正文

在南京地产界，有句不成文的定律：

“当市场低迷销售乏力之时，你依然可以选择相信仁恒”。

（河西仁恒江湾城实景）

自去年12月，仁恒城市星光收官后，二期G60地块一直受买房人惦记！

这不，“G60何时开？”“有无升级包？”“目前进度如何？”针对后台咨询较多的问题，上周六乐居君也进行了一番现场实探。

据说最快4月开盘，414套房源或将一次性全部推出，无包，精装修交付...而且我还打探到75㎡预计有130多套，占总货源量的31%，不少了...如果按前期星光均价4.6万/㎡算，350万不到就能上车，太值了。

要说G60关注度高，除了是因为仁恒操盘外，关键还是75㎡小户型。

有中介调侃称，75㎡产品被爆出后，G60比星光更香了。总价可控，西侧（中间隔着机场二通道）即九年一贯制学校，论品牌、配套那都没得挑！

不过城南新挂地中，小行新增一幅宅地补仓！

01 地块前身回顾

说到仁恒这两个盘，还得追溯两年前拿地时。

在2019年8月，城南小行G59、G60两块地，被南京颐盛房地产开发有限公司（建发）分别以成交楼面价19389元/㎡、17376元/㎡拿下。

根据规划，G59地块打造21栋层高27层住宅，户型面积约100—165㎡，精装交付，2020年6月首开，已于去年12月份收官；

二期G60，建设3栋27-33层高层，2栋14层办公楼及商业，户型面积约75-165㎡，精装交付，预计今年上半年入市。

两个项目地块内将配置九年一贯制学校以及幼儿园，前不久中小学规划一并出炉。

根据规划，学校建筑高度≤24m，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，总建筑面积约41251平方米，其中地上建筑面积约31575平方米。

主要功能为教室，行政办公，风雨操场以及食堂等后勤服务；地下建筑面积约9676平方米，主要包含人防设施，配建停车库及其他辅助设施。

（九年一贯制学校效果图）

尤家凹幼儿园的方案已于2021年9月22日公示，总建设面积约4878平方米，其中地上建设面积约3335平方米，主要功能为幼儿园生活用房以及服务管理用房，地下建筑面积约1543平方米，主要包含配建停车库及其他辅助设施。

（幼儿园效果图）

从后台咨询来看，G60吸引不少在软件谷、河西工作的首改及主城置换看重学区投资客群青睐。仁恒G60紧邻软件大道， 距离河西非常近，一路之隔是河西新城科技园，东侧是软件谷云密城；地理区位优越。

02 仁恒G60实探

从河西过来，穿越宁芜铁路，骑行约10分钟，就到达了小行片区。

项目北侧为前江苏第二师范学院，该学院前年就已经搬迁至溧水，目前处于空置状态，也就成了附近工人的临时停车场。从这里望去能看到不远处即将封顶城市星光。（此处空地后期会出让）

顺着软件大道望前走，就来到了南京尤家凹盘区市政配套工程，由中铁四局建设，内部道路正在完善。

工地大门紧闭，绿网外的部分道路已清晰可见。根据规划，后期琥珀森林断头路将被打通，从仁恒城市星光，途经琥珀森林，走机场二通道（地上）直达雨核。

顺着软件大道一直往前走，根据指示牌导引，就来到了仁恒城市星光建筑工地。项目东侧为正在施工的机场二通道，往来车辆较多。

或是因工地两侧施工，这条通往售楼处的内部路被机动车占满，空气中灰尘较大。

据附近工人表示，仁恒城市星光G59地块售楼处已经拆除，新的G60地块售楼处和样板间设在G60下面沿街底商，目前正在完善中，预计3月底开放，最快4月首开。

相比城市星光，G60地块明显小了很多，3栋高层住宅及2栋办公及商业裙房正在建设。不过G60西侧两栋住宅，靠机场二通道较近，后期可能会受到噪音干扰。

值得一提得是，在去年7月南京二批次土地集中出让计划中，小行两幅涉宅地出现（一幅二类居住用地，一幅为商住混合用地），即原江苏第二师范学院用地。

两幅地靠近地铁10号线“小行”站，南侧即机场二通道（在建），规划九年一贯制学校与即将出让的G04仅隔一条马路。

赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地块2022G04（位置示意）

（将于4月22日出让）

G04住宅毛坯限价39000元/㎡（与铁心桥徐工2022G05地块毛坯限价相仿），未来全装修+升级装修包，预计会在43000-45000元/㎡，与前期城市星光均价相差不大。待仁恒全新地块G60售罄收官后，新项目接棒补仓！

