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城东低密小高层终于再上新！

近日，城东汇通路板块动态频出，除7月南京第二批次集中土拍，汇通路G44、G45地块均被南京地铁低价成交后，区域纯新盘牡丹大观天下（汇通路G91地块），也于7月16日公开了城市展厅，位于仙林湖金鹰一期麦当劳旁边。

对该板块汇通路了解的人都知道，城东汇通路前期属于紫东核心区范围内（现紫核规划有所变更），板块现最大利好为4号线+南外仙林+产业汇集，地铁站距离几个在售盘都不远。

有购房者分析，城东置业，仙林中无新房、次新房价格贵，仙林湖又觉得远，综合考量觉得汇通路后期发展潜力更大。

今天测评的牡丹大观天下，客群主要针对仙林、徐庄一带上班族，或是尧化门换房改善人群，城东地缘客居多。

这也是常州国企黑牡丹在南京打造的第一个项目，定位“健康人居，智慧轻奢”，项目效果图已出，大面积玻璃将小区品质整体拉伸。

项目共设103、125、143㎡三种户型，定位明确，刚需到刚改均能覆盖，层层递进，放风均价约3万/㎡，另有3000元/㎡装修包可选，最快三季度亮相，年底首开！

1、牡丹大观天下

国匠牡丹首入金陵，「艺奢酒店」产品IP，品质住宅结合酒店式细致服务，打造仙林核心区建面约103-143㎡宽幕艺奢住区。适合仙林板块、及大学城刚改、改善客群，以及江宁区域、主城区的刚需、改善客群，也比较适合在主城上班的年轻客群。

2、楼盘亮点

区位优越  生态宜居

仙林汇通路板块，配套完善，规划丰富，距离紫金山直线距离约4公里，观山观水，空气质量佳。

国匠牡丹首入金陵

国企实力，黑牡丹发展深耕常州，布局长三角，已累计交付600万平建筑面积，为超过15万业主提供优居生活。

刚改到改善  现代风格

现代美学立面，超1 万方中央景观区，建面约103-143㎡，定位打造区域内偏改善产品！

3、价格分析

牡丹大观天下，原身为汇通路G91地块，2021年9月26日，历经40分钟27轮竞价达到最高限价。2021年9月27日，常州黑牡丹集团成功抢下汇通路G91地块，成交总价21亿元、楼面地价20039元/平、未来毛坯限价28500元/平。

周边目前可参考在售楼盘有铭著风华，销许均价约31116元/㎡，升级装修包价格约2800元/㎡；君启，暂未开盘，预计含包均价约35000元/㎡；万科紫辰光年，销许均价约31327元/㎡，升级装修包价格约3000元/㎡，都有升级装修包可选。

4、楼盘简介

牡丹大观天下，位于仙林中汇通路板块，已公开仙林金鹰城市展厅，预计于8月公开售楼处及样板间，最快9月首开！占地面积约5.23万㎡，总建筑面积约14.88万㎡，容积率约2.0。拟建12栋18F小高层，总户数约864户，建面约103㎡、125㎡、143㎡。

现代美学立面，融合深灰色与青灰色真石漆，配以大面积玻璃材质。超1 万方中央景观区，一心一环多主题节点，营造全龄互动性景观空间。

由黑牡丹发展精心打造。黑牡丹集团始建于1940年，现已成为一家横跨纺织服装、新型城镇化建设和新基建三大业务板块、下辖40多家全资及控股子公司的国有控股上市公司。黑牡丹发展作为黑牡丹集团旗下旗舰级城市综合运营服务平台，深耕常州，布局长三角，已累计交付600万平建筑面积，为超过15万业主提供优居生活。

5、户型分析

共打造建面约103㎡、125㎡、143㎡三种户型，三房起步，开阔格局，采光良好。

建面约103㎡户型  三室两厅两卫

全明户型、南北通透，南向双飘窗，采光良好；约5.4米尺度横厅,阔绰空间，亲友聚会多功能社交主场；主卧套房设计，独立卫浴、衣帽间，尊重私密生活；独立入户玄关，餐厨客阳台一体设计，动静分区，流畅生活动线。

建面约125㎡户型  四室两厅两卫

全能四房，方正户型；约6.6米南向联通阳台，大面积落地窗约270°环幕视野；通透格局，四开间向阳，超13米南向采光面；科学布局，厨餐客阳台相连，卧室主/客分离互不干扰，次卫干湿分离。

适合改善客群，作为刚需置换家庭的首选，户型面积段设比较适宜，预算也比较合理。

建面约143㎡户型   四室两厅两卫

与125㎡户型格局相似，也是四房设计。南北通透，全明户型，功能百变；阔境宽厅，约15米南向面宽，约5.4米客厅开间；巨慕阳台约8.4米南向跑道级阳台，大面积落地窗，270°环幕视野；厨餐客阳台相连，卧室主/客分离互不干扰，次卫干湿分离。

高级改善首选，卧室和阳台空间较大，在预算充足，追求更大空间和居住体验的客群，做为首选。

6、周边配套

交通方面：地铁为邻，距离地铁4号线汇通路站直线距离约500米，未来步行到达很便捷，缩短通勤时间。自驾出发，可通过马群枢纽、麒麟枢纽，转入各个交通主干道，长深高速、沪蓉高速、宁洛高速、仙林大道等，通达周边配套以及各个主城商圈。比较适合自驾或骑行出行，距离地铁站较近，通勤时间较短。

教育方面：项目周边规划公办幼儿园及小学等全龄教育资源，周边还有南外仙林、南师附中仙林分校，可作为教育选择。

医疗方面：周边有省中医院紫东院区、泰康仙林鼓楼医院等医疗资医院源，三甲医院，为健康保驾护航。

商业方面：周边约2公里范围内有九霄梦天地、东城汇和金鹰奥莱城；约3.3公里范围内有苏宁广场和仙林德基广场，商业配套齐全且能级较高。

公园方面：项目东邻灵山，北侧有大浦塘水库和象山、石山。大浦塘水库水域面积约6万平方米，两山面积约26万平方米，生态系统完善。距离紫金山直线距离约4公里，森林覆盖面积占据全市森林覆盖面积的15.6%；距离羊山湖公园约2.5公里，是仙林副城内重要的原生态森林公园，如今已成为人们散步休闲的好去处。

7、测评师有话说！

仙林核心区，汇聚优渥自然、学府人文、繁华商业资源，成为南京“宜居宜学宜研宜业”的首选区域。仙林中汇通路板块，近距主城，承接紫东，定位“ 南京市级副中心，战略创新发展高地、高品质生态宜居片区”。

牡丹大观天下，目前已公开仙林金鹰城市展厅，预计于8月公开售楼处及样板间，最快9月首开！占地面积约5.23万㎡，总建筑面积约14.88万㎡，容积率约2.0。拟建12栋18F小高层，总户数约864户，建面约103㎡、125㎡、143㎡。

牡丹大观天下是黑牡丹发展首次入驻南京的产品，长期布局常州等地，已有成熟的开发经验。项目周边配套完善，生态环境宜居，整体总价低，压力小，刚需到改善客群均可满足。

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