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挂牌价4万5，成交价3万9，饱受争议的江核，正在经历理想与现实的“交锋”！

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江与城：97㎡三房，成交均价3.9万/㎡！

7月末，江核昔日摇号神盘——江与城，一套97.05㎡小三房，以总价375万成交，成交均价近3.9万/㎡。

项目于2019年首开至全部收官，整体均价约30500元/㎡，首开中签率仅7.5%，一房难求。时隔三年，江与城小户型以3.9万/㎡价格成交，单价上涨近1万/㎡，房主转手赚了80多万。

相关中介表示，近期江与城已经陆续成交了2套房源，均为97㎡小户型，除外网上显示的这套之外，另一套成交价为380万，均价相近，均约4万/㎡。

但江与城所有挂出房源均不满两年，交易成本高，光增值税就需要20多万。

成交价格一经曝光，随即引发市场热议，主要争论的焦点为，近4万/㎡的均价，究竟是赚是亏？

早在2019年，楼市处于火热期，买房人的积极性与信心尚在，当年对江北核心区预期很高，认为几年后必能保“4”冲“5”，但眨眼三年过去了，江与城的成交均价显然没有达到预期，甚至还未够上一街之隔的正荣润锦城4.1万/㎡左右的成交价，对整个江核市场未能起到提振作用。

另有网友认为，江核目前在售新房均价，加上装修包也不过4万/㎡，还不如选择新盘。

预期归预期，房主三年前3万入手，如今加上税费4万售出，涨幅其实还算可观，抛去一些利息成本，房主至少几十万已赚到手，在楼市低迷期，这类次新小区的首套成交能基本稳住预期， 已经能说“初步成功”了。

再者的话，买家不惜增加“成本”入手江与城次新房，也有自己的道理，首先是所见即所得，在当前不确定性极大的市场环境下，次新房“拿房即入住”的优质凸显；

其次，江与城除了占据核中核优质地段，也是区域内全低密小高层小区，龙湖、香港置地打造出品质，口碑不赖，能在当年“不愁卖”的行情下坚持做品质的房企，属实很难得了。

项目首次交付是在2020年底，从实景图可以看出，小区楼间距较大，配有绿化、跑道、水景等元素，外立面呈米黄色配大面积玻璃窗，颜值比较“抗打”。

江与城社区实景

配套方面，江与城位于江核中央商务区板块，紧邻未来11号线七里河西站，周边有4号线二期、10号线，以及双过江隧道环绕，地段优势非常明显。

但值得掂量的是，江北新区自2015年成立，至今已过去7年，新城面貌尚未完全显现，上个月，甚至有传言江北第一高楼可能要“停工”，如此“慢牛”式发展，或许要让抱着高预期的买房人继续等待下去。

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江畔：交付仅3天，业主挂牌4.5万/㎡！

若说江与城成交价已为既定“现实”，那么江畔都会上城挂牌价，则反应了江核房主真实心理预期。

同为昔日江核摇号神盘，江畔都会上城于上月25号终于迎来交付，精装修，三大件齐全，业主反应，整体品质感较好，交房即办证。

江畔都会上城社区实景

然而就在交付3天后，小某书上就有业主挂出自家房源，129㎡精装未入住，2023年8月备案满三年，挂牌价4.5万/㎡！

江畔都会上城于2019年12月首开，中签率仅8.5%；2020年6月加推，更是经历万人摇号大场面，中签率低至3.1%。

项目当年销许均价约3万/㎡，也就是说，该房主挂牌价比购入时高出约1.5万/㎡，若真能成交，房主转手即赚一百来万。

帖子一出，网友“炸锅”。要知道，目前江核新盘价格约4万/㎡，新盘价格“天花板”花语天境，加包价格4.4万/㎡。江畔都会上城次新房挂牌4.5万/㎡，总价超过580万，有人说，买南部新城、河西新盘岂不是更香？

但也有网友表示，挂牌价多少是房主的自由，何况当年抢房的本来就是投资客居多，谁不想多赚点？

面对争议，房主缓慢打出两个字：不急。这也反应出江核目前大多数房主的心态，预期很高，先试试水，不急出售。

除了江与城、江畔都会上城，中介表示，前几天扬子江金茂悦也成交了一套89㎡的户型，总价335万，成交均价约3.7万/㎡，但税费也要交上20多万。中介坦言，现在并非卖房最好时机，不急出售的房主可以缓缓再说。

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成交价不断“跌破”，江核未来怎么走？

见微知著，江核近期次新房市场成交数据，也充分反应出板块面临的现状：

①江核一二手房价几乎无倒挂，7月成交价不断“跌破”

7月，江核出现不少所谓“砸盘侠”，一再刷新成交底价，标杆老盘正荣润锦城成交价3.7万/㎡；青奥老盘保利西江月成交价3.4万/㎡，纬三隧道口老盘华润国际社区成交价3.5万/㎡…

究其原因，首先是江核新盘库存量较大，核中核、青奥两大板块加起来，就有近7盘在售（花语天境、晴翠府、晴樾府、保利阅云台、中海观江樾、颐和铂岸江璟、越江时代等），至今未有售罄盘，且大都开了分销；

其次，限售政策放开后，一大波次新房涌入市场，除了上文中提及的江畔、江与城，还有中海左岸澜庭、绿地海悦、金地风华国际等交付盘大量挂牌，加剧了二手房市场的挤压与竞争，部分急售房主只能让价抛售，以价换量

②降价本质并非“崩盘”，江核需要的只是时间

不断有网友提问，江核还有未来吗？个人认为，无论江核有没有房，大可不必慌张。因为整个市场都处于下行期，不仅仅是江核，河西南房价也在下跌，这里前期投资客较多板块，市场遇冷后反应会更加明显，属于正常现象；

换个角度看，江核目前仍然属于尚未完全开发完毕的新城，新城价格能卖到4万，已经算阶段性胜利了。我前期去江核实探，各类城建正在如火如荼进行中，也许会放弃部分规划，但不影响江北新区未来崛起大方向，需要的只是时间。

③当房子归回居住属性，适当挤压泡沫是合理的

“房住不炒”大基调下，房屋归回居住属性，江核也不例外，不少研创园上班，或是河西上班族，会选择江核购房安居，有了地铁、隧道，过江并不算一大难题。所以，当下也正是入住江核最好的时机，选择议价空间都非常大，两三年前过分太高的“水分”，挤压一部分，留给真正需要自住的人上车。

④江核未来操盘思路需要调整，做品质是关键

当楼市回归买房市场，如何将自己产品做出竞争力，提升居住品质，是江核房企们需要深思的问题，细节打动人心，外立面、装修品牌，甚至小区绿化，都会影响销量，毕竟，价格相近的情况下，客户更追求性价比。

最后，当经济下行，江北新区建设如何更有效开展，相关规划部门是否需要做些调整？比如放弃一些投入过大但非必要的“面子”工程，优先搞务实的民生工程，让江核居民切实感受到居住便捷性，才是最关键的。