被城中村包围的商品房

按道理来说，小行是个不错的板块，与河西新城仅一路（宁芜铁路）之隔，靠近软件谷、小行地铁站及雨核，可以享受配套资源，但二手房却与河西相差甚远。

根据链家网显示，区域内以恒大华府、中南锦苑为代表的次新房，成交价稳定在4.5-4.9万/㎡之间。

目前二手房成交价最高的为中南锦苑，去年3月，一套110㎡户型，成交单间逼近5万/㎡，成交周期只用了18天。今年以来，受市场影响，小区二手房报价又有所回落，去年9月至今只成交了一套89㎡户型，单价4.8万/㎡。

值得注意的是，中南锦苑10楼是分界点，10楼以上和10楼以下的二手房挂牌价差较大。

中南锦苑隔壁恒大华府，二手房也突破了4.9万/㎡，去年4月一套169㎡四房，单价达49061元/㎡，成交总价830万，成交周期只用了39天。

总体来看，两个小区二手房价不相上下。

附近琥珀森林（二期），自去年上半年以来，闻讯九年一贯制学校即将落建，业主心态明显高涨且挂牌价接连攀升，小户型成交价已从一年前的3.8万/㎡迈入4.3万/㎡。

除了学校对而二手房价有一定提振外，周边老业主对仁恒地块内要建设的学校也满怀期待。乐居君实探过程中还遇到，不少恒大华府、中南锦苑业主前来询问勘探，表示希望能与仁恒一同划入九年一贯制学校施教区。

不过，仁恒G60旁边还有待拆迁的老房子，即尤家凹3号地，村子里至今还有人居住，衣服晾晒、车辆临街道外放，错落有致不拘一格，仿若90年底初上海的老弄堂。

远远望去给人一种时空跨越的突兀之感，只是在高楼大厦的包裹之下，略显格格不入。

恍惚间不知该庆幸还是惋惜。

在现代化城市进程中，庆幸这个城中村被短暂保留下来，给后人留下一方情感寄托，找回儿时童年的回忆？

还是说对比村子身后的河西新城，安静矗立在此的尤家凹3号在高楼大厦、繁华都市的映衬下略显孤寂和苍凉？

首先，板块内老小区面临拆迁，城市界面待更新。作为原居民区拆迁后的待建板块，片区内3-5年，很难形成高端居住氛围。

其次，电摩行人逆行穿梭，交通管理混乱。从小行地铁站出来，百米之内就有两个公交枢纽站，虽然可以被冠名为交通便利，左河西右雨花，但是实际的居住体验并不好。周围小商贩、社会闲杂人员集中，治安环境亟待改善。

再者，板块内缺乏基础配套，短期只能依靠社区底商。周边待开发地块不多，城市星光也是靠山体而建，望南是一条断头路里面是部队。后期生活配套基本仁恒底商，或者向南往软件谷板块、向西往河西中。

虽然仁恒招牌不假，但项目也有其自身不足。机场二通道（噪音）、未完成拆迁的城中村改造，周围居住环境嘈杂、以及目前出行极为不便的交通...

在南京过往项目里，我所了解的仁恒，都是做城市高端改善需求为内核的国际化社区，这个逻辑一直驱动着仁恒这么多年来的发展。

而所谓的国际化社区，一方面意味着公区适宜的尺度，同时室内的空间也要相对舒适，这就是仁恒的标准和态度。我们不太常看到仁恒做集约式社区，或者说适合年轻人的紧凑型刚需产品。

（江心洲 仁恒江湾世纪）

这两年面对市场变化，仁恒也尝试做出了一些方向调整，针对城市中产推出刚需小户，结果一经入市就被疯抢。

诸如去年逢开必大卖的仁恒城市星徽，89㎡爆款产品十分畅销，以致于后来项目首付提高至5成收官，仍有人叹息没有买到。（网传麒麟东南国资G92也可能会交由仁恒打造。）

而仁恒的到来，被业内高调凡尔赛“一个仁恒带火一个麒麟科创园”。而对此仁恒小行G60地块即将亮相的75㎡罕见两房，我们完全可以大胆想象市场受欢迎程度。

当然，有人说小面积加低总价定位，引不起绝大部分人的兴趣。但是别着急，对于仁恒而言，在兼顾从刚需到改善这样跨度下，还能做出“小而美”为迎合市场的小众产品，已十分难得。

不论是整体规划还是细节元素，哪怕是张户型图，都充满着意外。因为设计成本管控上看来，小户型比大户型难做的多！快的话G60售楼处、样板间月底公开，一起期待下吧。