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四大维度审视南京第三批次土拍
来源:乐居买房2022-10-21 07:09:12

10月20日上午,随着河西南G70地块摇号结果出炉,今年南京第三批次集中土拍终于落幕。

这次的幸运儿是国企厦门国贸,摇中了河西南青奥板块一块位置非常不错的宅地,成交总价17.8亿,楼面价40487元/㎡。

处在当前这样一个敏感时期,南京第三批次土拍必然是要平稳有序。从结果来看,基本符合要求。

当然,有几个地方值得关注,或许会对四季度南京楼市产生一定影响。

首先,看一下基本数据:

本次土拍,南京原计划出让46幅地块,但上周末,14幅地块确定延期出让,具体原因不宜揣测。从位置上来看,这14幅地块主要是来自栖霞和江宁等非热门区域。

最终,南京出让32幅地块,流拍1幅,成交31幅。流拍地块竟是河西的,乍一听不可思议,但了解实际情况后,也在情理之中——位于河西北部片区G68地块,由于周边尚有部分设施搬迁未结束,相临道路暂未建成,配套设施还不够齐备,某种程度上对该地块的快速开发建设带来一定的制约。同时,本批次河西新城集中出让地块较多、选择性大,也是该地块流拍的一个原因。

成交的31幅地块中,27幅底价成交,1幅触顶,3幅溢价(非触顶),合计出让金额约274.7亿。

7月南京第二批次土拍,成交42幅,出让总金额约727亿,其中5幅地块触顶。

单纯比较数据,三批次土拍确实有大幅的下滑,但具体分析,也在情理之中。

二批次出让地块基本分布于主城,其中还包括河西、南部新城、江核等热点区域;而三批次出让的32幅地块中,来自溧水、高淳、六合这三大副城的地块达到了21幅,占据了2/3,其中部分地块起拍价还不到1个小目标。

接下来,看一下本次土拍的重头戏——河西。

这次河西拿出了6幅地块,其中不乏一些综合条件绝佳的优质地块,可以说非常有诚意。

最终,成交了5幅地块,出让金额约124亿,占总成交额的45%,几乎是南京土拍的半壁江山。

不得不说,河西,作为南京楼市的“宇宙中心”,其头部标杆地位愈发巩固。

不过相比二批次土拍,河西的热度确实降了。

二批次土拍中,河西4幅地块全部触顶,当时部分地块还是有毛坯限价的。

而三批次河西这5幅地块整体品质,相比二批次河西的4幅地块,毫不逊色。如果按照二批次的热度预估,河西这5幅地块也应该全部触顶。而且此次土拍,毛坯限价已经全部放开。

但河西成交的5幅地块中,G72底价成交,G71和G73竞拍了两轮,只有G67和G70遇到了比较激烈的争夺。

值得一提的是,河西南G71、G72、G73,三幅地块位置相邻,北侧紧邻二批次摇号的2幅宅地,即中北盛业G30和奥体建设G31地块。但G30和G31的成交楼面价3.5万+,而G71、G72、G73楼面价3.2万+,跌了3千左右。

这么看来,二批次拿地的企业,是不是有点亏了?

不过,从大趋势来看,河西优质地段的好房子,其稀缺属性不会改变,依然是改善市场的抢手货,价格很可能继续走高,当然了,不限价的情况下,对品质的要求也更高。

再来看一下拿地房企。

本次土拍,参与竞拍的企业,也明显减少。

二批次土拍中,河西部分地块报名企业超过二十家;而三批次土拍,河西成交的5幅地块中,报名最少的仅3家,最多的也只有10家左右,河西北G68没有一家房企报名。

从拿地房企的构成来看,三批次土拍,国企占比约8成,基本上延续了今年集中土拍以来的国央企占主导的大格局。其中民营企业有4家:南京明月、中天美好、伟星、南京佳祺建设。相比二批次中龙湖、万科、金基等房企,这次拿地企业稍显陌生。

可能是主城区地块较少的缘故,这次拿地房企中,没有看到保利、中海、招商、华润等央企的身影,除了国资全面兜底的三大副城,河西拿地的还是颐居建设、奥体建设、厦门建发等老面孔。

年底了,看来地主家余粮也不多了。

最后,看一下目前南京市场的情况。

重点看一下本次土拍的大头——溧水、高淳、六合。

以新房库存来看,溧水去化周期约24个月;高淳约27个月;六合最短,约19个月。

这样的市场情况下,三大副城还有没有加大新房供应的必要?亦或是,这次成交的21幅地块,放放再说,先把最艰难的时刻度过。

是的,土拍不仅仅是土拍,要把格局放大。

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