正文

  上周三我们写了一个关于楼市巨变！5年后的今年，谁能想到...的文章，引起不少网友反响共鸣。

  在大家目前生活的城市里，能够看见许多屹立的摩天大厦，这种房屋的修建，侧面印证了城市经济的发展。

  当然也有一种工程建筑，前期以综合体噱头打造影响力，中期住宅先卖，施工进度飞快，待住宅售罄，市场欲盼商业快速成型之时，开发商要么资金链出现问题，工期拖延，要么拍卖易主，难产烂尾。

  有业内人指出，前期城市开发，商业体落建本是好事，但结合当前的市场环境来看，这种弊端正在显现。尤其是一些出险房企，反倒成了推进城市发展的伤疤，既然是块“烫手”的山芋，那为何拿地之初不落实，住宅与商业开发同步呢？

  本篇重点在放在河西，既有新老商场的浮浮沉沉，也有高端消费的实力较量，更有豪宅业主之间的悲喜故事，共列取了四大（在建/即将开业）商业体，具体进展实况，一起来看看。

  另江北、城南、城北、江宁、城东商业进展也会陆续出新，大家记得提前关注~

  1、河西商业现“过剩”隐忧，昔日网红缤润汇人气衰减

  去往一个新城市，总想寻着地标去看看。地标，不仅是一座城市的形象，它更是城市个性、气质和风貌的体现，是一座城市文化品位和精神的象征。

  随着现代城市的迅猛发展，一些新地标不断涌现，但我们也看到，这些新地标受制于拿地单位综合开发实力的影响，后遗症也逐渐显现。

  近日，笔者就听闻多个重量级商业进展新消息：据传河西南某大型地标商场可能今年开不了业，一江之隔江北核某综合体，曾信誓旦旦宣传要引进国际巨头会员制商超可能也要被替代，另南部新城某TOD项目配建的商业，随着房企母公司危机牵连，也可能会面临前途未卜、推进受阻的存亡关头。

