤35%，绿地率≥30%。
C分区（地下），用地性质Bb商办混合用地（100%），用地面积2848.53平方米。
A分区商办建筑面积不小于地上总建筑面积的60%，其中A分区商业建筑不小于地上总建筑面积的2%。A分区不得设置酒店式公寓。
B分区商办建筑面积不小于地上总建筑面积的38%，其中商业建筑不小于地上总建筑面积的4%，酒店式公寓建筑面积不大于地上总建筑而积的34%。
C分区为商办混合用地（地下空间出让，停车设施），地面为特色街巷。

  
以上四幅地块，全部位于南部新城核心区，市场关注度较高。前期区域内新房均价卖到5.2-5.3万/㎡，首付8成情况下，已然售罄。

  此次四幅地块中，两幅持平、一幅涨价，一幅不设毛坯限价。其中G24地块相较于一批最高毛坯限价45800元/㎡，上涨了2200元/㎡，已达到48000元/㎡。

南部新城储备新盘：华润润淮府，479组报名，今天已摇号，明天开盘；合肥城建G01确定由保利操盘，预计7月公开展厅；此外三金G02、边城G125、金基G124都在下半年入市，加包后均价都在5万以上。

  Part 2

  铁心桥2幅

1、NO.2022G39（铁心桥街道数字大道以北、迎江路以西地块）地块四至：东至迎江路；南至数字大道；西至凤翔路；北至横一路。  出让面积：42609.83建筑高度：≤100m用地性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.8起拍楼面价：24457元/㎡最高楼面限价：27995元/㎡毛坯房销售限价：39000元/㎡

本地块位于徐工片区，毗邻数字大道，紧邻地铁S3号线铁心桥站，交通便捷。地块西侧规划初中将于今年动工建设，小学、幼儿园正在开展方案设计，将引入优质教育配套资源。
南侧为沿秦淮河打造的滨水研发风光带，东侧居住社区中心与公园已开工建设，城市界面新颖，距离软件谷、南站、河西新城距离较近，位置优越。

新房方面，华发美的云筑、宸阅府在售，首付5成起，目前处于续销期。板块内今年一批次还挂出一幅G05地块，被合肥城建触顶摇号拿下，毛坯限价39000元/㎡，最快三季度入市。
2、NO.2022G43荷塘A（铁心桥街道数字大道以北、纵二路以东地块）地块四至：东至现状 ，南至数字大道，西至纵二路，北至现状 。出让面积：28246.32建筑高度：≤100m用地性质：Rb商住混合用地容积率：1.0＜Far≤3.5起拍楼面价：21444元/㎡最高楼面限价：27995元/㎡毛坯房销售限价：39000元/㎡

  出让条件：

  （1）地块内配建的商业、酒店建筑均须由竞得人自持，不得销售，不得转让，其中酒店建筑面积不少于7500平方米；且须与住宅建筑同步开工、竣工和验收。
G43地块位于雨花新中心的滨水研发中心特色展示区，功能定位以居住、城市综合服务以及产业研发服务等功能为主。紧邻地铁S3号线景明佳园站，出行便捷，周边有云筑、宸阅府等项目在售。
G39/G43两幅地块毛坯限价都在39000元/㎡，其中G43为商住混合用地，更靠近南京南站，配建酒店建筑面积不少于7500平方米，且须与住宅建筑同步开工、竣工和验收。

  Part 3

  人居森林2幅

  
1、NO.2022G41人居森林七期（雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北地块）地块四至：东至绿罗路，南至吉祥路，西至西寇路，北至规划道路。

  出让面积：39678.47

  建筑高度：≤80m

  用地性质：R2二类居住用地

  容积率：1.0＜Far≤2.6

  起拍楼面价：20550元/㎡

  最高楼面限价：23458元/㎡

  毛坯房销售限价：36500元/㎡

  出让条件：

  （1）地块内所建商业用房可上市销售、转让。

  本地块所在的秦淮新河入江口南岸片区，与河西鱼嘴商务区隔河相望，将建成以滨河特色低密度居住社区为主，集创意、生态、旅游等产业发展为一体的产城融合之城。

  近期，该片区将启动18班幼儿园、36班小学、36班初中规划建设，预计引入南京一中教育资源，计划2023年6月交付使用。

2、NO.2022G42（雨花经济开发区绿罗路以东、吉祥路以北地块）地块四至：东至文竹路 ，南至吉祥路，西至绿罗路，北至规划一号路 。出让面积：37567.08建筑高度：≤80m用地性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.6起拍楼面价：21444元/㎡最高楼面限价：23445元/㎡毛坯房销售限价：36500元/㎡

  出让条件：

  （1）地块内所建商业用房可上市销售、转让。

  
G42地块，所在人居森林示范片区，地块毗邻江豚广场、三桥湿地公园，生态环境优越，未来将建成滨河特色低密度居住社区主。

  雨花人居森林规划图 
人居森林片区以龙藏大道为界，分为东、西两个片区。

  
西片区拟招引以数字产业为主体，兼容高新、金融、新经济等总部经济特征的头部企业，打造高端产业集聚区。

  
东片区规划12幅住宅、2幅商办用地、6幅教育用地及11条道路。
东片区共规划11条道路，其中岱山中路北延由区交通局实施，岱山东路北延由市安居集团实施，其余道路均由雨花经济开发区实施。

