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2022年上半年，受疫情影响，宏观经济环境冲击市场主体信心，为南京产办市场带来巨大的冲击。7月8日下午KCM在金鹰世界wework发布《2022上半年南京产办市场回顾报告》，着重回顾并分析了南京产办市场上半年的供应，需求及租金变化。本次沙龙KCM与业主方、渠道方共同探讨办公招商运营对策，积极探索变化，革新经营理念，在这纷繁复杂的大变局中，迎接挑战和机遇。

宏观数据

整体经济

2022年一季度已初显经济下行压力，至季度末南京市宏观经济景气指数为88.21，较2021年四季度末下降4.35个点。受疫情影响，4月南京各项经济数据指标均大幅回落，经济景气明显下行。5月出现边际恢复，稳增长政策缓解企业负担，规上工业增加值重新回正，但中小企业主体景气度环比未见显著改善，扩张预期低迷。

消费市场

2022年一季度南京社零增长停滞；为期近一个月的商户经营、人员流动和物资流通受阻，4月社零跌至21年8月水平。5月物流和人流恢复到去年同期的7成，社零降幅环比收窄。

受节假日、重点项目店庆带动，6月社零数据有望大幅回补。但从2021年720疫情经验来看，消费市场修复至常态仍需一至两个季度。

下半年预期

疫情管控加速放松，但地方政策的反复短期内仍将压制市场主体信心。政策发力的效果未来或逐步显现，经济在三季度回补并达到阶段高位。四季度表现受疫情和政策的不确定性及基数影响或有回落。

甲级办公

供需

2022年一季度，位于鼓楼板块的中海广场A座交付入市，为市场带来5.1万平方米新增供应。金地中心13#楼及中海广场B座计划大宗销售而暂未投入租赁市场。在工程进度及需求转弱双重压力下，南京甲级办公近一年新增供应显著放缓。

金融服务企业租赁需求维持稳定，且在过去三个季度中录得成交面积占比逐季提升，2022年上半年合计成交面积超过总录得面积的1/3。办公空间运营商抄底扩张，上升至第二需求主力；此外律所等专业服务类企业保持办公品质升级趋势，成交占比维持稳定。相较于2022年一季度，二季度成交行业丰富度锐减，需求集中在上述三大行业及TMT和零售贸易类企业。持续的疫情管控导致外来新增需求锐减，市内搬迁整合占据绝对主导。面积段出现两极分化，300方以内小型企业及2000方以上大型企业签约数量占比从一季度的不足四成上升至55%。

2022年二季度南京甲级办公净吸纳量为武汉疫情爆发以来单季最低值，2022年上半年合计净吸纳量较去年同期下降42%。受益于供应放缓，空置率维持稳定，较2021年末仅小幅上升0.3个百分点，至27.9%。

租金

尽管5月以来除上海外华东城市流动性放开，但并未改善新增需求萎缩状态。新设比例新低，搬迁租户捡漏心态明显，议价能力提升。内外部的压力导致二季度甲级办公租金承压，近五年来首次单季租金环比跌幅超过2%，为-2.9%，录得4.1元。

展望

2022下半年将有国泰金融中心、华新城1号楼、德基世界贸易中心A相继竣备入市，合计近34万方新增供应。三个项目均已进入预招商阶段，对周边存量项目形成冲击。此外金鹰世界B塔将转型未来产业基地，预计年底入市。

当下不论是国内环境还是国外地缘冲突及通胀风险，对未来的不确定性和对未知的担忧，使企业对安全性的依赖胜过了对利润的追逐。对南京甲级办公市场而言，需求的修复比经济回补需要更长的时间。在没有突发疫情干扰及政策大幅调整的情况下，预计下半年需求及租金将在上半年基础上维持平稳；鉴于新增供应及21年基数，22年末南京甲级办公空置率将再度突破30%，租金同比跌幅约3%。

优质零售物业

供应

2022年上半年，南京优质零售物业市场无新项目开业，截止2022年第二季度末，南京优质零售空间的总存量与2021年底持平，约630万㎡；预计下半年市场供应将迎来井喷式爆发，伴随麒麟荔枝广场、三山街万象天地、华侨城滨江、金象城等10万+大体量项目开业，下半年市场整体供应量近130万方。

需求

项目表现两极分化加剧。新街口、夫子庙、百家湖商圈核心项目品牌业态延续升级调整节奏，探索新鲜内容，构建核心竞争力以抵挡疫情带来的消极影响。德基、景枫、水游城、金鹰湖滨天地等项目调改幅度未受疫情影响。次级商圈一般项目覆盖半径小，消费力下滑，项目对品牌扶持、调整力度不足，掉铺情况普遍。受疫情影响，至4月中旬全市优质零售物业市场净吸纳量高达负7.4万平方米。二季度后半程回补过半，整体空置率较2021年末上升0.6个百分点，至6.4%。

业态拓展方面，服饰零售新开店面积远超餐饮，重餐品类渐露疲态。上半年南京优质零售重点项目中，商业新开店共约257家店，开店面积占比中，零售占46%；餐饮次之，占30%；体验类达21%。国内服饰品牌渐趋特色化、高端化，受年轻客群喜爱，同时来自国外的潮牌如Bossini.X、acme de la vie、chuu等逆势开店。上半年汽车销售利好措施频出，新能源车开店加速，除“蔚小理”、特斯拉之外，上汽奥迪、广汽埃安等品牌积极布局。餐饮方面以咖啡品牌尤为活跃，大面积重餐扩店速度大幅减缓，个别购物中心大餐掉铺严重。

租金

尽管项目受到需求和消费的双重冲击，自2021年三季度以来租金整体节奏以维稳为主题。受疫情影响，2022年一季度末至二季度初以免代减情况普遍，6月初上海疫情开放后租金面价维持不变，录得二季度末首层租金为16.4元/㎡/天，相较21年末增长0.8%。

展望

伴随2022年下半年超大供应量入市，市场竞争进入白热化。计划开业项目中，仅个别项目能确保高开业率入市，对存量项目而言同样不可避免面临分流挑战，预计至2022年末，全市优势零售物业市场空置率将再度上升约1个百分点，租金上涨幅度受消费疲软和供应挤压。

线上消费红利消退，逐步进入平稳发展阶段，线上线下双重引流成为常态。单纯的网红、打卡、场景营造已经无法成为购物中心持续引流的要素。在未来较长时间内，业态和品牌的复合转型，加速迭代更新都是将是商业发展的核心动能。