  俗话说旧的不去新的不来，但反过来同样适用，新事物的发展也必然会对旧事物带来一定的影响，甚至导致旧事物的逐渐消亡。

  早些年，市场大环境向好，上下团结一心抓建设之时，各区分包到户，大搞招商开发，不惜花大力、成本投入，引入一批龙头企业衬门面。

  然而这两年，上层调控收紧，房企现金流承压，市场冷、成交难、房价跌，那些曾经高举“拿地为大，猛加杠杆”大喊躺着也能赚钱的宇宙房企，其快活日子彻底宣告结束。

  准确来说，应该是不归路，ICU都救不回来，指望市场纾困，几乎没可能。

  会带来什么影响？

  往大了说，会导致一批原先宣传高大上地标项目，无法按照土地出让条件顺利推进，随着房企流动性危机浮现，很可能陷入停工状态。

  严重点还会拖累城市规划建设进度，会降低板块短期内价值预期，稀释当年区域GDP增速。

  就南京而言，4月份至今，既有老牌商场受新商场开业的冲击，人流锐减、惨淡经营，也有待建商业体受暴雷房企拖累，进度拉胯，被爆停工、难产。

  ①河西小资聚餐首选，红极一时的缤润汇

  在2021年华采、龙湖河西天街没开之前，缤润汇人气还是挺旺的。加上此前引进了不少网红品牌，消费适中，一度是河西CBD年轻白领们团建聚餐的首选地。

  该商场位于建邺区黄山路与楠溪江东街交汇处，一路之隔是南师附中新城小学南校区，旁边仁恒G53、万科金域缇香，目前二手房挂牌均价都在6.5万/㎡以上。

  北侧奥体商圈，西侧元通商圈，东侧新城科技园，1公里范围内有新地中心、招银大厦、金奥费尔蒙酒店等河西地标矗立，可以说地段优越，人流量大。

  1楼主打零售；AST真冰溜冰场

  2楼重点打造儿童业态，儿童乐园、体验生活馆、早教/培训等一应俱全；

  3楼主打娱乐，现已引进喜满客国际影城。

  而就在2021年，随着疫情冲击、及新商场的开业、缤润汇原有的河西网红商场的地位受到冲击，陆续有商户撤场，消费者被分流，人气大不如前。

  中午饭点时间，每层楼几乎没什么人走动，晋家门也只看到营业员在店外招呼过往顾客，还有从商场一楼入口进进出出的外卖员。

  刚入门的麦当劳、喜茶、星巴克、西北筱面村，这几家店人气还不错。

  褚记北京烤鸭店大门紧锁，疑似停业。

  二楼adidas KIDS、Rookie等店也都已撤离，楼上小菜园、新疆餐馆生意也都十分寡淡。

  不过正值夏季，负一楼的网红溜冰场，倒是蛮多家长带娃在上面玩耍。

  与此同病相连的，还有奥体商圈嘉业国际城，现在已落寞成河西知名的“鬼屋”商场。猛地一看，完全不像一个新商场，更像一个倒闭了很久的商业街区。

  
②嘉业国际广场，这应该是河西奥体最冷清的商场，没有之一
作为河西商业的拓荒者，嘉业国际城当时以宇宙中心第一商业综合体自居，曾对标新街口，可谓是热火朝天、门庭若市。
可如今，占据繁华的奥体商圈，整个商场已接近倒闭，旺铺空置，招租广告满处飞，老板生意惨淡。

  
某便利店内部情况现场只有我和售货员，而这已经是整个商场人气最旺的地方，走到2-3楼，我才知道什么是真正的门可罗雀，以至于上楼电梯都停了...

  元通商圈是南京目前较为繁华的商圈之一，其竞争激烈程度不亚于新街口。

  为不被市场淘汰，无论是新入市的购物中心，还是开业多年的都在积极调整，不断提高自身竞争力。

  相比落败的缤润汇，嘉业国际城，河西德基、新鸿基却被“逛客们”满心期待~

  2、高端消费势力“交锋”，元通两大地标“顶流”，新鸿基VS德基

  ①新鸿基——全国第三家购物广场。

  在河西，能与德基对标的恐怕只有新鸿基了。

  南京国金中心（新鸿基IFC），是香港新鸿基地产，继香港IFC和上海IFC之后，在内地开发的第三座IFC项目。

  07年拿地，12年动工，直至目前建成，新鸿基花了近十年。

  商场位于三座大楼的基座部分（两座高的是商务办公楼、一座矮的是五星级酒店楼，商场则是三座大楼的基座部分），总楼面面积逾9.2万平方㎡，共分九层，商户逾200个。

  这200个品牌里，据说有目前只在德基能看到的LV、古驰、宝格丽、古驰、普拉达、寇依、纪梵希、FENDI、Jimmy Choo、KENZO、MIU MIU、Moncler、沛纳海、浪琴等。

  如果说德基广场只深耕南京，那么新鸿基就是汇聚香港、上海等地优良基因的“国际基”，以后生活在河西的富婆们，买奢侈品再也不用跑新街口了。

  目前，新鸿基已经将新加坡豪华酒店安达仕（Andaz）纳入麾下，约360间豪华客房，时尚餐厅、泳池健身房及会议设施一应俱全。

  据说米其林餐厅也将首进南京，香港老牌粤菜利苑酒家、香港正斗饮食集团旗下的正斗粥面专家都在入驻名单上。

  此外，南京人只有到上海才能吃到的大董、鼎泰丰等，也可能会来。 

  目前仅有写字楼开业，入驻企业多为保险及律所，酒店和商场开业时间待定，今年不开有可能会在明年。

  ②高326.5米，南京第二座德基

  新鸿基隔壁就是德基，要说南京高端购物广场，非德基莫属。

  从全国100多家购物中心(商场)公布的2021销售业绩来看，超过200亿的广场分别是：北京SKP（240亿），南京德基广场（超200亿），北京国贸商城（200亿）。

  2021年，新街口商圈“四大金刚”——德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店共实现销售额约371亿元，德基广场以一己之力超过后三者总和，可见其高端奢侈品地位。