  
目前，岱山西路北延已实现通车，剩余10条道路中，龙舌路、绿罗路、碧玉路及规划一号路道路段将于6月底前基本具备条件；
文竹路、吉祥路、西寇北路及岱山东路北延4条道路确保12月底具备通车条件，西寇南路、岱山中路北延正加快推进。
年底，预计片区内9条道路全面贯通。

  雨花人居森林规划图
商业方面，区域将打造集交通、休闲、商业于一体的约10万方地下城，建成后将成为南京首个“城市落差地下综合体”。

  雨花人居森林规划图 

  
教育方面，板块规划1所初中、2所小学、3所幼儿园。据悉，计划引进南京一中、北京东路小学，市级机关幼儿园到此处办学。（以官方公布为准）
文体方面，片区已有约1500亩湿地公园和近200亩的江豚广场（基本建成）此外滨江郊野绿地、约225亩主题产业用地等均在规划中。

  雨花人居森林规划图 
目前板块内，在售楼盘有铂玥江南和天萃两盘，作为区域内两大拓荒盘，毛坯限价均为33000元/㎡。

  
其中，铂玥江南在售户型建面99、126、143㎡，销许均价34241-36062元/㎡，另有3600元/㎡升级包可选，2023年12月交付；

  
天萃在售建面约98、108、113、126、140㎡，首付3成，销许均价33899-35422元/㎡，另与2400元元/㎡升级包可选。

  
今年一批次，人居森林G06毛坯限价34000元/㎡，因无人竞拍而流拍。此次挂出的七期和十期两幅地块相邻，毛坯限价达到了36500元/㎡，相较于此前33000元/㎡毛坯房限价，本次上涨了3500元/㎡。

  Part 4

  板桥1幅

  
1、NO.2022G40板桥街道绿洲路以南、新林大道以东地块（中船绿洲一期）地块四至：东至规划绿洲东路 ，南至规划绿洲南路，西至规划新林大道，北至绿洲路 。

  出让面积：241260.16（含仅出让地下空间50389.81）

  建筑高度：≤100m

  用地性质：R2二类居住用地B1商业用地Rc基层社区中心

  综合容积率：1.82

  起拍楼面价：10478元/㎡

  最高楼面限价：11531元/㎡

毛坯房销售限价：无

  出让条件：

  （1）该地块带建筑物挂牌，D、E、F、G、H分区内现状工业遗产应进行保留，建筑内部可进行分层改造，改造后增加的建筑面积计入地块总建筑面积。保留建筑总建筑面积约23379平方米（以实测为准），保留建筑纳入地块容积率计算，竞得人须对保留建筑进行修缮、保护。
（2）地块交地后，竞得人承担保留建筑的安全管理、维护修缮等责任，修缮工作完成前不得使用；修缮完成并通过消防、安全等验收后，方可按规划用途进行使用。在地块开发施工过程中，应充分考虑对保留建筑的影响，做好安全预案，如因项目施工对保留建筑造成损坏、灭失等，应承担相应法律责任。
（3）该地块规划允许保留的建、构筑物，其产权过户手续由竞得人和南京市土地储备中心依据相关法律、法规办理。
（4）D、E、F、H分区内所建商业用房，须全部由竞得人自持，不得销售，不得转让。
（5）G分区为基层社区中心用地，其设置应符合《南京市公共设施配套规划标准》（宁政发〔2015〕21号）和《南京市公共设施配套规划标准执行细则》（宁规字〔2017〕 459号），具体要求如下：①社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；②文化活动室，建筑面积不小于600平方米；③体育活动站，建筑面积不小于200平方米；④基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；⑤社区警务室，建筑面积不小于60平方米；⑥居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；⑦公厕，建筑面积不小于100平方米。以上建筑面积合计不小于2410平方米，由竞得人出资并建设，建成后无偿移交给雨花台区人民政府，出让价款总额不做调整。除上述基层社区中心必备功能外，剩余部分可设置商业，须由竞得人自持，不得销售，不得转让。

本地块位于板桥新城东南组团，为该片区内率先启动建设的地块。北侧隔新亭大街为莲花湖公园、金地体育公园，景观视野开阔。花生唐、雨花吾悦广场等多个综合体，提供完善的商业配套。

  
西侧紧邻在建S2号线（宁马线）板桥站，与宁芜高速、宁芜公路形成快速出行体系。地块规模庞大，将保留现状工业遗产，通过修复、新建提供商业、社区公共配套。

G40是板桥“巨无霸”地块，是13幅地块中不设毛坯限价的地块之一，出让条件限制众多。开发商拿地后，除住宅外，还需配建社区服务站、文化活动室、基层社区党群服务中心，社区警务室等综合体设施。某种程度上承担着生态修复、城市履新的职能。

  
以上即城南9宗地块详情，如有问题可扫码入群交流。