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众所周知，新街口作为“中华第一商圈”，在南京的地位无可取代，已然成为各大优质商业资源的第一聚集地，城市客流量最高的商业中心。

但细观南京商业中心分布，并非像北京一样环状辐射，而是点状分布，越是入住率高的板块，商业中心分布越密集。经过多年发展沉淀，除了新街口，南京最具醇熟特征的商圈，当属桥北、百家湖了。

发展较早的桥北，凭借房价门槛低、地铁贯穿、刚需大盘入驻早等优势，十几年前便形成了自己的购物圈，桥北的弘阳广场，2021年客流量甚至突破4000万，上月桥北再添金象城商业，规模再壮大；

而向南25公里，江宁早一代“新核”百家湖商圈，也于2015年崛起，江宁金鹰、景枫中心、太阳城扎堆开业，短短7年成为江宁最繁华的购物中心，年轻一带群体购物打卡之地，全城闻名。

由此，谁是南京第二商圈之争，再次被推上风口浪尖。今天，我们通过一波数据，简单分析一下二者，或许会给你一个答案。

从商场数量和体量上看，桥北商业规模明显大于百家湖。因发展时间早，2011年至今，桥北已有五大商场林立，总体量约58.6万方，其中体量最大的为弘阳广场，占地22万方；

而百家湖商圈自2016年以来，一直以三大商业体为主，景枫、金鹰、太阳城沿双龙大道主干道分布于两侧，总体量约43万方，其中，太阳城商业体量最大，占地20万方。

销售额方面，根据可查询数据，2021年桥北销售主力军为弘阳广场，年销售额22.6亿；百家湖景枫中心去年揽获20.3亿，位列第一。

究其原因，弘阳广场入驻时间早、规模大、商业类型丰富，开业11年以来已经建立稳固客群，为整个桥北人民所依赖；而百家湖景枫中心整体规划较新，且设计团队不断迭代，对江宁新城区、有一定消费能力的年轻群体吸引力更强。

桥北商业体＆百家湖商业体

其实，商业地产的运营远没有想象简单，回报周期长、专业要求高，这对于企业的商业运营水平和资金实力提出了很高的要求。桥北、百家湖商圈能够成熟运转，离不开各大商场的后期维护。

那么，历经多年，这两大商圈如今面貌如何？经实地探访，桥北商圈给人的直观感受是：丰富、庞大，百家湖商圈更多是：便捷、新颖。

桥北摩天轮＆百家湖摩天轮

桥北商圈的优势很明显，商品应有尽有，且距离居民区很近，吸引周边1公里内客群，旭日上城、天润城、金象朗诗红树林等业主，基本步行可至商场，弘阳广场一年4000万的客流量，大都来自周边小区；刚开业不久的金象城，地上6层+地下3层室内空间设计，引入了50个江北首家品牌，9月25日开业当天吸引超多人驻足。

但喧闹是把双刃剑，桥北商圈周部分区域秩序管理稍显混乱，人车不分流。

桥北金象城

百家湖商圈，最大优势为地铁上盖，1号线百家湖站直通江宁金鹰，负一层与景枫中心无缝相连。值得一提的是，景枫中心由吴正梅团队打造，基本代表了南京商场设计最高水准，且今年以来，景枫几乎做了“颠覆性”改变，走年轻化路线，比如，引进了茶颜悦色等高人气网红店以及轻奢品牌，颇有向新街口靠拢的架势；金鹰、太阳城则在餐饮方面做了一些改变。

这一系列动作，都意味着百家湖商圈正在不断适应潮流，迭代更新。

据了解，百家湖商圈客群吸引范围，集中在秦淮河以西，以百家湖、岔路口、九龙湖居民为主，而竹山路或老东山一带的居民，自有龙湖天街、江宁万达大型商业环绕。经测量，百家湖、小龙湾、东山商圈两两相距约2公里，呈三角形分布，可以很好满足江宁不同子版块居民购物需求。

江宁景枫中心

规划方面，二者所属板块近期也有新动作。首先是地铁S8号线南延已经通车，缩短了桥北与江北核心区，乃至南京主城的距离，将吸引更多客流光临桥北商圈；百家湖商圈则继续以商场升级为主，通过品牌的力量吸流。

楼市方面，桥北商圈周边以天润城、威尼斯水城这类刚需大盘为主，二手房均价仅“2”字头，在售新盘不多，泰冯路双地铁口的荣锦瑞府，均价约2.6万/㎡，面积89-135㎡，250万内购房预算，又追求生活便捷度的新南京人可以考虑。

百家湖作为江宁核心板块，新房稀缺性很强，即将上市的招商百家臻园，预计11月首开。项目放风价4.8万/㎡，户型135-180㎡。项目即将公开营销中心和样板间，预计11月首开，预计会吸引一批江宁换房改善客到访。二手房方面，百家湖次新房，成交均价已破5万/㎡，较为坚挺。

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