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“幸好当年没摇到,不然现在亏死了”

——前不久跟一朋友聊天,提到3年前一个“千人摇号”的神盘,颇为感慨。

不禁想到这几天看到的一条段子:很少有人因为通胀破产,大都是因为企图跑赢通胀破产。

2022年以来,南京楼市的“倒挂”正在加速消失。对于当年那些高杠杆入场的投资客,这个过程很痛苦。

1刚需板块:刚交付的二手房比新房还便宜

“最近这边楼盘卖的怎么样?”

“不太好,周边刚交付的二手房,比新房便宜很多。”

——一位中介大哥,聊到江宁某刚需板块,不禁吐槽。

二手房,刚交付没多久,价格还便宜;新房,能不能如期交付还不好说,价格更贵,品质也就那样。

换做是你,该如何选择?

以江宁青龙山国际生态新城(简称:上坊)为例,房龄比较新的融侨悦城,今年下半年成交均价2.4万/平左右。

而板块内在售的新房项目,以玖峰兰庭为例,折后均价在2.5~2.6万/平。

不仅没有倒挂,二手房单价还便宜1、2千,这无疑给新房项目的销售带来巨大压力。

这种情况不仅在上坊,还存在于南京不少刚需板块。面对这种局面,房企一方面打起品质牌、科技牌,力争与那些二手房项目在产品上拉开差距,证明贵有贵的理由;另一方面,也拿出了最直接的举措——降价促销。

不过,在当前的市场环境下,一个楼盘的利润本来就不高,如果是高位拿地的项目,可能还要亏本。如今,再降价,利润空间进一步压缩,很可能对后期交付品质产生不利影响。

2改善板块:二手房分化加剧、新房价格稳步上涨

倒挂的消失,已经从刚需板块,蔓延到改善型区域,例如河西南。从2017年河西新房限价开始,河西南持续了5年左右的倒挂,正在逐渐消失。

河西倒挂空间的缩小,可能要从两个方面来看。

一方面,部分二手房成交价格下跌。以海峡城为例,今年的二手房成交价,数次跌破5万。而在2021年,该小区的成交价基本上在5.5万以上,甚至突破6万。

相比之下,河西的江湾城、海玥名都、金隅紫京府、宏图上水云锦等小区的价格依然非常坚挺。以海玥名都为例,今年的成交价基本上稳定在8万以上,7月份成交了一套245平米的大户型,总价2139万,成交单价突破8.7万/平。

河西南部分小区价格的下跌,其实是市场整体下行,投资客撤场之后的回落。尤其是一些中小户型房源,面临“刚需买不起,改善又看不上”的尴尬,对于高杠杆入场的投资客,看到市场大环境不好,自然要及时止损,降价抛售。

而部分品质较好的中高档小区,自住的比例较高,业主本身就比较惜售。例如仁恒江湾城四期、海玥名都的一些大户型,本身就接近“终极改善”的产品,除非有什么特殊的情况,房主一般不会降价抛售。

另一方面,河西的新房价格正在稳步上涨。在市场整体下行的情况,改善型市场走出了独立行情,有关部门也顺水推舟,提高毛坯限价,甚至放开限价。这样不仅提高了房企的利润空间,也有利于高品质住宅的开发,可谓是双赢。

目前,河西在售新房项目,含包价格基本上突破了5万。后期,随着今年第二轮土拍地块的上市,部分项目的价格有望突破6万,甚至7万。

南京楼市的巨大倒挂,起始于市场过热、新房被限价的特殊时期,并不是一个长久、健康的房地产市场该有的。行业逐渐回归居住属性,项目用品质说话,或许才是大势。