  而在华东地区的76家购物中心(商场)中，德基也是稳坐头把交椅，名副其实的“吸金王”、断层级别的 TOP1。

  今年是新街口德基16周年庆，上个月6月17日-6月26日，德基开展了为期半个多月的店庆活动。据赢商网消息，仅店庆第一天营业额就超过了2亿。

  而河西元通商圈德基，是南京二座德基广场。

  据悉，是德基集团的重点项目，总建筑面积达44万平方米，总投资额约50亿元，规划了68层总高318米的5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店，时尚生活广场，空中花园豪宅、世界贸易中心会等。

  在承袭新街口德基广场成熟商业模式的同时，荟萃国际奢品大牌、环球美食中心、国际影院、进口超市、儿童世界等形态，建成后将成为城市新地标。

  总高318米的5A甲级挺拔峻峭，高耸入云，远观非常震撼！

  资料显示，该地块于2008年出让，前身是美国富顿开发的南京世界贸易中心项目，由于未能在南京顺利实现品牌落地，最终在2014年被德基接盘。

  根据规划，德基世贸中心A座为5A级办公楼，其余B、C、D三座大楼为公寓，底部裙楼作为河西德基广场商业（约7万方）。

  公寓部分早在2014年开始就陆续交付运营，A座大楼2016年开工，主体建筑在2017年下半年就已基本完工。

  从最新施工图来看，目前裙楼外立面已经成型，地面及内部装修还在铺设中，此前曾传今年下半年开业。

  作为国内高端购物中心标杆，德基始终坚守金陵城高端生活方式的引领者，极力提供优质的服务体验，在不断迭代的商业环境中，以变求不变。

  在外界看来，大河西有新鸿基、德基这两大地标商业，近乎完美，其实不然，元通商圈截止目前依然是“三缺一”。

  以元通商圈为圆心，华采、新地中心&金奥，德基&新鸿基为半径，你会发现这几大商业体（写字楼），分布于元通的东南西北侧四个角，如今除西侧恒大苏宁中心被搁置未动工外，其余三个角都已被超高楼占据。

  按理说，这样的城市界面，南京找不出第二个，但整体望去西侧少了一块，总觉得是种遗憾。

  

3、风光河西南也难掩“忧伤”，吴侯街四大综合体，目前开业仅一家

  河西吴侯街这一带，最早是河西南星八客开发腹地，周边正荣、金地、绿地、嘉华等众多知名开发商已进驻。

  随着滨江紫阙、海珀滨江、嘉璟峰等高端项目相继落地，区域似乎已完成了从刚需到首改再到豪改的转变，目前正享受着“上承河西中、东接鱼嘴”外溢的经济价值和人口红利。

  根据规划，河西南部将以地铁S3号线吴侯街站为中心，打造成一个新城的24小时活力中心。围绕着吴侯街地铁站，在江东南路两侧共有4处不同业态定位的城市综合体，其中：

  1号综合体（金地中心）定位为体验式文体综合体；

  2号综合体（正荣中心）定位为个性化品牌定制汇集的商业综合体；

  3号综合体（嘉华）定位为地区性高品质商业中心，辐射河西新城南部区域；

  4号综合体（未出让）定位为休闲式街区商业。

  四个商业体依地铁而建，出了地铁口就是商场，这跟新街口、元通的商业布局非常像，未来这里将成为河西南商业新中心，区域内新房均价普遍在5万+/㎡。

  根据实探发现，吴侯街这三个综合体地块，其中有2家住宅都已收官交付，剩余待建的商业（写字楼）部分，尤其是商场进度十分迟缓，有的则已停工超半年。

  1号地块商场已与去年年底开业，服务周边小区业主，人流量一般； 

  2号地块按计划今年开业，目前工地已停工半年，商场开业时间成谜； 

  3号地块远处能听到机器轰作业声，但进度与住宅比还是偏慢。据销售透露，商业将与住宅同步施工，不知是不是因围挡遮掩缘故，暂且无法看清里面施工实况。

  ①先来看停工超半年的2号综合体

  笔者是上午9:30到达综合体，环顾四周竟没看到一个工人。

  工地处，有位看门的大爷，他告诉我，工地停工有段时间了，春节之后就是这个状态，何时开工不清楚。

  写字楼实拍

  公寓停工

  裙楼商场实拍

  工地外围实拍

  户外大牌显示，该综合体已签约品牌有永辉超市、华为、海底捞、麦当劳、金逸影城等。但对比隔壁的人来人往的金地广场，这里多少有些落魄。

  商场进展实拍

  在走访已交付的公寓底商过程中，我发现有不少商铺闲置，贴出转租广告，甚至有的因没缴纳水费被房东催缴，人气着实惨淡。

  不过已交付的住宅部分滨，底商人气倒是蛮不错，商家基本都已入驻。

  住宅底商实拍

  住宅外立面高级灰+岩板立面，对比旁边冷清的商业体，很难让人看出，这是系出同一家开发商。目前其小区二手房挂牌在6万/㎡以上。

  Z房企住宅实拍

  Z房企需配建商业面积约6万方，定位为精致生活休闲商务中心，服务周边业主。

  不过现在商业体陷入停工，未来一段时间也无复工迹象，今年开业确实难了！

  2、已开业的1号综合体商场，与华采人气比尚有差距

  从S3号线吴侯街站2号口出来，便能看到在建的1号地综合体，商业金地广场已于去年年底开业，另外在建有的还有两栋超高楼：写字楼和公寓（云上公馆），

  金地广场实拍

  我中午10：15，进入商场，可能是工作日原因，商场里人流并不多。

  负一楼引入盒马生鲜，据说有80%的品牌都是首进河西南。

  该项目是吴侯街四大商业体唯一开业的商场，总建筑面积约32万㎡，包含商务办公、购物中心、城市公寓。其中购物中心约7万方，地上4层，地下1层。

  定位为都市运动文化生活体验中心，60%为三大基础业态消费需求（生活+餐饮+儿童），40%为特色主题业态（文化+运动）。

  效果图

  目前在建的两栋超高楼：左侧写字楼，预计2022下半年交付，右侧公寓，则要到2023年交付。

  写字楼+公寓实拍

  此外，4号地块商业部分，能听到围挡内机器作业声，但看不到楼体，应该还在打地基。

  据悉，该地块总用地面积超18万方，分6个地块开发，包括高端总部办公、当代艺术展览馆、精品酒店及公寓式酒店、特色商业、儿童益智教育中心、精品公寓和住宅，其中还有一栋250米的地标，项目总投资90亿元，已于去年9月开工，全部建成预计2025年。

  规划效果图

  其实，通过对比河西中元通、河西南吴侯街的商业布局，可以发现，两个区域的用地规划截然不同。

  河西中商业地多为纯商办，无住宅配建；河西南吴侯街就不一样了，四个地块其中3个为商住综合体，除了商业，还需要配建一定比例的住宅。最后待挂牌的4号地，目测也会是商业+住宅开发模式。

  只是，在我们的过往印象中，大多数房企早早把住宅卖完，至于商业能不能建起来，或许就显得不是那么重要了！

  （实际上，商业运营的好坏，才是最能考验一个房企综合实力）

  











写在最后

  像这种综合体地块，拿地楼面价都不高。拿地之时，双方会谈好出让条件，比如商场，社区中心，市政公园等都有一定的配建比例。

  商业项目不比住宅，周期长、回款慢，遇到市场下行，开发商资金压力陡增，因此为了腾挪现金流空间，聪明的开发商一般会先把住宅卖出，吸引一波人气关注。

  住宅销售过程中回的款，反哺商业建设，待商业全部建好，业主入住消费，商圈形成，开发商建设商业投进去的钱，回本周期也会相应缩短。

  但是商业的体量相对较大，会耗费很多现金流，更关键的是需要有固定消费客群支撑。

  在河西这个区域，5公里范围内，已经有了奥体、元通这种传统商圈，下半年又有十几万方的新鸿基、德基要开业。

  还不要忘了，河西中胜还有约17万方的龙湖天街。

  问题来了。整个河西南的常住人口又有多少，这些人到底能不能承受这么大面积、如此密集的商业体量呢？

  如果不能支撑，后期商业的打造、运营和招商，会有极高的难度。

     不过商业代表一个城市封面，如果在河西这样的地段都能烂尾，那很大程度上会影响板块价值预期和聚众力打造的新城形象。

    在此也呼吁有关部门，日后加强对商住用地出让的监管，切实执行商业与住宅同步开工的规定，促进土地资源的合理开发利用。